베트남 공단별 공장 부지 단가 및 건축단가

[Kim byoungil]

1.  LONG AN 지방 산업 단지의 토지 임대 가격 목록/숫자 순서산업단지명토지 임대 가격 USD/m2/ ~50년

1	KCN Đức Hoà 1	274	64	74	--	09/2015
2	KCN Xuyên Á	306	102	55 - 75	--	09/2015
3	KCN Long Hậu	142	-	90 - 100	4,2 - 5	09/2015
	KCN Long Hậu mở rộng	108	45	105 - 120	4,5 - 5,5	08/2017
4	KCN Thuận Đạo	114	-	--	--	09/2015
	KCN Thuận Đạo mở rộng	190	35	--	--	01/2019
5	KCN Tân Đức	546	172	--	--	--
	Giai đoạn 1	273	--	90 - 108	-	09/2015
	Giai đoạn 2	270	--	75 - 90	--	08/2017
6	KCN Tân Kim	104	--	60 - 80	3	09/2015
	KCN Tân Kim mở rộng	52,48	7	105	--	08/2017
7	KCN Vĩnh Lộc 2	226	54	120	--	08/2017
8	KCN Cầu Tràm	78	27	70 - 75	3	08/2017
9.1	KCN Đức Hoà III - Minh Ngân	147	112	55 - 65	--	XDCB
9.2	KCN Đức Hoà III - Resco.	296	175	65 - 80	--	09/2015
9.3	KCN Đức Hoà III - Song Tân.	301	235	60 - 80	--	XDCB
9.4	KCN Đức Hoà III - Thái Hoà	100	20	70	2,5	03/2017
9.5	KCN Đức Hoà III - Hồng Đạt	100	52	45 - 55	--	09/2015
9.6	KCN Đức Hoà III - Anh Hồng	55	26	60 - 80	2,5	09/2015
9.7	KCN Đức Hoà III - Slico.	196	138	60 - 75	--	XDCB
9.8	KCN Đức Hoà III - Việt Hóa	83	19	60 - 65	--	08/2017
9.9	KCN Đức Hoà III - Liên Thành.	93	62	65 - 80	--	XDCB
9.10	KCN Đức Hoà III - Đức Lợi	111	64	--	--	XDCB
9.11	KCN Đức Hoà III - Long Đức.	175	118	65 - 80	--	XDCB
9.12	KCN Đức Hoà III - Mười Đây.	114	89	65 - 80	--	XDCB
9.13	KCN Đức Hoà III - Long Việt.	86	50	65 - 80	--	XDCB
10	KCN Đông Nam Á	396	50	100 - 120	3 - 4	08/2017
11	KCN Nhựt Chánh	105	9	75 - 85	2,5	08/2017
12	KCN An Nhựt Tân	119	80	55 - 75	--	XDCB
13	KCN Phú An Thạnh	307	84	92 - 122	3 - 3,5	08/2017
14	KCN Phúc Long	79	11	105 - 120	2,8 - 4	08/2017
15	KCN Việt Phát (Tân Thành)	1.214	906	--	--	XDCB
16	KCN DNN - Tân Phú	105	75	HTKD	--	XDCB
17	KCN Cầu cảng Phước Đông	129	83	68 - 70	--	08/2017
18	KCN Thịnh Phát	73	-	-	--	01/2017
19	KCN Hoà Bình	118	22	85	--	01/2019
20	KCN Hải Sơn	366	8	70 - 100	--	08/2017
21	KCN Tân Đô	209	--	60 - 70	2,5	08/2016
22	KCN Nam Thuận (Đại Lộc)	300	216	--	--	GPMB
23	KCN Thị Trấn Thủ Thừa	188	361	--	--	GPMB

