＜버터링쿠키＞ 생초보 부린이가 행크에서 1년을 보내며 O억 O천만원 번 이야기

[행크보노]

2021년 1월 행크 BEST 글에 선정되신 '버터링쿠키'님의 행크에 온 후 1년간의 이야기입니다. 

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안녕하세요, 버터링쿠키입니다.

재테크경험제로, 생초보 부린이의 지난 1년 좌충우돌 투자경험담을 공유해보려고 합니다. 

뭘 하고 다녔고, 얼마나 벌었나 궁금하시죠?

저도 다른 분들의 활동 내역과 수익이 너무 궁금하거든요. :-)

엄청나게 긴 글입니다. 대하소설급이에요. 바쁘시면 돌아가기 해주세요. ^^;

행크에 가입할 당시의 마음

저는 2019년 9월에 행크에 가입했어요. 

제가 행크에 가입했을 때가 재테크에 막 관심을 갖기 시작했을 때인데요, 그 전에는 돈안되는 취미생활에 매진하며 백화점가서 세일도 안하는 옷을 세트로 사오던 대책없는 소비전문가였답니다. ㅠ_ㅠ

다른 분들의 닉네임을 보면 OO부자, 월세O천 등 닉네임에서 이미 부자가 되겠다는 의지가 드러나는데,   

제 닉네임을 좀 보세요. 

저의 최애 과자가 버터링쿠키입니다. 그래서 그냥 그렇게 지었어요.  부자가 될 수 있을거라고 전혀 생각하지도 않았거든요. 

올해 친구에게 받은 생일선물

어떤 강의를 듣고 어떻게 투자했나

제일 처음에 들었던 강의는 쿵쿵나리선생님의 경매초급반이었어요. 직장에서 업무를 마치고 다들 퇴근하고나면 한 시간씩 강의를 들었어요. 그러면서 점점 눈빛이 진지해지기 시작했던 것 같습니다. 

쿵쿵나리샘의 책을 사고 받은 탱크옥션 무료이용권으로 탱크옥션에 들어가서 썩은빌라를 엄청나게 검색했더랬죠. 그런데 온라인 수업만 듣고 입찰을 하기에는 두려운 마음이 컸어요. 

명도가 너무 어려워보였거든요. 

제가 갈등회피형(?) 평화주의자라서... 누군가와 갈등 상황에 놓이는 것을 극도로 싫어합니다.

"안되겠다. 오프수업을 들어야겠어!"

그렇게 결심을 하고 강의 계획을 보니, 가장 먼저 들을 수 있는 오프수업이 멋진인생님의 월세투자반이었어요;;;;;

지금은 상황이 너무 안타깝고도 씁쓸하게 되었죠. 에효... 왜 그런 선택을 하셨는지... 이 부분은 얼른 넘어가겠습니다. 

지금은 다 지워버렸지만, 그 때 월세투자반 수업을 들으며 매 강의 정성껏 수강후기를 남겼어요. 강의와 강의 사이에 물건분석을 하고 전국구로 임장을 다녔었죠. 다가구 찾으러요. 

입찰도 했는데, 패찰했어요.

입찰가 산정을 어떻게 해야하는지 몰라도 너무 몰랐던 것 같습니다.   

그런데 재테크경험 없다던 부린이가 사실은 다주택자였어요. 

저희 엄마가 88 서울올림픽 때부터 투자를 하시던 분이거든요. ㅎㅎㅎ

그 때 엄마가 투자하셨던 강남 아파트, 영등포 아파트, 군포 땅, 그런 것들을 아빠가 사업자금으로 가져가지 않으셨다면 지금쯤 종부세 걱정하고 있겠죠? @_@

여튼, 엄마가 이거 사라, 저거 사라 해서 대출받기 싫다고 저항하다가 못이겨서 사게 된 주택이 2채 있었습니다.

다주택자가 잘못 투자했다가 세금폭탄을 맞을 것 같았어요. 

초보 주제에 법인투자반 강의를 듣다.

