농지 매도(수용) 양도세 감면 재촌자경기간.자경 입증자료 및 필수 검토사항

[자카란다]

농지 매도(수용) 양도세 감면 재촌자경기간.자경 입증자료 및 필수 검토사항

이것만 알고 제대로 관리하면, 농지양도세 감면은 완벽히 끝~​ ​*농지 매도(수용) 양도세 감면 재촌자경기간.자경 입증자료 및 필수 검토사항 *

부동산 투자에서 중요해 진 것이 세금입니다. 심지어 깡패니 칼도 안든 도둑이니 하는 판이지만 어쨌던 투자를 한다면 그만큼 절세를 하는것이 중요해 졌다는 것입니다.

오늘은 그동안 강의에서 부교재로 사용했던 자료를 가지고 농지를 매도할 때 양도세 감면 근거 및 내용과 재촌자경기간의 판단에서 주의해야 할 사항까지 전부 짚어 보려고 합니다.

1.농지매도시 양도세감면 필수 검토사항

가. 농지양도세 감면대상

8년이상 재촌자경농지 매도, 수용

4년이상 재촌자경농지 대토(수용 또는 필요에 의한)

재촌자경농지 영농승계자녀에게 증여

재촌자경 농지 영농상속

* 농지의 사업용 토지는 6~45% 일반세율이고 비사업용 토지는 16~55% 가산세율입니다.

* 2022년부터 비사업용토지는 장기보유공제 배제와 20%가산한 26~65% 세율로 과세하겠다고 합니다.

나. 재촌자경 요건

재촌이란? 주민등록전입 + 실거주 ( 2가지 반드시 충족 요건은 아님)

- 토지소재지 시,군,구 거주

- 토지소재지 연접 시,군,구 거주

- 토지소재지 30킬로미터 이내 거주

자경이란

- 상시농업에 종사하거나

- 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 농사 짓는것

* ‘8년 자경농지 감면’이나 ‘농지의 비사업용 토지 판정’에서 핵심기준은 ‘자경 여부’ 입증인바, 자경에 대한 과세당국의 판정이

형식적인 서류는 물론 종합적인 제반상황을 고려하여 이루어진다는 사실을 토지소유주들은 주지할 필요 있음

* 향후 과세당국은 ‘8년 자경농지 감면’, ‘4년 농지대토 감면’, ‘농지의 비사업용 토지’ 판정시 자경여부에 대해 현지 실사조사를 반드시 나올 것으로 예상 됨

다. 재촌자경의 세율 및 감면액

세율및 판단 기준

- 사업용 농지 6~45%

. 매도일직전 3년중 2년이상 재촌자경

. 매도일직전 5년중 3년이상 재촌자경

. 총 보유기간의 60% 이상 재촌자경

- 비사업용토지 일반세율 + 10% 가산세 즉 16~55%

. 위 사업용 판단 거주자 외의 부재지주

감면액

- 8년이상 재촌자경 = 1년에 1억원 5년간 2억원 한도

- 4년이상 대토 = 1년에 1억원 5년간 1억원(8년이상농지 포함 2억원)

- 영농자녀 증여시 = 1억원

- 영농인인 단독상속시에는 15억원까지 공제

2. 8년이상 (4년이상 대토) 자경농지 감면 검토조서 항목별 검토 내용

세무서에서 양도세 감면 신청시에 검토확인하는 ‘8년이상 자경농지 감면 검토조서를 항목별로 살펴 보자

[별지 제84-2호 서식]

8년이상 자경농지 감면 검토조서

결재

검토자

주 무

과 장

□ 양도인 인적사항 ○ 주 소 : ○ 성 명 : ○ 주민등록번호 : ( 세) □ 양도농지 현황 ○ 소 재 지 : ○ 지목(공부상) : ○ 면 적 : □ 검토내용

검토항목

검토서류

검토내용

검토결과

(1)보유요건

∘등기부등본 등

∘보유기간 : 년 월

적ㆍ부

(2)양도당시 농지여부

∘양도당시 지목 : - 지상 건축(구축)물

유ㆍ무

적ㆍ부

∘도시계획확인원 (시지역 이상)

