재건축 리모델링 및 주택 연금

[미라클/임순식]

오늘은 재건축에 있어서 리모델링에 대해 알아보고 더불어 주택연금에 대해서도 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.


재건축에 대한 규제가 강화됨에 따라 재건축을 진행해도 큰 이익이 없다면 리모델링이 투자의 대안이 될 수 있습니다.


이번 장에서는 리모델링이 무엇이며 리모델링을 하면 어떠한 점이 좋은지에 대해 알아보도록 하겠습니다.












주택 리모델링과 주택 연금






건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하는 대수선 또는 이미 지어져 있는 건축물의 일부를 더 늘려서 짓는 것을 리모델링이라고 합니다.


또한 부부 중 한명이 만 55세 이상일때 소유한 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 받는 금융상품을 바로 주택연금이라 할 수 있습니다.

 리모델링


①  리모델링의 종류


맞춤형 리모델링은 실내 인테리어 변경, 벽지, 바닥재, 욕실타일, 세면대, 욕조, 변기, 창호 등의 교체 및 균열보수, 누수부위 처치 등 벽이나 바닥의 구조를 변경하지 않는 비교적 단순한 공사를 말합니다.


바닥면적을 확장하는 것은 동과 단지 전체에 영향을 미치며, 벽을 허물고 기둥을 더 세워야 할 수도있어 각종 인허가 절차가 필요합니다.


바닥 면적을 넓히는 것과 함께 층수를 높이거나 또는 바닥면적과 상관없이 층수만 높이는 방법은 수직증축이라합니다.


구조의 안전성 때문에 기존 기초의 보강이나 새로운 기초의 증설을 필요로 하며 각종 인허가 절차가 필요합니다.


세대당 부족한 주차대수를 늘리기 위해서 좁은 주차장을 넓히거나 없는 주차장을 새로 만드는 방식은 


지하주차장을 넓히거나 새로만드는 리모델링이라고 합니다.

 재건축과 리모델링의 차이점


낡은 집을 새롭게 정비해 건축물의 기능을 향상시키는 점은 재건축과 리모델링이 모두 유사합니다. 하지만 용적률, 공사비, 사업기간 등 여러 면에서 차이를 보입니다.


재건축은 용적률을 초과하여 견축할 경우 토지나 임대주택을 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 증여해야합니다.


그러나 리모델링은 전용면적의 증가한도 내에서 용적률이 증가해도 증여의무가 없습니다.




기존 용적률이 180%인 주택단지의 경우에는 분담금이 많고 수익성 등이 적은 재건축보다 리모델링이 유리하나, 용적률이 150%이하일 경우에는 일반분양분이 많은 재건축이 리모델링보다 유리합니다.


그 밖에 공사비, 사업기간, 정비기반시설 측면에서도 재건축보다 리모델링이 유리합니다.

리모델링을 통해 집을 분리할 수 있습니다.


한채를 두채로 만들어 각각 임대할 수 있습니다. 하지만 각각 구분등기를 할 수는 없습ㄴ디ㅏ.


층간소음 문제도 콘크리트를 부어 바닥을 두껍게 하거나 완충재를 사용하여 개선할 수 있으며 여유 부지가 있다면 앞면과 뒷면뿐만아니라 측면도 확장하여 채광 및 통풍을 개선할 수 있습니다.


리모델링을 했다 하더라도 시간이 흘러 건물이 다시 노후화되고 안전진단에서 D등급을 받으면 재건축이 가능합니다.




주택연금




가입요건


주택을 담보로 대출받는 형식이므로 해당 주택에 대한 근저당권 설정일 당시 부부 중 연장자 기준 55세 이상이면 가입이 가능합니다. 주택가격은 부부 기준 9억원 이하이어야하며 다 주택자라도 합산 가격이 9억원 이하면 가능합니다.


2주택자이면서 합산 가격이 9억원을 넘으면 3년 이내에 1주택을 팔면 가능합니다.


그러나 우대형 주택연금은 주택가격이 1억5천만원 미만인 1주택자만 가입할 수 있습니다.


참고로 주택연금에 가입하려면 가입자 또는 배우자가 실제 거주해야하며, 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우에는 주택연금에 강비할 수 없습니다.


단 부부중 한명이 거주하며 보증금 없이 주택 일부만 월세로 주고 있을 때는 가입이 가능합니다.


또한 신탁방식 주택연금의 경우 보증금이 있더라도 보증금에 해당하는 금액을 공사가 지정하는 계좌로 입금하는 경우 가입이 가능합니다.


























 주택연금의 장점


가입자나 배우자가 사망할 때까지 거주를 보장해주고 부부 중 한명이 사망해도 연금을 깎는 일 없이 100%그대로 받을 수 있습니다. 또한 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산했을 때, 그동안 받은 연금수령액이 집값을 초과했더라도 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌려줍니다.

주택연금 3종 세트


주택단보대출 상환용 주택연금이란


기존에 내던 주택담보대출금을 상환하고 차액을 연금으로 받는 상품입니다.


연금지급 한도의 90%까지 일시인출이 가능하며 인출한도 전액을 사용해도 주택담보대출을 전부 상환하기 어려울 때는 일정 금액 내에서 서울 보증보험의 내집연금 연계 신용대출을 이용할 수 있습니다.


이미 주택담보대출이 있는 40~50대가 금리가 낮은 보금자리론으로 전환하고 이들이 60세 이후가 될 때 주택연금을 지급하는 상품입니다.


우대형 주택연금이란 저가 주택을 보유한 노인에게 다른 주택연금 상품과 달리 최대 20%까지 더 많은 연금을 주는 상품입니다.


부부기준 1억 5000만원 미만인 1주택 소유잠나 가입할 수 있습니다.