흑도선생님은 강의를 잘 해주셨지만 워낙 배경지식이 부족한지라 법투반 수업내용이 잘 이해가 되지는 않았어요. 법투반은 외계어가 난무하는 강의입니다. 흑도님 리스펙!

하지만 어차피 다 이해하는 것은 불가능하다는 결론을 내리고 그냥 법인을 만들기로 결심했어요. 불안감을 잠재워보려고 책도 한 권 사서 읽었어요. 지성의 <돈되는 부동산 1인법인> 그 책이요.  

그 무렵에는 비슷한 시기에 가입한 초보들이 엄청나게 법인을 만들 때였거든요. 

경험담도 많이 올라오고요.

나중에 기억난 사실인데, 제가 선독필행님 법인설립기를 보고 법인설립을 결심하게 되었더라구요.

초보이기는 한데, 알아보지 않고 법인을 막 만들 사람은 아닌 것 같고, 그래서 그냥 따라하면 될 것 같은 느낌을 받았습니다. 

그 때 셀프법인 설립하고 등기소 근처에 있는 떡볶이집 소개하고 막 그랬던 것 같은데, ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

법인설립과 투자의 시작

하지만 저는 성질이 급해서 법무사한테 맡겼습니다.  

그리고 본격적으로 투자를 시작했어요.

사무장님은 공부가 완성되기 전에는 투자를 하지 말라고 하셨는데, 저는 그런 말씀을 하신 것을 나중에야 알게되었지 뭐에요.

큰 돈을 써본 적은 없다보니 아무래도 좀 쫄리잖아요.

아는 지역에 투자하는 것이 좋겠다 싶어서 제가 사는 동네, 제가 살던 동네 위주로 임장을 다녔습니다. 

투자한 물건

1. 빌라 갭투자

 
주변 일대가 재개발 진행중이고, 오래된 빨간벽돌 빌라가 많으면서 상가가 거의 없는 곳의 빌라를 법인명의로 샀어요.

  역세권 개발이 진행중이고 호재가 많은 지역이라 떨어지지는 않을 것 같았습니다. 

  갭도 적은데, 안되면 10년 가져가지뭐~ 그런 투자자답지 않은 생각을 하면서요. ㅋㅋ

  전세가도 높았고, 일대가 재개발 진행중이어서 전세수요도 풍부하다고 생각했어요.  

  나중에 재아님의 수업을 들으니, 구역지정도 안된 곳은 위험하다고;;;

  하지만, 촉이 좋으신 김여사님이 고하라고 하셨으니 일단 안심했습니다. 

  6천만원 정도 투자했구요, 지금은 제가 샀던 가격보다 1억 조금 넘게 올랐습니다.  

2. 공매 아파트 2채

  공기업에서 사택으로 사용하던 인천 아파트 호실 여러 개가 공매로 우르르 나왔어요.

  집값이 워낙 싸서 오르지도, 내리지도 않고, 매매-전세 갭이 1~2천만원정도인 곳이었어요.

  매수세는 없지만 전세는 잘나간다고 하고, 매도가능가격보다 어쨌든 싸니까 입찰해보기로 합니다.

  시세차익같은 것은 기대하지 않았고, 솔직한 마음으로 초심자 오픈채팅방에 낙찰소식 한 번 알려보고 싶었어요. ^^; 인테리어도 한 번 경험해보고 싶었구요.

  입찰가를 높게 썼더니 두 개나 낙찰이 되었습니다. 바라던대로 낙찰소식을 알리고 화려한 축하를 받았어요. 

  이 물건의 수익률은.... 두 개 합해 세후 천만원정도 예상됩니다. ㅋㅋㅋ  좋은 경험을 선물받은 것으로 하겠습니다. (좋은경험이라 쓰고 X고생이라 읽는다)

지난 4월, 낙찰에 눈이 멀어 퍽 지른 그 공매 아파트는 어떻게 되었을까?