∘양도당시 용도지역 : - 도시계획구역 편입후 3년경과

유ㆍ무

∘환지예정지 증명원

∘농지외 토지로 환지예정지 지정 후 3년 경과

유ㆍ무

(3)농지소재 지거주여부

∘주민등록 등ㆍ초본 등

∘거주기간 : 년 월

적ㆍ부

(4)8년이상 자경여부

∘농지원부 등

∘자경기간 : 년 월

적ㆍ부

(5)감면종합 한도확인

∘TIS조회 빠른화면:EFYN

∘감면세액 :

적ㆍ부

(6)검 토 자 의 견

ㆍ현지확인을 필요로 하는 사항 (구체적으로 기재) ㆍ구비서류 미비로 보정요구할 사항 ㆍ감면신고 내용 오류로 추징할 사유

(7)관리자 의견

처 리 구 분

신고시인

보정요구

현지확인

고 지

210㎜×297㎜(신문용지54g/m)

(1) 보유요건 검토

보유요건은 등기부등본 또는 취득계약서 및 양도계약서 등을 검토하여 농지의 보유기간이 8년 이상 되어야 한다

(2) 양도당시 농지여부 검토

양도당시의 공부상 지목이 전, 답, 과수원인지를 파악하고, 감정평가시 사용되는 토지조서 또는 공시지가 조사 목적용의 토지특성조사표나 항공사진 등을 통해 농지인지 여부를 과세당국은 판단

* 따라서 공부상 농지가 아니더라도 실질이 농지로 이용되는 토지는 농지로 봄

* 토지보상과 관련하여 주의할 것은 농지로 감정평가를 받아 보상금을 받았으나 해당 필지의 지장물 보상에서 농업과 관계 있는 비닐하우스 같은 경우를 제외 하고 지상 건축(구축)물에 대한 보상을 받은 경우에는 해당되는 부수 토지는 농지로 볼 수 없어 감면을 배제한다는 것에 유념해야 함

* 실질이 농지라 하더라도 도시계획확인원을 통하여 양도일 현재 특별시,광역시 또는 시지역에 있는 농지중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거 • ​상업 • 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 는 감면을 배제시키며 다만, 광역시 중 군지역과 시 지역 중 도 • 농 복합형 태의 읍 • 면 지역은 감면이 가능하다. (주거지역 등의 편입일이란 관보게시일을 말하며 아울러 환지예정지증명원을 통하여 환지처분 이전에 환지예정지의 지정이 있는 경우로 환지예정지 지정일 부터 3년이 지난 농지도 배제시킨다)

(3) 농지소재지 거주여부

주민등록등본 및 초본을 통하여 전입일 및 전출일을 기준으로 8년이상 또는 4년이상 거주여부를 판단 한다 (여기서 농지소재지란 농지가 소재하는 시 • 군 • 구 안의 지역 또는 연접한 시.군 , 구 안의 지역 또는 농지로부터 직선거리 30km이내에

있는 지역을 말함)

* 여기서 유의할 사항은 농지소재지 거주여부는 실질로 판단하므로 사실상 농지 소재지에 거주하였으나 주민등록상 다른 지역에 거주한 것으로 되어 있는 경우에는 실질거주 내용에 따르므로 적극적으로 농지 소재지에 거주한 사실을 입증하여야 함

* 입증 예는 토지소재지의 전기요금영수증,전화요금영수증,교적확인증,통장사본 및 거래사실 확인증, 실용품구입영수증, 유류구입영수증, 식대영수증, 인우보 증서 등에 의하여 농지소재지 거주한 사실을 입증할 수 있을 것임

(4) 8년 이상(4년이상) 자경여부

종전에는 기준시가에 의한 신고, 감면액이 일정기준 이하인 경우에는 농지원부, 자경증명원, 인우보증서 등의 서류검토로써

과세당국은 자경 여부를 판단 하였다고 보여짐 그러나 2006년 2월 9일 조세특례제한법의 개정과 실거래가로 신고한 이후 과세당국은 실지조사를 실시하고 있다고 보여 짐

* 자경 입증서류로는 농사에 들어간 모든 영수증(통장입금내역) 또는 확인서가 필수임

- 농자재영수증 ( 종자, 농약, 비료, 면세유구입, 포장 등)

- 농기구구입영수증( 농기계, 소농기구 등)

- 판매영수증 (수매, 판매, 택배, 도정 등 )

- 고용인부임, 농기계용역등 통장입금내역 ( 농기계작업용역비, 고용인부임 , 식사대 등)

* 해당지역 농지관리위원이나 주변 농사 짓는 분과의 유대 강화

8년 기간 판정에서 자경기간 불인정 가능한 경우

농한기			농번기							농한기
1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
	농지취득		1년
2~7년
농지처분

