스크랩 땅 이야기

[조세연]

     땅 이야기

1. 투기 아닌 투자를 생각하라.

무리한 투자는 금물. 분수에 맞는 투자가 정석이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말을 믿다가 투자금을 날리는 사례가 많다.

2. 개발예정지 인근지역을 찾아라.

대규모 개발이 예정된 주변 땅 구입은 성공 투자를 보장한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역이 빠지지 않는다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보다.

또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근지역도 성공 가능성이 높다. 일단 개발예정지구로 지정되면 개발시기의 차이는 있을지언정 거의 모두 예정대로 개발됐다. 대규모 인구가 유입되면 주변 땅 가치가 그만큼 올라간다. 분당이나 일산 신도시 주변 땅값 상승률이 이를 방증한다.

3. 뜬 소문은 믿지 말라.

정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 갑자기 튀어나온 개발 정보나 뜬 소문에 조심해야 한다. 부정확한 소문만 믿고 달려들었다가 실패하기 십상이다.

4. 땅값은 철도 등 신설 개통도로를 따라 움직인다.

서해안고속도로나 중앙고속도로 개통지역 주변을 보면 알 수 있다. 도로개통은 주민의 생활 반경을 확대한다. 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되기 마련이다. 자연히 땅값이 오를 수 밖에 없다. 지금은 서울과 직결되는 수도권의 마지막 철도 가 될 서해선의 역세권을 노려볼 만한 가치가 있다

5. 도시계획을 눈여겨봐라.

도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있는 척도다. 입안 단계부터 최종 결정 때가지놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다.

6. 권리관계 잘 따져라.

토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡하다. 공부상(등기부등본)권리관계만 믿어서는 안된다. 실제 이용 상황이 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다.

7. 타이밍도 중요하다.

대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서 토지거래허가구역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져 나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래 제한 등으로 어려움 겪고 있다.

땅이야기② - 땅투자10계명

주거용 부동산 시장이 정부의 강한 규제로 침체인 반면 행정수도 이전지 확정, 철도 등 도로망 대폭 확충, 그린벨트 해제 등 각종 개발재료로 토지시장이 크게 부각되고 있다. 사실상 토지시장도 수도권이냐 아니냐에 따라 투자가치가 양분화되고 있지만, 이런 분위기에 휩쓸려 20년 동안 팔리지 않던 투자가치 없는 땅들도 시중에 나돌고 있는 상황이다.

투자자들이 조심해야 할 형태로 가장 먼저 거론되는 것이 기획부동산이다. 기획부동산이란 지방의 싼 토지를 매입해 불특정 다수에게 전화를 걸어서 판매하는 수법을 말한다.

예를 들어 현지에서 평당 3만원 정도에 불과한 땅을 평당 10～15만원 이상의 가격에 판매하거나, 10～20년 뒤 개발될 수 있는 땅을 2～5년 이내에 개발되는 것처럼 속이는 것이다. 특히 개발될 수 없는 보전임지나 보전녹지를 싸게 매입하여 관리지역 임지나 자연녹지 시세를 받고 판매하는 경우가 많다.

그렇다면 이런 기획부동산을 피해 안전한 토지투자를 하려면 어떻게 해야 할까. 토지투자 피해방지 10계명은 아래와 같다.

1. 법인 사업자 등록증의 유무를 확인해야 한다. 대부분의 기획부동산은 법인사업자등록증 없이 영업을 하기 때문이다.

2. 현장 답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고 지적도와 지번을 반드시 확인하도록 한다.

3. 현지에서 실제로 거래되는 가격을 직접 확인한다. 보통 현지에서 실제 거래되는 가격의 3∼5배정도 높은 경우가 많다.

4. 개발 계획의 사실여부 확인하도록 한다. 개발계획 자체가 없거나 사실과 다른 개발 계획이 있을 수 있어서다. 이것은 해당 관청이나 실제 개발업체에 직접 문의하면 알 수 있다.