Before

After

3. 리모델링 진행중인 아파트 

  행크에 경매하러 왔잖아요. 입찰할 물건을 열심히 찾고, 분석하고, 입찰하러 다녔어요. 잘 모르는 지역은 패스하고, 아는 지역 위주로 다녔습니다. 

  그러던 중 리모델링을 추진하고 있는 아파트에 입찰을 했다가 3등으로 패찰을 했는데요, 낙찰가보다 저렴하게 나온 급매가 있는거예요. 그 급매 나갈까봐 X마려운 강아지처럼 안절부절하고 있었어요. (이런 경험 있다, 없다? ㅋㅋㅋ)

  김여사님이 이번에는 말리셨습니다. 급하게 사지 말라고. 투자할 물건은 널렸다고요.

 
근데 이제 막 불타오른 초보에게 그런 말이 들리기나 하나요? ㅋㅋㅋㅋ 밤 10시에 가계약금을 넣었죠.  

  양도차익 1억에 도달하면 매도하는 것이 목표인데, 6월 이후에나 가능할 것 같습니다. 법인 종부세 준비해야돼요. ㅠ_ㅠ 

  그래도 7천만원 올랐습니다. 3천만 더 가즈앗! ㅋㅋ 

4. 재개발 소액투자

  마지막 투자물건은 그 유명한 원당1구역입니다. 

  4월부터 살까말까 했었는데 확신이 들지 않기도 했고, 이미 여러 건을 투자한터라 계속 이렇게 투자를 해도 되나? 싶은 생각이 들기도 했어요. 제 돈을 가지고 하는 게 아니라 신용이니까요. ;;;

  일산에 경매물건 임장을 갔다가, 원당에 들러서 분위기나 보려고 했는데, 다섯 군데 부동산을 돌고, 마지막에 시세보다 저렴하게 나온 물건을 찾아서 홀린듯이 가계약금까지 내고 왔습니다. 

재재수업듣고 세 번째 조합의 조합원이 되다!

  어제(2021.1.23) 관리처분총회를 열었더라구요. 

  5600만원정도 투입했고, 지금 시세로 8천만원 정도 오른 것 같습니다. 실투금 5천만원 미만으로 할 계획이었는데, 대출이 생각만큼 안나왔어요. 

사실 제가 원당 계약하던 날 분위기가 되게 안좋았거든요. 규제가 강화될거고, 다주택 부동산 법인에 철퇴가 가해질거라는 내용이 연일 보도되었고요. 좀 무섭기는 했어요. 너무 많이 벌여놓은건가 싶어가지고...

하지만, 곤란해지면 뭐라도 팔면되지 하는 마음으로 고했습니다. 닫히고 있는 문에 슬라이딩해서 들어가는 느낌으로 여기까지 투자를 하고나니 법인 주택담보대출이 막혔어요.

사업을 하다.

제가 너무 요점 정리를 못해서 지루하시죠?

그런데 할 얘기가 아직 더 있어요. 장황한 설명이 지루하시면 뒤로가기해주세욤.

사실 저는 직업도 있고, 손 많이 가는 애들도 둘이나 있고, 본격적으로 사업을 할 생각은 전혀 없었거든요.

수영방(법투오픈채팅방)에서 몇 명이서 "소호사무실 스터디나 해보자" 했던 것이 이 모든 일의 시작이었습니다.

이건 우리만의 히스토리가 있고 구구절절 얘기가 너무 길어요. 

스킵스킵 하고 결론적으로 소호사무실을 공투로 2개나 운영하게 되었다는 사실.

그 과정에서 같이 스터디했던 멤버들이 끈끈하고 너무 소중한 인연이 되었죠. 이 분들이 아니었다면 소리소문없이 행크를 나가버렸을 가능성이 훨씬 큽니다. 사람은 원래 살던대로 살고싶은법이니까요. ㅎㅎ

사랑해요, 핫소스!

엊그제 집을 팔았어요.

제가 개인으로 보유하고 있던 주택 2개도 김여사님 추천 재개발물건이었어요. 