2. 베트남 주요 지역별 제조업 투자현황

베트남의 면적 자체는 한반도의 약 1.5배이나 전체 길이가 1800km에 달하고 기후도 남북이 열대와 아열대로 나눠질 정도여서 지역별로 경제 성장, 개발 및 제조업 입지 조건이 확연히 다른 실정입니다. 먼저 베트남 지역을 크게 분류하면 북부, 중부, 남부로 크게 분류할 수 있으며 직할시 급 이상 도시는 북부로 분류될 수 있는 베트남 수도 하노이와 항구도시인 하이퐁, 중부의 다낭 그리고 남부의 호치민과 껀터가 있습니다. 이 중 베트남 남부 호찌민시가 가장 먼저 그리고 가장 많은 성장과 개발이 이뤄져서 모든 관련 자료를 종합해 베트남의 지역별 투자를 살펴보면 투자건수 및 총투자금액 기준으로 외국인 투자유치가 가장 많은 지역이고 그 인근의 동나이, 롱안, 빈증, 바리아 붕따우 등을 포함한 남부지역 투자가 베트남 전체 투자금액의 약 50% 이상을 차지하고 있는 것으로 파악돼 제조업을 위시한 베트남 경제성장의 1차 지역이라 할 수 있습니다.

그 뒤를 이어 최근 10여 년새 수도 하노이 지역을 전략적으로 발전시키려는 베트남 정부 시책과 중국과의 접근성, 삼성과 LG와 같은 한국 대기업을 비롯한 많은 기업의 투자 확대 등에 따라 하노이, 하이퐁 및 그 인근 지역 박닌, 타이응웬, 하이증, 꽝닌 등을 아우르는 베트남 북부지역으로의 투자가 급격하게 늘어나면서 베트남 경제성장의 2차 지역으로 부상했습니다.

한편, 최근 수년 사이에 다낭을 중심으로 그 인근 지역인 꽝남성, 후에성 등과 같은 베트남 중부 지역에 대한 투자도 증가세를 보이면서 기존의 주요 산업이었던 관광업, 수산업 등 이외에 부동산개발, 금융 및 제조업으로도 투자가 늘어나면서 코로나 사태 이전인 작년 1/4분기의 경우 전년도 동기 대비 투자액이 2배로 증가한 것으로 보도되는 등 베트남의 다음 경제성장 지역으로 급부상할 가능성이 높아지고 있는 추세입니다.

3. 주요 지역별 공단 임대료 현황

이상과 같은 베트남 여러 지역의 개발 단계에 따라 해당 지역의 인건비와 공단 임대료 등 투자 비용이 급등하는 한편 임대료의 경우 지역별 차이가 뚜렷해지는 추세입니다. 외국인 투자 기업 및 공기업의 임금이 2008년부터 매년 10% 이상 인상되다가 다행히 최근에는 5% 내외 수준으로 안정화됐으나 제조업 진출의 경우 가장 핵심적 입지조건인 공단 임대료의 경우에는 지역에 따라 큰 차이를 보이고 있습니다. 대략적으로 베트남 남부 지역의 공단 임대료는 남부 호치민시의 경우 30~40년 기준 평방미터당 100~260달러, 동나이성의 경우 35~50년 기준 65~100달러, 빈증성의 경우 40~50년 기준 60~100달러, 롱안성의 경우 40~45년 기준 75~120달러 수준으로 많은 경우 100달러를 상회하고 있으며 그나마도 입주 가능한 부지가 흔하지 않은 상황입니다. 특히, 호찌민 인근 1시간 이내 거리 공단은 최소 100달러 수준이며, 수년전 베트남 남부지역 삼성 백색가전 공장 및 협력업체 진출로 부지 선정이 더욱 어려워진 상황입니다.

한편, 하노이 인근 및 북부지역 공단의 임대료가 호치민을 비롯한 남부 지역에 비하여 상대적인 장점을 보여 왔으나, 이마저도 최근에는 급속도로 상승해 2007년 초 평방미터당 25~27달러였던 임대료가 2017년부터는 50달러를 상회하고 박닌과 같은 삼성전자 및 협력사들이 집중적으로 입주한 지역의 경우 100달러대를 형성해 현재까지 상승 추세가 지속되고 있으나, 그러한 몇 개 지역을 제외하고는 하노이 인근 지역의 경우 아직은 80달러 미만을 유지하고 있는 실정입니다.

이상과 같은 증가 추세에 부담을 느낀 베트남 진출 기업들의 경우 2~3년새 다낭을 중심으로 인근 베트남 중부 지역을 대안으로 선택하는 추세가 증가하고 있는데, 다낭 인근 1~2시간 이내 지역의 경우 아직 공단 임대료 수준이 30달러대를 유지하고 있을 뿐만 아니라 좀 더 외곽 지역인 꽝찌와 같은 낙후된 지역에서는 정부 지원으로 설립되고 정부에서 운영하는 공단에서 파격적인 임대 조건 제시 등 투자 유치에 적극적인 자세를 보이는 곳이 생기고 있기 때문인 것으로 생각됩니다.

