농지법 세법 개정에 따른 농지투자 대응 전략
지난 3월 부동산투지대책과 농지법개선방안이 발표되었고 그 후속 조치로 농지법 등 농지관렵법과 세법등이 개정 되고 있습니다. 그 어느때보다도 강한 조치들이 담기고 있고 또 투자를 못하게 하는것은 아닌가 하는 불안을 느끼는 사람들이 많이 있습니다.
현재 농지를 보유하고 있는 사람이라면 우선 두가지로 분류할수가 있을 것입니다. 재촌자경을 하는 경우가 있을 것이고 재촌자경을 하지 못하는 경우가 있을 것이며 여기서 다시 자경을 하는 사람과 자경을 하지 않고 있는 경우로 나뉠수 있습니다.
그럼 먼저 재촌자경을 하는 경우에는 어떻게 해야 하나? 법적이나 제도상 아무런 영향을 받지 않습니다. 그러니까 지금처럼 농사 지으면서 잘 관리해 가면 됩니다. 다만, 자경을 하고 있다면 입증 자료를 철저히 챙겨야 합니다. 또 만약 임대차로 변경하게 되면 60일이내에 시구읍면에 신고해야 하고 재배작물을 변경하게 되는 경우에는 국립농산물품질관리원에 농업경영체 변경 등록 신청을 해야 합니다. 그리고 매년 1회이상 농사짓는 것을 조사를 하게 되니 누가보아도 농사를 짓는다고 하게끔 농작물 재배나 농지관리를 잘 하고 있어야 할 것입니다.
다음으로 재촌자경은 못하지만 자경을 하는 경우에는 농작물 재배와 농지관리를 잘 해야 함은 재촌자경하는 사람과 같으며 어찌보면 좀더 잘해야 할것입니다. 자경을 하면서는 농업경영체 유지와 농지대장 관리에 신경을 써야 하고 그리고 농업인을 유지하면서 지역농협 조합원 등 혜택과 농업인을 유지함으로서 나중에라도 추가적인 농지투자를 할수 있는 상태를 유지해야 할 것입니다. (전부 농지를 임대하면 농업인이 난되고 추가로 농지취득자격증명 반려라는건 아시지요)
그리고 임대를 주고 있는 경우가 있고 휴경이나 다른 용도로 사용을 하는 경우가 있을 것입니다. 자경을 하지 못하는 사람이라면 가급적 재촌자경을 하는 것을 권하며 재촌자경이 불가하다면 자경이라도 하며 농업인을 하고 그리고 농업인 혜택을 누리면서 추가 투자도 고려해 보기를 권합니다. 정히나 자경도 못한다면 농지은행에 위탁을 하여 관리하기 바랍니다. 농지은행에 8년이상 위탁을 하면 사업용토지가 되고 또한 농지법 벌칙 예외사항으로 농지법 저촉이 안되기 때문입니다. 이렇게 관리를 하며 보유하다가 언제라도 자경이나 재촌자경이 가능하다면 그 방법으로 농지관리를 하기를 바랍니다.
주말체험영농 농지를 가지고 있는 사람과 향후 주말체험영농 농지에 투자를 하려고 하는 경우도 있을 것입니다. 그동안 주말체험영농농지는 재촌자경 여부와 상관없이 사업용으로 보아 주었는데 2022년 부터는 주말체험영농 농지는 비사업용으로 보게 되었습니다. 주말체험영농농지도 재촌자경을 하는 경우가 있고 자경을 하는 경우가 있고 임대하거나 휴경등 타용도로 사용하는 경우가 있을 것입니다. 재촌자경하는 경우는 아무런 변화가 없으니 그대로 하면 됩니다. 자경만 하고 있는 경우에는 그대로 가는 방법 또 하나는 농업인 조건을 충족하여 농업인 조합원 혜택을 누리는 방법 임대나 휴경을 하고 있는 경우에는 무조건 자경으로 하여야 하고 이왕 자경으로 한다면 어떡해 하라고... 농업인 만들라고 했어요. 그리고 재촌자경을 한다면 더욱 좋고요. 가족 중에 재촌자경이 가능한 사람이 있다면 증여 등을 통하여 구입가도 높이고 재촌자경으로 절세도 하면 꿩먹고 알먹고 한차원 높은 농지투자를 실천하는 겁니다.
농업진흥지역내의 농지와 농업진흥지역밖의 농지 투자는 농업진흥지역내의 농지는 농업인으로 자경을 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 자경이 불가하다면 농지은행에 위탁을 하는것도 좋다. 현재 주말체험영농농지라면 농업인용으로 만드는것도 한 방법이다. 면적이 적으니 추가로 농지를 더 구입하여 하는 방법이 있고 330제곱미터 이상의 시설을 짓고 농사를 짓는 방법이 있다 이것ㄷ고 저것도 안된다면 그냥 그대로 주말체험영농농지로 사용하다가 매도하는 방법빢에는 없을 것이다. 농업진흥지역밖의 주말체험영농농지는 자경하는 경우는 어느 경우라도 비슷한데 자경하지 못하는 경우에 아쉽게도 대부분 농지은행 위탁이 불가능 하다 농지를 추가로 구입하거나 시설재배로 농업인용으로 만들어서 혜택을 보도록하거나 개발을 하여 2년이상 된후에 사업용으로 처분을 하면 될것이다. 이것도 저것도 아니라면 그냥 주말체험영농으로 사용하면 된다.
결론적으로 재촌자경을 하고 있는 농지라면 아무런 걱정도 대책도 없이 그냥 지금처럼 재촌자경을 하면 된다. 비사업용토지라면 농지은행에 위탁을 하여야 할것이며 가급적 사업용으로 만드는 방법들을 강구해야 할 것이다. 주말체험영농농지라면 올해안에 처분을 할 것인지 아니면 보유하고 그냥 그대로 갈 것인지 아니면 재촌자경을 하며 사업용으로 할것이지를 판단하고 대응해야 한다.
농지투자는 구입이 아니라 취득에서 처분까지 전 과정이 투자라는 걸 명심하고 제때에 제대로 대응을 하면서 이용 활용 관리를 하여야만 한다는 점을 명심 또 명심하기 바랍니다.
#농지오케이, 윤세영