5. 등기부등본을 필히 열람하고 실제 토지 소유주와 회사와의 관계를 확인한다.

6. 관계 서류(지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원) 등을 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인하도록 한다.

7. 모르는 사람으로부터 투자안내 전화가 걸려오면 일단 의심한다. 전화번호부 등을 통한 무작위 영업이 성행하기 때문이다.

8. 사무실 분위기가 지나치게 화려하면서 사무실 분위기에 편승, 투자를 유도하면 일단 조심한다. 분위기 때문에 계약하는 수가 종종 있어서다.

9. 회사의 인지도 및 공신력을 반드시 확인해야 한다. 떴다방 식으로 치고 빠지는 식의 회사들이 많기 때문이다.

10. 마지막으로 소유권 이전등기가 되는지 여부를 확인한다.

땅이야기③ - 개미들 땅투자법

종잣돈이 부족해 ‘연합투자전략’으로 토지를 공동매입한 후 분할 또는 개발로 수익을 남기는 ‘토지계(契)’가 유행이다.

토지공동투자란 2인 이상이 공동으로 갹출한 투자자금으로 토지를 매입한 후 이를 분할해 가지거나 개발 또는 매각처분해 발생하는 이익을 나누는 투자방식을 말한다.

90년대 후반에 인기를 끌었던 ‘동호인 방식’과 유사한 토지공동투자는 무엇보다도 소액투자로 일정 수익을 낼 수 있다는 점이 장점이 있다. 차이점은 공동투자의 수요층이 법률지식과 이재에 밝은 30～40대의 법무사, 세무사, 변호사 등 전문직 종사자가 대부분인 반면 동호인방식은 40～50대의 실수요자들이 많다.

김모씨(49, 세무사)는 지난해 초 용인시 양지면의 200평을 평당 25만원에 공유지분형태로 구입했다. 전원주택단지로 인기가 높은 경기 용인시 양지면의 경우 200평～300평의 소규모 필지가 평당 50～60만원선인데 비해 3만평 정도의 대규모 땅은 평당 30～40만원 수준이기 때문에 싸게 구입한 셈이다.

토지공동투자 유망지역으로는 개발 등으로 땅값 상승 가능성이 큰 경기도 용인, 광주, 남양주, 여주, 가평, 강원도 평창, 충청 서해안 일대, 제주도 임야를 들 수 있다. 수도권의 경우에는 토지거래허가구역에서 제외된 지역이 유망지역으로 꼽힌다.

공동투자에서 무엇보다 중요한 것은 구성원들의 투자금을 투명하게 관리할 수 있는 신뢰성 확보에 있다. 그러므로 공신력있는 업체가 개발한 상품에 투자하는 것이 좋으며, 믿을만한 전문업체의 자문을 받아 투자하도록 해야 한다.

또한 토지공동투자를 할 경우 임야가 아니면 필지분할이 쉽지 않다는 점에도 유의해야 한다. 게다가 투자자가 많아 의사결정이 쉽지 않으므로, 가급적 3～5년 정도 멀리 내다보고 투자하는 것이 좋다.

최근 부동산 수요가 토지쪽으로 몰리면서 적은 자본으로 자금을 조성, 토지를 공동으로 매입하는 사례가 늘고 있다. 토지는 거래면적이 큰데다 초기자금 부담도 만만치 않은 만큼 소액 투자자들이 자금을 모아 공동으로 구입하는 공동투자가 당분간 새로운 투자방식으로 인기를 끌 것으로 예상된다.

땅이야기④ - 땅매입 절차

수도권 이외의 땅을 사려는 이들이 자주 토로하는 어려움 중 하나는 시골땅에 대해 접근할 정보를 찾기 어렵다는 점이다. 구체적으로 어느 지역에, 어떤 조건의 땅이, 얼마의 가격에 매물로 나왔는지 일목요연하게 확인해볼 수 있는 방법이 생각보다 적다. 그렇다면 이런 토지를 매입하려면 어떻게 해야 할까.