저는 첫 주택의 이주비대출을 받으면서 처분조건이 걸렸고, 두 번째 주택은 느긋하게 가져가서 첫 주택 준공 후 2년 안에 팔면 되겠다고 생각했는데, 조정지역도 아니었던 나머지 하나가 투기과열지구가 되어, 상황이 복잡하게 되었어요.

행크활동하면서 알게된 세금관련 정보, 재건축재개발수업에서 들었던 내용들을 총 동원해서 가장 좋은 매도 타이밍을 고민했고, 직전거래가보다 호가를 많이 높여서 내놨었는데, 매도가 되었습니다!

알고있어요. 그것이 얼마나 더 오를지요.

하지만, 자신있습니다. 그것보다 더 벌 수 있어요.

행크가 있잖아요. ㅎㅎㅎㅎ

이건 양도차익이 세전 2억 7800만원입니다. 

자꾸 세전으로 얘기하니까 실적 뻥튀기 같아서 세후로 말씀드리면 1억 4400만원입니다.   

양도세가 후덜덜이네요. ㅠ_ㅠ

저 근로소득 외에 이런 돈은 처음 벌어봤어요.

이건 김여사님의 공이 컸지만, 세금이랑 재개발 공부 안했으면 큰 낭패를 볼 수도 있었거든요. 

행크가 아니었다면, 제대로 계산도 할 줄 몰랐을 거예요. 

2020년 투자목표와 투자성과

2020년 투자목표

저의 2020년 투자목표는 시세차익 3천만원, 현금흐름 100만원이었습니다.

이 목표를 어떻게 이뤄야할 지 계획도 없었고, 이룰 수 있을거라고 기대도 안했어요.

혼자서 저걸 써놓고 얼마나 웃었는지 몰라요.

이걸 쓴다고 되면 누구나 다 부자되게? 하는 마음이 들었거든요.

2020년 투자성과

시세차익 세전 2억 5~6천

이걸 지금 시세대로 판다면 세후 1억 7~8천 정도일 것 같습니다. 개인 주택 매도한 것까지 하면 세후 수익이 3억이 넘네요. 하지만 정정당당하게 순수 투자한 것으로만 성과를 계산할게요. 

현금흐름은 목표이상 달성하였습니다. 

아직은 안정된 흐름이 아니기에 수치로 발표하기가 좀 그렇습니다. 

투자과정에서의 어려움

니가 그만둘래, 내가 그만둘까?

얼마 전에 남편이 저에게 한 얘기입니다.

귀가 시간이 늦고,

집에 있을 때도 계속

전화를 받거나

계약서를 쓰거나

블로그를 쓰거나

책을 읽거나

폰을 보거나하고 있으니...  

저희 남편이 어떤 사람이냐하면,

제가 하는 일은 어떤 것도 말리지 않는 사람이에요.

혼자 오랫동안 여행을 다녀온다고 해도,

몇 달동안 외국에 공부하러 다녀온다고 해도,

직장이 너무 힘들어서 그만두고 싶다고 했을 때도

1도 고민하지 않고 흔쾌히 오케이하던 사람인데

저보고 재테크고 뭐고 당장 때려치우라고 하더라구요. 

제가 하고있는 일이 가족들을 이렇게 힘들게 하고 있다는 생각에 마음이 아팠습니다.

사실 조금 억울하기도 했어요. 

내가 나혼자 좋자고 이러고 있는거 아닌데... 싶어서요.

남편을 비롯하여 나를 온전히 이해해줄 수 있는 사람은 아무도 없구나. 정말 외롭다.

그런 마음이 들어서 서럽게 울었습니다. 

바라미가님이 엄청 따뜻하게 위로를 해주었어요.

함께 하는 사람들이 있다는 게 이렇게 좋은거구나. 

이런 사람들이 없다면, 진짜 그만두고 싶을 수도 있겠다. 하는 마음이 들었습니다.

저만 이렇게 힘든 것이 아니라는 것을 알고 있습니다. 

