사업용 농지 판단이나 양도세 감면 기간 계산시 주의해야 햘 경작기간 계산

[자카란다]

사업용 농지 판단이나 양도세 감면 기간 계산시 주의해야 햘 경작기간 계산

농지를 투자함에 있어서 취득세나 양도소득세의 사업용 판단이나 감면 기준에서 나오는 재촌자경 기간의 산정에 있어서 유의할 필요가 있어 정리해 보고자 합니다.

양도소득세 사업용 토지 판정 할때의 기간 계산이나 그리고 양도소득세 감면 판정 할때의 기간 계산에 대하여 기간 계산을 하는 것을 살펴 보자면 보유기간은  등기부 등본 상으로 취득일부터 매도일까지로 하면 되고 재촌지간은 주민등록초본의 거주기간을 일자로 파악하면 됩니다. 다만 경작기간의 계산에서 주의가 요망 된다는 것입니다. 감면검토조서에 의하면 농지원부 등으로 판단 한다고 되어 있는데 그럼 농지원부나 농업경영체에 등록 된 날부터로 할것인지 문제 또 하나는 농사를 짓지 못하는 농한기에 구입하고 그 농번기까지의 기간이나 농법기가 끝나고 농한기에 매도하는 경우에 그 농한기에 대하여 경작기간으로 볼 것이냐 하는 문제가 있습니다. 농사의 준비나 정리기간도 경작으로 볼수도 있지만 취득하고 나서 바로 또는 매도하기 직전의 농한기는 경작으로 보기 애매하다 따라서 일부 인정하지 않기도 하고 다툼이 있으니 이러한 점을 충분히 인지하고 매수 매도 기간을 잡는 것이 좋다는 것입니다. 

먼저 사업용 토지의 조건과 판단은 다음의 어느 하나에 해당하는 기간 이상을 재촌자경한 경우입니다. 최근 3년 중 2년이상,  최근 5년중 3년이상,  소유기간 중 60% 이상

소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)  법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란  다음 각 호의 어느하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

   가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

   나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

   다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

   가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

   나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

   다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 

   다만, 소유기간 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

   가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

   나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

8년이상 재촌자경하고 농지를 양도하는 경우 양도소득세 감면의 조건과 판단은  8년이상 재촌자경을 하였음을 입증해야 하는 것 입니다

조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) 

① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상. [대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상]. 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라  환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만  양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

4년이상 재촌자경하고 농지를 대토하고 대토한 농지에서 종전농지 포함 8년이상을 재촌자경하는 경우 양도세 감면 조건과 판단은  종전 농지에서 4년이상과 대토한 농지를 포함하여  8년이상 재촌자경을 충족하고 입증 하는지를 판단해야 합니다.

조세특례제한법 제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면)

① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 대통령령으로 정하는 방법으로  직접 경작한 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지로  대토(代土)함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에  편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 감면한다.  

② 제1항에 따라 양도하거나 취득하는 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서  대통령령으로 정하는 토지의 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 

양도소득세의 감면에서는 무한대는 아니고 1년에 1억원 5년에 2억원 한도로 감면을 받을수 있습니다.

조세특례제한법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)

① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지,  제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. 

1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지,  제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에  따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액.  이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을  양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는  경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 

나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조,  제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는  경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

여기서 사업용이나 감면에 대한 기간을 판단함에 있어서 주의가 필요함을 살펴 보고자 합니다. 농번기가 시작되는 4월에 취득하여  농번기가 끝나가는 10월에 매도를 한다면  그 자경기간을 계산함에 있어서 크게 문제가 되지는 아니할 것입니다. 그러나 문제는 농한기인 11월 이후에 취득하여 농한기인 3월이전에 매도하는 경우에는 자경기간 산정에서 농한기에 자경으로 인정을 받지 못하여 재촌자경 기간의 계산에서 부족할수가 있으므로 주의가 매우 요망된다. 따라서 재촌자경 기간의 산정에 있어서 이러한 농한기의 자경기간을 감안하여 경작기간을 산정하여야 함 입니다.

8년 기간 판정에서 자경기간 불인정 가능한 경우

농한기			농번기							농한기
1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
	농지취득		1년
2~7년
농지처분

* 농한기는 자경 입증이나 인정을 받을 수 없는 기간입니다

8년 기간 판정에서 자경기간 인정 가능한 경우

농한기

농번기

농한기

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

농지취득

1년

2~7년

농지처분

농번기 취득하여 필요기간 충족시에는 인정을 받을수 있다.

아래의 서식은 세무서에서 8년이상 자경농지 감면 검토조서입니다. 보유기간은 등기부의 취득일부터 매도일까지 입니다. 그러나 8년이상 자경여부는 농지원부 등 입증자료로 확인을 하는데 즉 농번기가 되어야 농지원부 작성을 해 주고 있고 또한 농사를 짓기 시작하였음은 농번기 부터이므로  자경기간의 계산은 취득일이 아니라  농사를 짓기 시작한 날부터 기산하는 것이 맞는다는 것입니다. 이로서 농한기에 농지를 취득한 경우에는 이 정도의 기간을 감안하여 매도 시점을 잡아야만 양도세 감면에서 문제가 되지 않을 것입니다.

* 8년이상 자경농지검토조서 확인에 대하여는 다음에 설명드리겠습니다.

[별지 제84-2호 서식]

8년이상 자경농지 감면 검토조서

결재

검토자

주 무

과 장

□ 양도인 인적사항 ○ 주 소 : ○ 성 명 : ○ 주민등록번호 : ( 세) □ 양도농지 현황 ○ 소 재 지 : ○ 지목(공부상) : ○ 면 적 : □ 검토내용

검토항목

검토서류

검토내용

검토결과

(1)보유요건

∘등기부등본 등

∘보유기간 : 년 월

적ㆍ부

(2)양도당시 농지여부

∘양도당시 지목 : - 지상 건축(구축)물

유ㆍ무

적ㆍ부

∘도시계획확인원 (시지역 이상)

∘양도당시 용도지역 : - 도시계획구역 편입후 3년경과

유ㆍ무

∘환지예정지 증명원

∘농지외 토지로 환지예정지 지정 후 3년 경과

유ㆍ무

(3)농지소재 지거주여부

∘주민등록 등ㆍ초본 등

∘거주기간 : 년 월

적ㆍ부

(4)8년이상 자경여부

∘농지원부 등

∘자경기간 : 년 월

적ㆍ부

(5)감면종합 한도확인

∘TIS조회 빠른화면:EFYN

∘감면세액 :

적ㆍ부

(6)검 토 자 의 견

ㆍ현지확인을 필요로 하는 사항 (구체적으로 기재) ㆍ구비서류 미비로 보정요구할 사항 ㆍ감면신고 내용 오류로 추징할 사유

(7)관리자 의견

처 리 구 분

신고시인

보정요구

현지확인

고 지

210㎜×297㎜(신문용지54g/m)

#농지오케이, 윤세영