* 농한기는 자경 입증이나 인정을 받을 수 없는 기간이니 유의하여야 함

8년 기간 판정에서 자경기간 인정 가능한 경우

농한기

농번기

농한기

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

농지취득

1년

2~7년

농지처분

* 농번기 취득하여 필요기간 충족시에는 인정을 받을수 있다

(5) 감면종합 한도확인

국세청의 전산망인 TIS 조회로 바로 확인되므로 한도 확인 없이 감면을 신청을 했다가는 큰 낭패를 볼 가능성이 있슴

- 8년 자경농지 감면의 한도는 ​4년 농지대토 감면 및 공익사업 감면 등과 합산하여 ​1년 1억이며, 5개 과세기간의 한도액은 2억원이며

- 4년 자경농지 대토 감면의 한도는 1년 1억이며, 8년 자경농지 감면과 합산하여 5년에 2억원 한도임

(6) (7) 검토자와 관리자 의견

재촌자경이나 감면 요건등을 검토자와 관리자 입장에서 다시 한번 검토

* 재촌자경농지 감면을 받기 위해서 추가적으로 검토하여야 할 것

- 상속 및 증여의 경우 자경기간의 통산 여부,

- 상시 농사에 종사하지 않을 경우의 자경여부 판단 기준인 농작업의 2분의 1 이상의 노동력 투입 입증여부,

- 수용인 경우 해당 보상 지역의 특성 등

복잡한 세금 체계이고 수시로 바뀌는 관계로 항상 관심을 가져야 하며 특히나 중과세나 비과세, 감면, 면제 등에 대한 세테크가 필요 합니다.

3. 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 정리

가. 감면요건 기본사항 정리

(비거주자 : 감면안됨 , 농특세 : 적용안됨 , ​양도세 감면한도 : 적용대상)

- 관련조문 : 조특법 제 69 조,133조, 부칙 29조

- 아래의 요건에 해당하는 농지는

. 양도소득세의 100/100에 상당하는 세액을 감면. (실제는감면만)

. 농특세 납부의무 없음.

. 1과세기간에 1억원 감면,

​농지대토 감면과 합하여 5년간 감면한도 2억적용

나. 감면요건 등

구 분	감 면 요 건 등 관 련 사 항
8년이상 자경 농지	구입한 농지 - 취득일부터 양도일 사이에 8년이상 직접 경작한 기간 상속받은 농지 - 피상속인의 경작기간 합산(직전 피상속인만 합산) - 단 피상속인이 2006. 2. 9 이후에 상속 받은 농지를 직접 경작 하지 아니한 경우에는 상속 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한하여 피상속인의 경작기간 합산 - 상속인이 매도일 직전 1년이상재촌자경한 경우 피상속인 8년이상 재촌자경기간 합산 환지된 농지 - 환지 전 농지의 자경기간 합산 교환 . 대토한 농지 - 교환.대토전의 농지의 자경기간 합산하지 않음 - 단 새로이 취득하는 농지가 공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한법률에 의한 협의 매수.수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에 있어서는 교환.대토전의 농지의 자경 기간 합산 증여 받은 농지 - 증여일 이후 경작한 기간만 합산
농지의 범위	농업소득세의 과세대상(비과세,감면 및 소액부징수 포함)이 되는 토지 “통계청장이 작성 고시하는 한국표준산업분류표상의 농업 중 작물재배업의 분류에 속하는 작물을 재배하는 농지를 말하는 것이며, 이 경우 ”농지“란 전답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용 되는 토지를 말하는 것임 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도· ​수로 등을 포함하는 것임(조특법시행규칙27조1항)
양도일 현재 농지	양도일 현재 농지이어야 함 (본인소유의 농지이어야 함) 매매계약조건에 따라 형질변경, 건축착공을 한 경우에는 계약일 현재 농지이어야 함 1. 양도일 현재 특별시,광역시(군제외),시(읍면지역제외)에 소재 한 농지중 주거,상업,공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날(건교부장관이 관보에 고시한날)로부터 3년이 지난 농지 제외, 조특법 시행령 제 66조 제4항 제1호 2. 환지처분 이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우 에는 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 제외 위 0-1~2의 경우에도 국토의 계획및 이용에 관한 법률, 도시개발 법에 의한 경우에 아래의 금액은 감면 됨 (주거지역등에 편입, 환지예정지 지정 받은 날 기준시가 - 취득당시 기준시가) 양도소득금액 × -------------------------------------- (양도당시의 기준시가 － 취득당시의 기준시가)
농지소재지 거주요건 (재촌요건)	다음의 지역에서 8년이상 거주한 사실이 잇어야 함 단 경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함 - 농지가 소재하는 시 군 구 - 농지소재지와 연접한 시 군 구 - 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역
자기가 경작 (자경 요건)	직접 자기가 경작을 하는자 - 직접 경작이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다 위탁경영,휴경,대리경작 제외 - 동일세대원 경작의 경우에도 세법 개정으로 제외됨
신고시 첨부서류	-주민등록 등본 및 초본 -농지원부등본 -농업경영체등록확인서 -기타8년자경을 입증할수 있는 서류 (직불금지급확인서,조합원증명,경작사실인우보증서, ​농자재구입영수증(종자,종묘,비료,농약,농기구, 농자재 등), 농기계구입사실증명,면세유공급영수증 수매및 출하 또는 판매영수증,등, 영수증은 입증서류를 통칭함) -감면신청서