우선 아무리 깊은 시골이라도 대개 면소재지에 한두개쯤 부동산중개업소가 있으므로 이를 활용한다.

유의할 점은 시골동네에 처음 발을 들이밀 때부터 중개인을 대동하고 들어가면 폐쇄적인 시골사람들의 정서상 쌍수들고 환영할 일은 못 된다. 그러므로 처음에는 혼자서 그냥 둘러보도록 한다.

그러다가 마음에 드는 땅을 만나면 현지 주민을 통해 정보를 수집하도록 한다. 대부분 매물로 나온 시골의 땅에는 사연이 있다. 땅을 전재산이자 자신의 분신처럼 여기는 시골사람들이 땅을 팔려고 내놓는 것이 보통 일이 아니기 때문이다.

매입하려는 땅에 대한 세세한 내력은 부동산 중개업소보다는 같은 마을에 함께 오래 산 이웃사람들이 소상하게 파악하고 있다.

그러므로 현지 주민을 통해 땅의 내력을 확인하고 땅이 마음에 들고 문제가 없다고 판단되면, 해당 지자체를 찾아가 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등을 발급받아 매입대상 토지에 이상이 없는지 확인한다.

현지 주민의 사정상 급매물로 나온 땅은 대개 유리한 조건에 구입이 가능하다. 급매물로 나온 땅은 지주의 급한 사정으로 싸게 나온 매물이다. 다리품을 팔면 시세보다 10～20% 싼 가격에도 구입이 가능하다.

매입조건은 매매계약 후 한달 이내에 잔금을 지급하는 방식이 보통이다. 단, 잔금지급기간이 짧거나 일시불로 지급하면 그만큼 가격은 낮아진다.

예를 들어 전원주택을 급매물로 구입하는 경우, 사는 사람이 흥정의 주도권을 쥐는 경우가 많다. 이 때문에 대개 사는 사람 명의로 등기이전을 하고 등기상 하자가 없는 때 잔금을 지급하는 조건으로 거래한다.

급매물은 주로 현지 중개업소에 매물이 나와 있는 경우가 많다. 때문에 마음에 둔 지역의 부동산중개업소를 직접 찾아가는 방법이 가장 빠르다. 좋은 급매물을 구입하려면 이들 중개업소와 친해져야 한다.

또한 중개업소의 특성상 지금이라도 당장 집을 계약할 수 있는 자금을 보유하고 있다는 인상을 주는 것도 좋은 급매물을 얻을 수 있는 하나의 방법이다.

조심해야 할 것은 급매물은 경매와 마찬가지로 권리관계 확인은 필수다. 가격이 30% 이상 내려간 물건이 많으므로 최초 분양가보다 30% 정도 싼 것을 골라야 손해봤다는 느낌이 들지 않는다. 가급적이면 주변시세와 비교해서 시세보다 최소한 10% 이상 싼 것이 확실한지는 따져보도록 한다.

흥정을 하되, 직접 흥정을 붙이기가 어려우면 현지 이장 등에게 중개를 부탁해 매매조건을 맞춰보는 것도 좋은 방법이다. 가격은 인근지역의 시세를 기준으로 한다.

그러나 진입도로가 없거나, 경사도가 심하거나, 땅모양이 정방형이 아닌 경우에는 땅에 흠결이 있는 것으로 간주, 인근시세보다 낮은 가격에 흥정을 붙일 수 있다.

마지막으로 매매 당사자가 적절한 수준에서 서로 합의를 봤다면 매매계약서를 작성하고 계약금을 지불하도록 한다.

그러나 이처럼 직접 매입하는 것이 자신이 없으면 중개수수료를 지불하고 중개업자나 전문 컨설팅업체를 통하는 것도 좋은 방법이다.