재테크 공부를 하다보면 누구나 겪게 되는 것이 가족들과의 갈등이라고 들었어요.

이 숙제를 저는 이제 현명하게 풀어야겠지요.

어제는 남편이랑 과메기에 청주를 한 잔 마셨어요.

저희 부부가 원래 술 좋아해서 자주 술마시면서 얘기했었는데, 제가 새벽기상을 시작한 후로 술마시면 못일어나서 술을 멀리하고 있거든요. 

제가 얼마나 노력하고 있는지,

왜 이렇게 노력하고 있는건지 얘기하고,

수익을 얘기해주고,

앞으로의 목표도 얘기하고...결정적으로

요즘 부쩍 우울해하시는 시어머니께 용돈을 듬뿍 드렸습니다.

오고가는 현금속에 피어나는 가족사랑. ^^

남편이 저에게 투자금으로 보태준 신용대출 1억을 제가 날려먹을거라고 생각하고 있었대요.

상환계획을 세우고 있었다고 하더라고요. -_-

가장 가까이에 있는 사람은 제가 얼마나 허술한 사람인지 알고있었던 겁니다.    

결론

장난스러워보이지만, 너무 진지해지는 걸 부담스러워하는 스타일이라는거 이해해주세요. 

엄청 진지하게 쓰고있는겁니다.  

이런 글을 쓸 때, 고민이 많이 돼요.

자랑하는 것처럼 보일까봐 그렇기도 하고,

별 거 아닌 성과를 대단한 것처럼 얘기하는게 우스워보일까봐 그렇기도 하고,

누군가는 이 글을 보면서 한숨을 쉬게 될 것 같아서이기도 하고...

복잡합니다. 

하지만 제가 이 글을 쓰는 이유는 분명합니다. 

저처럼 허술하고, 돈도 별로 없고, 시작한 지 얼마 안 된 사람도 할 수 있으니, 지금 막 행크에 들어오신 분이나, 아직 실행하지 못하신 분들도 할 수 있다는 것을 말씀드리고 싶었어요.

알아요. 

작년은 뭘 사도 오르는 불장이었고, 규제도 지금보다는 훨씬 적었다는걸요.

운좋게 좋은 시기를 만나 월급쟁이로서는 꿈도 못 꿀 큰 돈을 벌었죠. 

하지만 2021년에도 여전히 투자처는 있을거라고 생각합니다.

그리고 그 투자처를 사무장님을 비롯한 강사님들이 찾아서 알려주실거고,

우리들의 경험담을 읽어보면 지금 가능한 투자모델이 뭔지 알 수 있으니까요.

행크에 오래오래 있고싶고, 

행크에서 도움받은만큼 기여하고 싶어서 4기 지킴이에 지원했어요. 

결과가 어떻게 될지 아직 모르겠지만,

저의 1년 활동기를 정리하는 것이 미약하게나마 행크에 도움이 되는 일이라 생각하며, 4시간동안 작성했습니다. 

SPECIAL THANKS TO

사무장님: 면접에서도 말씀드렸지만, 구성원들이 사랑하는 조직을 만든다는 것은 아무나 할 수 있는 일이 아닌 것 같습니다. 굳은 의지와 각별한 애정, 엄청난 에너지가 있어야 가능한 일이라는 것을 알기에 진심으로 존경스럽고, 감사합니다!

흑도님: 흑도님이 안계셨다면 아무일도 일어나지 않았을거예요. 법인으로 매입한 부동산들도, 소호사무실도요. 살뜰히 챙겨주셔서 정말 감사합니다! 앞으로도 잘 부탁드려요~

레노님: 상가임장스터디하며 상가임장에 대한 지식도 그렇지만 투자자로서 가져야 할 태도가 무엇인지 많이 배웠습니다. 부족한 스터디원인데 잘 챙겨주셔서 감사합니다! 

재아님: 깜깜이식 재개발투자에서 벗어날 수 있게 해주신 재아님, 감사합니다. 강의가 너무 명료해서 더욱 정리가 잘 되었어요. 