3. 베트남 공단 선정 시 주요 고려 사항

앞에서 주로 살펴본 지역별 공단 임대료가 제조업 입지 선정에 있어서 가장 중요한 요소인 것은 분명하나 이외에도 다음과 같이 몇 가지 추가적으로 고려해야 할 필요가 있는 사항들도 있습니다.

ㅇ 위치 및 물류 비용: 제품 생산 목적이 주로 수출 위주인지 베트남 내수용인지 여부에 따라 항구와의 거리 등이 주요 고려 사항이 될 수 있습니다. 또한 수출을 위주로 베트남에서 제품을 생산하실 경우 실무상 EP기업이라고 많이 칭하는 수출가공기업(EPE: Export Processing Enterprise)으로 제조업 법인을 설립할 수 있으며 이러한 경우 관세, 수입 부가세, 부가세(제품판매 시 적용) 관련 혜택이 주어지게 됩니다.

ㅇ 추가 지불 요금: 공단 관리비, 수도료, 전기료, 하폐수 처리비, 기타 서비스 요금 등이 있으나 수도료와 전기료의 경우 국영기업에서 정해진 단가를 적용하기 때문에 공단별로 큰 차이는 없다고 보시면 됩니다.

ㅇ 세금(법인세) 혜택: 많은 공단의 경우, 최소한 최초 4년간 법인세(20%) 면제와 그 다음 9년간 법인세 50% 감면 혜택이 주어진다고 보시면 됩니다. 이러한 기본적인 세금 혜택 사항보다 좀더 좋은 조건의 세금 혜택이 제공되는 경우가 있는데 그 예로는 하이테크 인증 및 하이테크공단 입주, 베트남 정부의 개발지역 4개 분류상 최저개발지역인 이른바 4급지 소재 공단 입주 시 총 15년간 법인세 50% 추가 감면 혜택(상술한 최소 법인세 혜택에 누적 적용) 등이 있습니다.

전술한 바와 같이 베트남 공장 설립을 통한 제조업 진출에 있어서 가장 중요한 고려 사항으로는 공단 부지 임대료라고 할 수 있으며, 베트남 북부, 중부, 남부로 대별되는 지역에 따라 또한 비슷한 지역의 경우에도 도시나 성의 상황에 따라 평방미터당 30달러에서 200달러까지 매우 큰 차이를 보이는 실정입니다. 한편, 지역별 공단 임대료가 제조업 입지 선정에 있어서 가장 중요한 요소인 것은 분명하나 이외에도 몇 가지 추가적인 사항에 대한 세심한 확인이 필요하며, 세부 내용에 따라 계획하는 베트남 사업 추진에 큰 영향을 미칠 수도 있어서 아래에서 좀 더 상세히 살펴보도록 하겠습니다.

4. 수출가공기업(EPE: Export Processing Enterprise): 세제 혜택 및 관리

베트남에 제조업 법인을 설립할 때 이와 같이 설립된 법인에서 생산한 제품을 해외, 즉 베트남 외 국가인 한국을 비롯한 다른 국가로 수출 하는 것을 주목적으로 할 경우 실무상 'EP기업'이라고 주로 칭하는 수출가공기업(EPE: Export Processing Enterprise)으로 승인을 받을 수 있습니다. 이와 같은 수출가공기업으로 승인 받은 제조업 법인에는 관세, 수입 부가세, 부가세(제품판매시 적용) 관련 혜택이 주어져서 베트남에서 생산한 제품을 한국으로 보내거나 직접 다른 국가로 수출할 계획인 경우 수출가공기업으로 법인을 설립하는 것을 고려해볼만 합니다.

