격변기 부동산 투자전략 - `테마갖춘 상룸 골라라`

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격변기 부동산 투자전략 - `테마갖춘 상룸 골라라`
공급과잉 따라 차별화된 상품경쟁 가열 펜션도 모델하우스가 등장하고 각 종 테마형 펜션이 쏟아지는 등 이미 펜션은 부동산시장에서 또 다른 투자상품으로 자리를 잡았다. 더구나 아파트 등 주택시장이 분양권 전매제한, 재건축 규제 강화 등으로 인해 투자매력을 점차 잃어가고 있어 펜션의 투자가치는 더욱 높아지고 있는 상황이다. ◇2005년 5,000개로 급성장= 지난 99년 제주에서 첫 선을 보인 이후 펜션 시장은 급팽창하고 있다. 지난 해 500여 개가 영업을 시작했고 올해는 3,000여 개가 운영을 시작할 것으로 전망된다. 더구나 2005년에는 5,000여 개로 급증할 것으로 예상 돼 투자의 면밀한 투자전략이 요구되는 상황이다. 드림사이트코리아가 집계한 분양중인 펜션은 전국 45개 단지 1,705개동. 객실수는 6,820개 실에 달한다. 평창이 12개 단지 1,924실로 가장 많다. 평창의 콘도 객실수가 1,011실 임을 감안할 때, 3년 새 펜션객실이 콘도물량을 초과, 과잉공급된 셈이다. 제주 역시 99년 이후 3,000여 실이 넘는 펜션이 공급, 가동률이 40%대로 급락한 상태다. 결국 공급과잉은 가동률 하락으로 이어지고 이는 수익률도 예전만 못하게 되는 원인이 된다. ◇상품 차별화 경쟁 치열= 이미 공급이 과잉 됐다는 점을 감안하면 결국 차별성을 갖는 상품에 투자하는 것이 바람직하다. 차별성을 주기 위해 최근 개발되는 방식은 테마펜션. 재주도 `카밀리아힐`은 200여종 이상의 동백꽃으로 5만평의 초대형 정원을 갖춘 테마형 펜션을 선보였다. 또 청평 `스위스코티지`는 5,000여 평에 어린이를 위한 테마 파크, 인라인 스케이트장, 야외놀이공원 등을 설치 할 예정이고 용인의 `홀랜드파크`는 단지 안에 만화박물관을 만들어 주말마다 작가의 팬 사인회, 만화 캐릭터 배우기 등 체험 이벤트를 연다는 계획이다. 단지형 펜션 개발도 기존 펜션시장의 단점을 극복하기 위한 전략이다. 개별 펜션은 본인이 직접 거주하면서 운영하지만 단지형은 전문업체가 부지 물색에서부터 시공 및 운영관리까지 책임지는 형태다. 펜션 운영의 번거로움 대신 이미 지어놓은 펜션을 분양 받아 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 것. 단지형은 기존 펜션에 비해 수익률이 떨어진다. 개별 펜션은 20∼30%의 투자대비 수익률을 올릴 수 있지만 단지형은 임대위탁사와 나누기 때문에 보통 12% 안팎의 수익률을 올리고 있다. ◇분양중인 펜션= 프라임탑은 강원 평창군 평촌리에 `프라임밸리` 64실을 분양 중이다. 20ㆍ40ㆍ48평형으로 총 분양가는 8,000만∼1억9,700만원. 분양가의 30%까지 융자를 알선하고 동대문구 장안동에 모델하우스를 선보였다. 전원아이엔지는 경기 가평군 금대리에 `아이엔지 펜션리조트`를 분양 중이다. 3만평 부지에 60평형 70개동 규모. 북한강변에 위치해 수상스키 등 다양한 레저스포츠를 즐길 수 있다. 또 서울에서 차로 1시간 반 정도면 닿을 수 있는 것도 장점. 제주도에서는 브오카티코리아가 제주 서귀포시 영남동에 `아르도펜션`을 24개동을 분양 중이다. 핀란드산 홍송으로 지은 통나무 펜션으로 한라산 중턱에 위치, 전망이 좋다. 단지 내에 수영장, 골프연습장, 핀란드식 사우나가 들어서며 계약자에게는 제주도 내 골프장 부킹도 책임진다. ◇투자시 주의점= 무엇보다도 일단 펜션에 대한 공급과잉이 제기되고 있다는 것이다. 그만큼 투자상품에 대한 선택에 신중을 기해야 한다. 펜션을 짓고 난 후 돈을 벌기 위해서는 투자대비 수익률이 보통 10∼12%가 되야 한다. 이를 위해서는 연중 객실 가동률이 35%는 넘어서야 가능하다. 때문에 여윳돈이 있으면 투자 이익에 대한 기대감을 낮추고 자신만의 특별한 테마에 맞춰 지은 뒤 별장처럼 활용하고 덤으로 적정한 투자수익도 올리는 게 한 방법이다. 단지 규모도 1만~2만평은 되는 곳을 고르는 게 좋다. 독특한 테마를 갖추기 위해서는 일정 이상의 공간이 필요하기 때문이다. 또 지형 구조 역시 외부공간과 일정정도의 단절성을 갖는 작은 진입로, 분지형 토지모양 등이 좋다. 또 물을 충분히 이용할 수 있어야 한다. 왜냐하면 부지조성에 대규모 토목공사를 해야 할 경우 투자비가 많이 들기 때문이다. 이밖에 부지매입 여부, 건축허가 여부 등을 확인, 분양에 나서야 한다. 휴펜션 윤광진 이사는 "펜션투자에서 이익을 크게 생각하지 않는 것이 좋다"며 "그러나 투자할 경우도 토목공사비용이 적게 들어가는 부지 구조 등을 갖추고 이후 테마를 갖출 수 있는 규모에 관심을 가질 필요가 있다"고 지적했다. [서울경제]