4. 양도세 계산 및 신고 참고 자료

가. 양도세 계산 구조

양도가액 (보상가액) - 취득가액 (실제취득가액, 환산가액 등)

- 필요경비(취득세(등록세)영수증, 법무사수수료 영수증, 구입 중개수수료 영수증,기타 자본적지출비용) = 양도차익

양도차익 – 장기보유특별공제 (3년6% ~ 15년이상 매년 2%씩 30% ) ​

= 양도소득금액

​* 2022년부터는 비사업용 토지는 장기보유공제 배제

양도소득금액 – 양도소득기본공제 250만원 = 양도소득과세표준액

양도소득과세표준액 x 세율 6~45% (1,200만 원 이하 6% + 1,200~4,600만원 15% + 4,600만원~8,800만원 24% + 8,800만원~ 15,000만원 35% + 15,000만원~3억원 38%, + 3억~5억원 40%+ 5억~10억원이상 42%+10억이상 45%) = 산출세액

* 비사업용토지는 위 세율에 10% 가산세를 더해서 계산함

* 2022년부터는 위 세율에 20% 가산세를 저하여 계산함

산출세액 – 공제감면세액(8년이상재촌자경 1억원, 4년이상 재촌자경 대토농지구입 감면 1억원)= 결정세액

*비사업용토지는 양도세 감면 없음

총 결정세액 – 기 납부세액 등 = 납부할 양도세액

납부할 양도세액 + 지방세 10% = 총 납부해야 할 세금액

​나. 양도소득세 계산 적용표

@이 계산은 이해를 돕기 위한 것이며 실제는 각 사정 등에 따라서 달라지므로 세무회계사 등 전문자격사의 조력을 받기를 권합니다 @

양도가액		거래계약서(수용확인서 등)
- 구입가액		거래계약서, 환산가액
- 필요경비		취득세, 등록세, 인지세 등 법무사비, 중개수수료
= 양도차익		*2년 이상 재촌자경 여부
-장기보유공제 30%		3년이상 6% , 4년이상 8% 5년이상 10%, 6년이상 12% 7년이상 14%, 8년이상 16% 9년이상 18%, 10년이상 20% 11년이상 22%,12년이상 24% 13년이상 26%, 14년이상 28% 15년이상 30%
= 양도소득금액
-양도소득기본공제	-2,500,000
= 양도소득과세표준
X 6~45%	*비사업용 예외 토지 여부 *사업인정고시일5년전 구입여부 *2009.3.16.~2012.12.31.이전구입여부 *농지은행8년이상 위탁여부 *비사업용토지장기보유공제배제여부 *비사업용토지 10% 가산세	1200만원이하 6% 1200~4600 15% 4600~8800 24% 8800~15000 35% 15000~3억 38% 3억~5억원 40% 5억원이상 42% 10억원이상 45%
- 누진공제액		4600만원 이하 108만원 8800만원 이하 522만원 15000만원이하 1490만원 15000만원이상 1940만원 3억원이상 2540만원 5억원이상 3540만원 10억원이상 6540만원
= 산출세액
- 세금감면액		8년이상재촌자경 1억감면 4년이상대토 1억감면 인정고시일 부재지주 현금수령감면 10%감면 채권수령감면 15%감면 만기보유채권 30~40%감면 수용지역대토 30%감면또는이월과세
= 내야할 양도소득세
+ 지방세 10%
최종 납부할 세액