먼저 관세 혜택에 대해 살펴보면 비유동 고정자산을 수입할 경우 면제 혜택이 주어지고 원자재의 경우에도 수출용 제품을 생산하기 위하여 수입하는 경우 면제 혜택이 주어지게 되며, 해외 또는 베트남 내 EP기업으로부터 물품을 구입할 경우에도 면제 혜택이 주어지게 됩니다. 관세 이외에 수입 부가세의 경우에도 수출가공기업은 해외 또는 베트남 EP기업으로부터 물품을 구입하기 위한 수입할 때 수입 부가세 면제 혜택이 주어지게 됩니다. 마지막으로 수출가공기업은 베트남에서 생산한 제품의 판매 시 수출의 경우는 물론 베트남 내에서 판매하는 제품에 대해도 부가세 면제 혜택이 주어지고 있습니다.

한편, 이상과 같이 여러 세제 혜택을 주는 조건으로 수출가공기업의 경우 철저한 관리 요건이 부과되게 돼 장비를 비롯한 원자재를 수입할 때에도 수출용 제품을 위한 용도를 명시해 세관에 신고 및 통관을 해야 하며, 공장에서도 수출용 입출고 출입문을 별도로 만들어 관리해야 할 의무가 주어집니다. 또한 주기적으로 수출용으로 수입한 원자재 물량과 이들을 사용해 생산한 수출용 제품과 실제 수출된 물량을 세관에 보고해야 하고 만약 보고가 미비하거나 보고된 수출입 수량 간에 차이가 날 경우 벌금 및 세제 혜택 취소 등 벌칙이 주어지게 되며, 이상과 같은 철저한 관리를 위해 매월 세관에서 나와 조사를 받게 됩니다. 또한 원자재 및 수출용 제품의 입출고 이외에도 수출용 제품 생산 목적으로 신고한 장비가 수출가공기업 외부 지역으로 임대 또는 반출될 경우에는 문제가 발생할 수 있으며, 이러한 문제는 외부 제3의 기업에 임가공 위탁 시 장비를 함께 제공 또는 임대하는 상황에서 종종 발생하게 되며 세심한 주의가 필요합니다.

5. 제조업 세제 혜택: 법인세 혜택 및 하이테크 인증

제조업은 아직까지는 베트남에서 상대적으로 외국인 투자를 장려하는 업종으로 수출가공기업이 아닌 경우에도 상대적으로 많은 세제 혜택이 주어지게 됩니다. 개별 공단에 따라 그리고 특정 공단이 위치한 지역에 따라 이러한 세제 혜택이 일부 차이가 있으나 가장 대표적인 세제 혜택으로는 법인세 관련 혜택이 있습니다. 공단으로 입주할 경우 최소한 최초 2년간 법인세 면제와 그 다음 4년간 법인세 50% 감면 혜택(즉, 10% 법인세 적용)이 주어진다고 보시면 됩니다. 그러나 많은 경우 최초 4년간 법인세 면제와 그 다음 9년간 법인세 50% 감면 혜택이 주어지게 되며, 이는 해당 공단에서 자체적으로 결정하거나 부여해 줄 수 있는 혜택이 아니고 해당 지역에 공통적으로 적용되는 혜택입니다. 비슷한 지역의 한 공단에서 상기와 같은 특정 법인세 혜택에 대한 안내를 받았다면 인근의 다른 공단들로부터도 동일한 내용의 혜택을 받을 수 있다고 일반적으로 보시면 됩니다.

한편 이러한 기본적인 세금 혜택 사항보다 좀더 좋은 조건의 세금 혜택이 제공되는 경우가 있는데, 그 대표적인 예로는 하이테크 인증 및 하이테크공단 입주의 경우입니다. 이러한 경우로 승인을 받게될 경우 총 15년간 법인세 50% 감면 혜택이 주어지게 됩니다. 따라서 앞에서 살펴본 최초 4년간 법인세 면제 및 그 다음 9년간 법인세 50% 감면 혜택(즉, 10% 법인세 적용)이 주어지는 일반적인 경우와 달리, 만약 하이테크 인증을 받게 되면 15년간 법인세 50% 감면 혜택이 적용돼 결과적으로 최초 4년간 법인세 면제, 그 다음 9년간 법인세 5%(법인세 10%에 50% 추가 감면 적용), 그 다음 2년간 법인세 10%(법인세 20%에 50% 감면 적용) 등 총 15년간에 걸쳐서 법인세 혜택이 주어지게 됩니다.

