재산세, 종부세! - 부부 공동명의하면 유리할까?

[자카란다]

재산세, 종부세! - 부부 공동명의하면 유리할까?

어려운 보유세 계산법, 알기 쉽게 알려드립니다!

우리가 오늘 공부할 보유세는 크게 2가지가 존재합니다. 바로 ‘재산세’와 ‘종합부동산세(이하 종부세)’죠. 이 세금들은 취득세나 양도소득세와는 조금 다른 성격을 띠고 있는데요. 일회성 세금이 아닌 매년 납부해야 하는 세금이라는 것이죠. 따라서 내가 내야 할 세금이 얼마인지 정확히 알아두어야 합니다.

먼저 재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 납부하게 됩니다. 우리나라는 건물과 토지를 별개로 보기 때문인데요. 가령 아파트를 보유하고 있다면 아파트 건물분에 대한 재산세는 7월에, 토지분에 대한 재산세는 9월에 납부하게 됩니다. 

그렇다면 재산세 계산은 어떻게 할까요? 가령 서울에 10억원 정도에 실거래되는 집을 보유하고 있다고 가정해 보도록 하겠습니다. 지난 영상을 보신 분들은 눈치채셨겠지만, 세금을 구하는 공식은 과세표준에 세율을 곱하면 됩니다. 그럼 재산세를 구하기 전에 먼저 과세표준부터 알아야겠죠? 

우리가 가정한 10억짜리 집은 실거래가 10억원일 뿐, 국가에서 가치를 매긴 가격은 조금 다릅니다. 국가에서 정해준 가격을 ‘공시가격’이라고 하는데요. 보통 시세의 70% 정도를 형성하고 있습니다. 따라서 10억원 정도에 거래되는 아파트의 공시가격은 약 7억원이고, 이 공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 것이 과세표준이 됩니다. 즉 10억짜리 아파트의 과세표준은 약 4억2,000만원입니다. 여기에 재산세 세율을 곱한 것이 우리가 내야 할 재산세니 10억짜리 아파트 기준 약 186만원 정도가 되겠네요.

그런데 정부는 현재 시세의 약 70%인 공시가격을 추후 90%까지 올릴 계획이라고 밝혔습니다. 이 말인즉슨 과세표준이 올라가기 때문에 우리가 내야 할 재산세가 늘어나는 것을 의미합니다. 따라서 재산세는 앞으로 필연적으로 오를 수밖에 없는 상황입니다. 이에 늘어나게 될 재산세를 미리미리 계산해 보는 것이 좋겠죠? 

잠깐 쉬어가는 느낌으로 한 가지 더 공부해 보겠습니다. 부부 공동명의 시 양도세 절세 혜택이 있다는 얘기 다들 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 그렇다면 재산세도 부부 공동명의 시 절세 혜택을 받을 수 있을까요? 결론부터 말하자면 재산세는 별다른 절세 방법이 없습니다. 부부 공동명의라고 할지라도 186만원을 93만원씩 나눠 내게 될 뿐입니다.

나도 종부세를 내게 될까? 유형별 종부세 기준 총 정리!

고가주택 혹은 다주택자 대상으로 과세되는 종부세는 매년 12월 납부하게 됩니다. 즉 종부세 대상자라면 보유세만 1년에 3번 납부하게 됩니다. 그렇다면 과연 내가 종부세 납부 대상자인지 먼저 확인해 보도록 하겠습니다.

현재 종부세는 1주택 단독명의일 경우 기본공제 6억원에 추가공제 3억원을 더해 총 9억원을 공제한 것이 과세표준이 됩니다. 즉 공시가격이 9억원 이하 주택이라면 종부세 납부 대상이 아닌 것이죠. 

앞서 예시로 든 실거래가 10억원짜리 아파트는 공시가격이 약 7억원이니 종부세 대상 주택이 아니게 됩니다. 여기에 한 가지 기쁜 소식을 전달하자면, 최근 법 개정을 통해 추가공제액이 3억원에서 5억원으로 늘어나 총 11억원까지 공제가 될 것으로 보입니다. 공시가격 11억원을 넘지 않는 이상 종부세 걱정은 잠시 넣어둬도 괜찮습니다.

부부 공동명의를 한다면 종부세에 유리할까?

1주택 부부 공동명의일 경우에는 어떻게 될까요? 먼저 공동명의는 기본공제 6억원만 인정되고 추가공제 혜택은 따로 없다는 사실을 꼭 알아두셔야 합니다. 하지만 종부세는 인별과세기 때문에 과세의 기준을 개인별로 따지게 되는데요. 

가령 공시가격이 7억원인 아파트를 부부가 공동명의로 하고 있다면, 각각 공시가격 3.5억원의 집을 보유한 것으로 판단합니다. 여기에 기본공제 6억원씩 공제되니 1주택 부부 공동명의일 경우 총 12억원을 공제받게 됩니다. 한 마디로 1주택일 경우 단독명의보다 공동명의가 유리합니다. 그런데 현재 단독명의의 경우 집값 상승률을 고려해 추가공제를 2억원 더 증가해줬지만, 공동명의는 그대로인 상황인데요. 따라서 공동명의의 혜택이 더 늘어날 가능성도 있어 보입니다.

하지만 다주택의 경우 얘기가 조금 달라집니다. 다주택자는 부부 공동명의 시 종부세를 훨씬 많이 내게 될 수도 있는데요. 가령 공시가격 10억인 아파트와 15억인 아파트 두 채를 부부가 각자 명의로 소유하고 있는 것과 공동명의로 소유했을 때 종부세 차이는 무려 1,000만원 이상 벌어지게 됩니다. 자세한 이유가 궁금하다면, 지금 바로 자이TV 영상을 통해 확인해 보세요!

지금까지 매년 피해갈 수 없는 보유세에 대해 간단하게 알아봤는데요. 보유세에 대한 더 자세한 내용과 사례들은 영상 속에 준비해 뒀으니 자이TV의 ‘차이나는 클래스’ 꼭 끝까지 시청 부탁드립니다.

https://www.youtube.com/watch?v=tvNMNBSF7SI 

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