쿵쿵나리님: 직접 뵌 적은 한 번도 없지만, 어쩐지 마음으로 많이 의지하게 되는 쿵샘이십니다. 진솔한 칼럼 찐팬입니다!

베니아님: 구독스터디2기에 합류하게 되어 신세계를 경험중입니다. 올해의 투자는 베니아샘의 도움이 많이 필요할 것 같습니다. 열심히 배우고 성실하게 공부하겠습니다. 투자도 성공하고 싶어요.

자유의지님: 자유의지님 덕분에 온라인 건물주가 되었습니다. ㅎㅎ 블로그를 하게되어 좋은 점이 너무 많아요. 감사합니다!

핫소스: 여기에 적지 못할 많은 미안함과 고마움이 있어요. ㅠ_ㅠ 오래오래 함께해요!!

선독필행님: 작은 실수는 칼같이 지적하고, 큰 실수는 너그럽게 이해해주시는 필행님. ㅋㅋㅋ 쪼렙인 저를 거둬주셔서 감사해요. 시키는대로 안하고 마음대로 해서 죄송하고, 앞으로도 말 잘들을거라고 장담할 수는 없지만 열심히 할게요. 돈벌려고 일하는건데 즐거울 수 있다는 것이 큰 행운인 것 같습니다.  

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크" 

https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/10827

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[부고수]

장난스러운 듯이 보이는 글 뒤에 냉철한 판단력과 한번 결정한 바는 밀고 나가는 카리스마가 보이는 듯 하네요. 정말 축하드립니다! 여러 선생님들께 감사의 인사를 전하시는 걸 보니 행크에서 좋은 인연을 많이 만드신 것 같아 부럽습니다! 좋은 경험 공유해주셔서 감사합니다~

[새낸행크]

초보인 저에게 정말 도움되는 글입니다 화이팅!!

[rosefinch]

글 읽고 많은 도움되었습니다. 감사합니다. 앞으로도 꽃길만 걸으세요!

[오쿠아이]

짧은 기간에 많이 성장하셨군요.....부럽습니다

[뚜지123]

일년동안 하신 노력이 글만봐도 느껴집니다. 앞
겪고있는 갈등도 지혜롭게 이겨내시길 바랍니다.

[정망고]

행크에서 읽은 첫 글이 많은 도움이 되네요. 감사합니다!

[하이밸류]

직장인 워킹맘이신데 정말 대단하신것 같아요!
경험 공유해 주셔서 감사드립니다.

[동네부자청년]

정말 큰 도전이 되는 글입니다. 감사합니다!!

[새싹나리]

와우 ~~ 대단하셔요
많이 배우고 공감하고 다시 리마인드가 되는글 잘읽었습니다.
정성가득하고 진심이 담긴글 감사합니다.

[크행]

오~~ 늦잠 잘까봐 좋아하는 술을 안 마셨다는 대목에서 진심을 느꼈습니다.ㅠ 리스펙~~

[꿈꾸는개미]

노력의 결실을 맺으셔서 축하드려요~도전하는 제게 희망을 주시네요^^

[안농아농]

열심히 알아보시고 공부하시고 직접 발로 뛰어다니신 덕분에 이런 좋은 성과가 있지 않았나 생각듭니다! 축하드려요~!

[프랑드르]

우연히 경매 관련된 영상을 보게 되었는데 쿵쿵나리님 영상을 보고 저도 경매에 관심이 생겨서 이곳까지 오게되었어요. 덕분에 저도 할 수 있다는 마음가짐이 생겼습니다 감사합니다!

[빌게이털]

노력의 결과입니다. 저도 할 수 있다는 자신감이 생겼습니다

[백패커]

초보인 저에게 많이 도움이 되는 것 같습니다. 선배님들 노하우 많이 흡수하겠습니다. 감사합니다.

[Luckyhoney]

가족에게 소홀할 만큼 엄청난 공부와 노력이 필요하군요ㅠ! 저도 좀 더 열심히해야겠습니다