또한 하이테크로 인증 받은 제품을 생산하는 법인이 하이테크공단에 입주하게 되면 공단 부지 임대료를 반드시 면제해 주는 것은 아니지만 면제 받는 것이 가능하다고 베트남 관련법은 규정하고 있습니다. 따라서 하이테크공단에 입주를 하는 가장 큰 혜택으로는 공단 부지 임대료를 면제받을 수 있다는 것인데 이와 같은 면제 혜택을 필수적으로 줘야 하는 것은 아니어서 종종 이에 대해 정확히 알지 못하거나 최악의 경우 중간에서 소개하는 중개업자나 컨설팅 업체가 의도적으로 불충분하거나 심지어 잘못된 정보를 주고 하이테크 공단 부지 임대료를 주변 다른 공단에 비해 높은 금액을 주고 입주하도록 유도하는 경우를 보게 돼 주의가 요구됩니다.

6. 토지(나대지) 임대료: 부동산 담보 대출 가능 여부 관련

한편 공단 임대 시 가장 많은 비용 부분을 차지한다고 할 수 있는 공단 부지 임대료와는 별도로 아무런 개발이 되지 않은 토지, 즉 나대지 상태의 토지의 임대에 대해 국가에 납부해야 하는 임대료가 있어서 베트남에 제조업은 물론 부동산에 투자하시는 경우 많은 혼동이 일어나는 경우가 빈번합니다. 특히 베트남에서 이러한 토지 임대료를 토지세나 다른 이름으로 칭하고 있어서 실무상 더욱 혼동을 일으키기도 하나 법적으로 엄밀하게는 세금이 아니고 국가에 납부해야 하는 임대료라고 보시면 됩니다. 이러한 토지 임대료는 베트남 토지법 상 모든 토지는 국유인 점에 기인하며, 국가에서 드물게 무상으로 특정 토지를 사용하도록 허여한 경우를 제외하고는 대개 미미한 금액인 대략 평방미터당 한화로 250~350원 정도의 금액이 부과되며, 또한 간혹 특정 공단의 경우 이러한 토지 임대료 면제 조건으로 공단 부지를 임대하는 경우도 있기는 합니다. 하지만 원칙적으로 대개는 공단의 경우에도 공단 개발을 위한 정부의 사업 승인을 득할 때, 나대지에 대한 토지 임대료를 지불하는 조건으로 토지를 임대 받고 이와 같이 임대 받은 토지에 공단을 개발한 다음 공단 부지 임대료를 받고 입주 기업에 재임대를 하게 됩니다.

한편, 토지 임대료와 공단부지 임대료의 금액 자체를 비교할 때 토지 임대료가 공단부지 임대료 금액에 비하면 공단 선정 시 고려하지 않아도 될 정도의 수준으로 미미합니다. 그러나, 베트남 공장 설립을 위한 공단 선정 과정에서 토지 임대료 금액의 미미한 점 때문에 크게 신경을 쓸 필요는 없으나 이와 관련해 한 가지 확인이 필요한 사항이 있습니다.

이는 공단이 토지 임대료를 매년 납입하는 형식(통상 베트남에서 연납으로 칭함)인지, 아니면 이와 대별되어 토지 임대료를 공단 전체 허가 기간에 대한 전액을 납입하는 형식(통상 베트남에서 일시납으로 칭함)인지 여부 입니다. 앞에서 설명한 바와 같이 공단은 공단 개발을 위한 정부의 사업 승인을 받는 과정에서 나대지에 대한 토지 임대료를 지불하는 조건으로 국유인 토지를 국가로부터 임대받게 되는데, 이 때 토지 임대료를 공단 사업 허가 기간(통상 50년) 전체 연도에 대해 토지 임대료를 일시납하거나 또는 연납하는 것으로 결정할 수 있습니다. 관련해서 대개는 공단이 굳이 매년 나누어 연납을 할 수도 있고 향후 공단에 입주할 기업에 부담하도록 하면 되는 토지 임대료를 공단 사업 허가시 전액 납부하지 않고 연납을 선택하는 경우가 많습니다.

