도곡렉슬 옆인데 재건축 안되는 사연

[김영준]

초특급 재건축 단지 중 하나로 꼽히는 서울 강남구 진달래 1차 아파트. 이 단지와 붙어있는 도곡렉슬을 비롯, 주변 단지들이 재건축을 통해 국내 최고가 아파트군에 속속 이름을 올리고 있으나 이 단지 3~8동(22~35평 336가구) 재건축은 막바지 단계에서 3년째 표류중이다.

2000년 일찌감치 안전진단을 통과하고 2003년엔 시공사까지 선정한 이 단지 3~8동에 어떤 고민이 있는 것일까.

상가 공유지분 둘러싼 조합원 간 갈등이 원인

원래 진달래 1차 단지는 대치동과 도곡동에 걸쳐 1~8동으로 구성돼 있었다. 그러나 대치동에 있었던 1~2동은 이미 2003년 재건축 절차를 마치고 지난해 12월 대치동 롯데캐슬리베 아파트로 탈바꿈을 끝냈다. 지금 강남 진달래 1차로 불리는 곳은 도곡동에 있는 3~8동이다.

한 단지에서 1~2동만 먼저 치고 나갈 수 있었던 것은 같은 단지라도 길을 사이에 두고 일부 동이 떨어져 있을 경우 각자 재건축을 추진할 수 있다는 당시 재건축 관련 규정에 따른 것이다. 1~2동은 300가구 미만이어서 강남구청의 사업계획승인만으로 재건축을 추진할 수 있었던 데 반해 3~8동은 서울시의 승인까지 받아야 했기 때문에 사업추진속도에 차이가 생겼다.

그런데 3~8동 재건축 추진 과정에서 문제가 불거졌다. 주민 공유지분으로 돼 있는 단지 내 상가 토지 544평을 도곡동 진달래 1차( 3~8동) 재건축조합장이 주민 동의도 받지 않고 상가소유주들에게 무단 양도,주민들의 재산권을 침해했다는 주장이 나온 것이다.

한 주민은 “무단 양도는 2003년에 이뤄졌는데 주민들은 관련 사실을 2004년에나 뒤늦게 알았다”고 주장했다. 진달래 1차는 단지 규모에 비해 상가가 큰 편이라 재건축 사업성을 높이려면 상가는 그대로 유지하고 아파트만 재건축 해야 한다. 그런데 이에 반대하는 상가소유주들이 있기 때문에 빠른 사업추진을 위해 전체 주민들의 동의도 구하지 않은 상태에서 토지권리를 반대급부조로 상가소유주들에게 넘겼다는 얘기다.

그러나 3~8동 재건축조합의 얘기는 다르다. 조합 관계자는 “주민들의 위임장을 받아 적법하게 처리한 것이기 때문에 문제될 것이 없다”고 밝혔다. 즉 재건축을 빨리 추진하는 것보다는 상가토지부분에 대한 주민들의 권리를 찾는 것이 우선이라는 입장과 기존 재건축 조합을 흔들기 위한 일부 조합원들의 음해라는 주장이 맞서고 있는 것이다. 

현재 3~8동 재건축은 재건축 절차상 사업계획승인 바로 전 단계에 있다. 사업계획승인을 받으려면 80%의 주민동의를 받아야 하는 데 주민 간 갈등이 워낙 심해 만만한 작업이 아니다. 재건축조합 관계자는 “곧 80% 이상의 주민동의를 받아 이달 중에 강남구청에 사업계획승인신청을 할 예정”이라고 말했다.

그러나 기존 재건축조합에 반기를 든 또 다른 주민들은 “‘20%+α’의 조합원들로부터 재건축에 반대한다는 동의서를 인감날인까지 한 상태로 받아 논 상태이기 때문에 기존 조합은 요건이 안돼 사업계획승인을 신청할 수 없을 것”이라고 주장했다.

3~8동 재건축은 용적률 230%를 적용받아 1대1 재건축 방식으로 사업을 끌어갈 계획이었다. 현재 용적률이 196%이기 때문에 평수를 크게 넓히기 어렵다.

22평형 조합원에겐 24,28,33평형 아파트가 배정될 예정이었고 31평형 조합원은 33,36평형,35평형 조합원은 40평형대 아파트가 각각 배정될 계획이었다.

현재 22평형의 시세는 5억대 후반~6억대 초반이고 31평형은 9억원대,35평형은 10억원대다. 인근 도곡렉슬 26평형이 8억~9억원, 33평형이 13억~14억원임을 감안할 때 평당가가 30%가량 싼 셈이다.

엉뚱한 롯데캐슬리베에 불똥

도곡동쪽 3~8동 진달래 1차의 재건축추진이 이같이 지연되면서 엉뚱한 곳에 불똥이 튀고 있다. 진달래 1차 1~2동을 재건축해 지난해 말부터 입주하기 시작한 롯데캐슬리베(45평형ㆍ144가구)가 바로 그 곳이다.

롯데캐슬리베의 경우 도곡동쪽 진달래 1차의 재건축 지연으로 준공승인을 받지 못했다. 강남구청 주택과 관계자는 “도곡동 진달래 1차 관리처분(조합원간 권리 배분 배정)이 끝나야 준공승인이 날 수 있다”고 밝혔다.

이에 따라 롯데캐슬리베 입주민들은 재산권 행사에 제약을 받고 양도소득세 계산에서 불이익을 당할 수 있다. 도곡동 도곡공인 관계자는 “우선 준공이 안 나면 은행으로부터 담보대출 받기가 어려워진다”고 말했다.

롯데캐슬리베 분양권을 산 경우는 문제가 더 크다. 재건축 아파트 분양권을 산 경우 세법상 양도소득세 비과세 계산을 시작하는 시점이 준공일 이후부터로 돼 있기 때문이다. 준공이 나기 전까진 ‘2년 보유,3년 거주’의 비과세 요건을 채우는 데 불이익을 당할 수밖에 없다.

자료원:중앙일보 2007. 1. 5