그러나 베트남 관련법상 토지 임대료가 일시납으로 완납되지 않은 경우 토지 담보 대출이 불가합니다. 물론 토지와는 별개로 임대한 공단 부지 상에 완공한 공장 건물과 같은 부동산에 대해서는 소유권이 인정되고 담보 대출이 가능하지만 원칙적으로 국유로서 소유권 이전이 되지 않고 임대만 가능한 토지에 대해서는 소유권이 인정되지 않는 대신 토지 임대료가 완납된 경우에 한해 담보 대출이 가능하다 보니 토지 임대료가 연납 형식인 경우 토지 담보 대출이 인정되지 않아 담보 인정 금액이 50% 미만으로 떨어지게 됩니다. 따라서 공장 및 제조업 법인 설립 이후 공장 담보 대출 계획이 있는 경우에는 금액은 미미하더라도 공단의 토지 임대료 납입 형식이 일시납을 통해 완납된 것인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있는 점에 유의하실 필요가 있습니다.

올해 전 세계적인 코로나 사태 영향으로 베트남 제조업 투자가 상대적으로 저조한 상황이지만 지금까지 세심하고 체계적인 제조업 진출 준비가 완전하지 않았던 점을 뒤돌아 보고 산발적으로 흩어진 관련 정보들을 모아서 안내 드림으로써 포스트 코로나 시대 현명하고 성공적인 대베트남 투자에 도움이 될 수 있기를 바랍니다.

7.하노이 공단 임대

하노이 행정 구역내 위치한 얼마 남아 있지 않은 공장 부지 중 일부로 입지 조건과 접근 성이 좋은 위치로 법인세 세율 특혜 적용 공단.

복토(성토) 작업이 필요 없을 정도로 토지 정지 작업이 잘 마무리 되어 있는 상태로 초기 투자 비용 절감.

공단 측의 투자등록증(IRC), 법인등록증(ERC) 행정 지원으로 신속한 행정 처리 가능.

일반정보	공단주소	Dai Xuyen, Phu Xuyen District, Hanoi City
	위치	하노이시 위치, 중심부 40km 차로 1시간 10분
	투자주
	담당자	이름					TEL
		사용언어		☒영어 ☐한국어 ☒베트남어			E-mail
	입주 업종	입주우선업종		공정에 따라
		입주불가업종		환경 오염 유발 업종
	지역최저임금	제1급지：468만 VND(약 196 USD)/월, 2022년				기타사항		입주율 %
공단정보	공단 규모	총면적		77 ha		최소입주면적			13,000 m2
		입주가능면적		5.6ha만 남아있음 (붕할 가능)		시용기한			50년
		가동현황		☒가동중  ☐준비중  ☐중단		기타사항
	건물제한	건폐율		60~70%		층수(높이)
	기타사항
	각종 요금	토지사용료		155 USD/m2(사용 기한)		지불절차			MOU에 상세 기재
		관리비		0.05 USD/m2/월		지급방법			☐현금  ☒송금
		전력	공급전력		VA	공엽용수			1일용량	3000 m3/일
			단가	통상	1,611VND/kWh 2,964VND/kWh              1,044VND/kWh				단가	12,000 VND/m3
				Peak		가스공급			용량	탱크 사용 가능
				Off-Pe					단가	USD/m3
		하수처리		처리전	(QCVN 40:2011/BTNMT) 에 준하여 10,000VND/m3	산업폐기물			용량	업체와의 계약에 따라
				처리후					단가
				기타		기타
	기숙사	☒운영중  ☐계획중  ☐없음				기타요금
	기타사항
부지 이외	임대공장	유/무		☐있음  ☒없음  ☐계획중		매매공장		유/무		☐있음  ☐없음
		추가 정보						추가 정보
공단 지원	법인 등록 지원유무			지원
	인재 채용 지원유무			지원
접근성	국제항구(거리/이동시간)			하이퐁 항에서 140km(차로 약 2시간 10분)
	국제공항(거리/이동시간)			노이바이 국제공항에서 14km(차로 약 20분)
기타 편의 시설	금융기관 유무			공단내 영업 중
	행정기관			공단 일부 시설과 인근 시설 이용
	가까운 거주 도시(거리)			하노이
투자 인센티브/기타사항				15년간 법인세 우대, 최초 4년간 법인세 면제, 향후 9년간 50% 감면 (업종 별 적용 세율이 다르기에 세부 사항은 별도 문의)

8. 건축비용/단가 

베트남 공장설립 건설 비용(건축비 참고치)
2023년 5월 업데이트- 2023년 1분기 구정(Tet) 직후 토지 사용료 공장 임대료 등 일제히 상승과 함께 건축 자재 등 물가 인상분 감안.

1) 산업단지 공단 내 공장설립 비용 산출 근거

베트남에 외투법인으로 제조 공장설립을 위해서는 가장 먼저 공장 부지나 임대공장 확보가 선행 되어야 하며 공장설립 비용 중 상당한 비중을 차지하는 부분으로 베트남 사업 목적에 부합하고 조건에 맞는 입지 선정이 우선되어야 할 것으로 공장 부지 사용료(토지 임대료) 산출은 각 공단의 경영 방침에 따라 여러 유형으로 산정 기준이 상당히 복잡하기에 입지 선정 시 전문가의 도움을 받으며 접근하는 것을 권유드립니다.

단지 부지 사용료만 단순 비교하여 결정할 경우, 사후 예기치 못한 현실적인 문제가 발생할 수도 있으며 부지 결정 후, 생산 제품 공정에 따라 투자등록증 발급이나 법인등록, 토지사용권(일종의 권리증: Red Book) 발급이 어렵거나 지체되어 은행 대출을 위한 담보 제공에 어려울 수도 있으며, 토지 지면 상태에 따라 과다한 복토 작업 비용 발생 등 사전에 여러 현실적인 문제 발생 요인 등을 면밀히 체크 후 검토 결정하셔야 합니다.

2) 공장부지 사용료

호치민 중심부로부터 2시간 이내의 지역

입지 여건에 따라 천차만별이지만, 호치민 인근(2시간 인내) 주변 성 예로 ㎡당 최하 85 USD ~ 280 USD 내외(토지 사용료, 괸리비 일시불 완납 시 권리 행사 할 수 있으며, 토지 사용권 양수도(매매)가능 하고 토지 문서를 금융권에 담보로 제공하여 대출도 가능.

3) 하노이 주변 인군 성

하노이 및 주변 인근 성의 산업 공단 중 기본적인 인프라 구축, 접근성 등에 있어 상당한 차이가 있으나 공장부지 토지 사용료는 2023년 2분기 기준 ㎡당 85 USD~135 USD

4) 임대공장 임대료

베트남 임대공장 임대료 사정은 ㎡당 월 3.8 USD ~ 6 USD까지 염두에 두어야 하며, 산업단지 내가 아닌 일반 로컬 지역의 경우 1USD ~ 3 USD 이하도 있으나 이 경우 대부분 인프라, 접근 성, 퀄리티 면에서 상당히 떨어지는 형편이며 무엇 보다 중요한 사항은 100% 로컬 제조법인설립(공장)은 가능할 수 있으나 외투법인의 경우 법인등록 자체가 안되는 경우가 많으며, 어려운 과정을 거쳐 설립했어도 이후 관리가 문제 될 수 있습니다.

기존의 인프라가 잘 갗추어진 임대공장의 경우라면 최소 ㎡당 월  4~5(이상) USD 정도 예상하여 방향을 잡는 것이 현실적 일 수 있습니다.

공장토지 사용기간: 최장 50년으로 입주 가능한 공단의 경우 통상 남은 기간 36~48년 정도.

- 베트남 산업공단의 일반적인 토지사용 기간은 최장 50년으로 특별 지역의 경우 70년(극히 일부)인 경우도 있으나 사업 프로젝트 라이선스 발급 연도 기준이기에 신규 공단이라 해도 기본 인프라 조성이나 추가적인 기타 인허가로 인하여 대다수 2~3년 이상 경과된 상태에서 입주 가능한 경우가 대부분임.

5) 공장부지 건축 건폐율: 지역, 공장 층수나 구조에 따라 다소 차이는 있지만, 보통 60~70%

6) 공장 건축 기간

베트남에서의 건축 기간은 우기와 건기에 있어 많은 영향을 받으며 차이가 있을 수 있으나 참고로 1ha(10,000㎡)에 공장을 지울 때 일반적인 건폐율 60%(60~70%) 적용 약 6000 ㎡ 공장 건축에 대략 5~7개월(우기시 1~2개월 추가 여유) 정도 예상할 수 있으며, 이는 참고치로 여러 상황에 따라 변동 될 수 있으니 베트남 사업 개시 일정이 특정되어 있는 경우에는 이들을 감안하여 여유 있게 잡아야 합니다. 

특히 베트남에서는 불합리한 행정 관행이나 예상치 못한 여러 경우의 수가 발생하여 공사가 지연 될 수 있기에 충분한 기간을 잡아 진행하는 것이 좋습니다.

6) 베트남 공장건축비용 시산(참고치)

공장 건축 비용은 슬라브 두께, 판넬, 내,외장 마감, 사용하는 철근, 변전실 등 사업 성격에 따라 필요한 기타 옵션에 의해 천차만별이지만, 베트남에서 공단내 공장건축 비용은 ㎡당 2021년 물가 상승 감안 외투 제조법인의 일반적인 평균(참고치) 200 ~ 250 USD/㎡(로컬 공장 수준으로 더욱 저렴하게 진행 가능하기에 이는 투자자가 장단점을 비교 검토 후 결정)

투자자의 요구 조건, 구조나 업종 특성상 필요한 시설 등에 따라 건축 비용은 천차만별로 지반이 비교적 단단하여 파일 기초 공사 없이 단층으로 지을 경우 120 USD/㎡ 전후(또는 그 이상)로 저렴하게 공장 건축도 가능하고 사무동 ㎡당 250 ~ 300 USD, 크림룸 설치가 필요한 경우에는 그 이상의 건축비가 발생할 수 있습니다.

*본 건축 비용은 기준도 다르고 여러 상황에 따라 상당한 차이가 있기에 진출 초기 참고치로만 참고 할 것.

 따라서 건축 건설할 업체 선정 시 로컬업체, 외국계(한국 포함) 복수로 접촉하여 최근 완성한 결과물 실사와 함께 견적을 받아 보고 결과물과 견적 비용 감안하여 선택, 지나치게 비 현실적인 낮은 견적서를 선택하면 사후 보수 비용 또는 심각한 이슈가 발생 할 수도 있으니 사전에 충분한 검토 후에 결정.

참고로 베트남 문화나 관습 등 현지 사정에 밝지 않거나 완전한 커뮤니케이션에 자신이 없는 경우 다소 비용 부담 감안해서라도 전문 컨설팅 업체의 조력을 받아 진행하는 것을 추천, 결국 시간 비용 최소화의 길이 될 수 있음.

9. 임대공장/Properties for Rent & Sale

하노이 북부지역 박닌 옌퐁공단,퀘보동단,타이응웬,빈푹,흥옌등 공단지역 매매및 임대 매물입니다.

전문 변호사와 함께 완벽한 안전 계약을 성사시켜 드립니다.

궁금하신점은 언제든 문의해 주세요.

공장부지 매매​박닌 옌퐁(Yen phong) 

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박닌 옌퐁공단 공장부지 매매

삼성전자,삼성전기,삼성디스플레이 및 협력업체들과 오리온공장등  많은 한국기업및 

외국기업 공장들이 위치한 박닌성 옌퐁공단의 작은규모의 기업이 입주하시기 좋은 공장부지입니다.

크기는 2000m2, 가격은 $70/m2,

남은 토지 사용연한은 40년입니다.

​임대공장2흥옌(hưng yen) 

임대공장빈푹성(vinh phuc) 

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빈푹성 임대공장

​하노이 인근 빈푹성 푹옌 (phuc yen vĩnh phuc) 임대공장 부지입니다.

4000 m2, 8000 m2 을 임대하실수 있으며

가격은 2,6 usd/m2/ 1달( VAT 불포함) 

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흥옌 임대공장2

공장 건물 2,170m2 ,  2,1 usd/m2,

사무실건물 230m2  2,7 usd/m2

VAT 불포함 (신축공장) 

​Property​no.725674

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박닌공단

임대공장1흥옌(hưng yen) 

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흥옌 임대공장1

공장 2,6000m2 X 2동, 360m2 이층창고,

공장은 2,1 usd/m2, 창고동은 3 usd/m2 .  VAT 불포함.

​Property​no.725674

ThaiNguyeninds.jpg

타이응웬공단

​Number rooms: 3 + kitchen

Size: 750square feet

​Rates: 

Price: Available on request

​Number rooms: 3 + kitchen

Size: 750square feet

​Rates:

Price: Available on request