다.농지양도세 (사업용. 비사업용. 감면 등) 판단 기준

구 분	판 단 항 목	판단결과
⓵재촌여부	거주지역이 다음 어느 지역에 해당하나요? ㉮ 농지소재지 ㉯ 농지소재지 연접지역 ㉰ 농지소재지로부터 30km 지역 * 도면 상 직선거리	O 재촌 →⓶ X 부재지주 (비사업용토지)
⓶자경여부	㉮ 상시종사	O 자경 (사업용토지)
	㉯ 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력으로 - 1년에 90일 이상 종사	△추가검토→⓷
	㉰ 임대하고 있음	X 비농업인 (비사업용토지)
⓷기타소득여부	㉮ 사업소득이나 근로소득이 있다.	△추가검토→⓸
	㉯ 기타소득이 없다	△추가검토→⓹
⓸직장이나 사업장에서 상시종사여부	㉮ 상시 종사한다.	X 비농업인 (비사업용토지)
	㉯ 상시 종사하지 않는다.	△추가검토→⓹
⓹자경입증여부 →⓺	㉮ 입증 할 수 있다.	0 자경 (사업용토지)
	㉯ 입증 할 수 없다	X 비농업인 (비사업용토지)
⓺입증서류 들	㉮ 공적장부 = 농지원부, 농업경영체등록원부, 직불금지급확인서 등 ㉯ 자재구입 등 = 동력농기계구입보유, 면세유공급, 농자재(종자,농약,비료등)구입 영수증 ㉰ 판매 등 =수매실적, 판매.납품 실적 등 ㉱ 기타 =인우보증서 등	O 농업인 (사업용토지) X 비농업인 (비사업용토지)
⓽양도세감면대상여부	㉮ 8년이상 재촌자경 감면 요건 충족 ㉯ 4년이상 재촌자경 및 대토 감면 요건 충족 ㉰ ㉮㉯ 조건에서 농업외소득이 3,700만원 이상 기간은 재촌자경 제외	O 양도세감면 (조건충족) X 양도세대상 (조건충족못함)
비사업용예외조항해당여부	㉮8년이상 재촌자경한 농지를 증여.상속 받은 농지인지 (소득세법 시행령 제168조의14 ③ 1의2) ㉯소득세법 부칙 예외조항에 해당하는지 (소득세법 부 칙 <법률 제9270호, 2008. 12. 26.> )	O ㉮㉯항 해당+ 입증 가능함 (사업용토지) X 비사업용
※ 종합의견

라. 양도세 구비서류 (입증자료)

(1) 농지매도시 판단여부

(가) 사업용여부

- 사업용 : 2년이상 재촌자경, 5년중 3년이상재촌자경, ​보유기간 중 60%이상 재촌자경

- 비사업용 : 2년미만 재촌자경이거나 상시근로자나 사업자

(나) 양도세감면대상여부

- 8년이상 재촌자경

- 4년이상 재촌자경하고 대토하는 경우

- 상기대상자로서 년소득 3,700만원 미만인지 여부

(2) 양도신고 구비서류

* 상속받은 농지의 경우 피상속인이 8년이상 재촌자경시에도 동일함 *

(가) 재촌관련서류 (양도신고자 누구나 구비서류)

- 주민등록(원)초본 (주소전부나오게) - 동사무소

- 기타 실제거주 증빙서류

(나) 자경 입증 서류 (사업용과 감면대상자 구비서류)

- 농지원부 -거주지 시.구.읍면

- 농업경영체등록원부 – 국립농산물품질관리원 (대표전화 1644-8778)

- 직불금지급확인서 – 농지소재지 시,군.구

- 종자,종묘,비료.농약,농기구 구매영수증 - 농협, 종묘상 등

- 농기계구입영수증 - 농기계대리점, 농자재판매소 등

- 면세유확인서 - 가입농협, 면세유구입증서 등

- 농산물수매확인서 - 행정기관, 농협 등

- 농산물판매증빙서류 – 출하 증빙서 , 택배. 판매 수취증 등

* 영수증 입증은 세금계산서,현금영수증,카드전표,계좌입금시거래명세표

(다) 기타 입증 (보조적 증빙서류)

- 경작사실확인 인우보증서 -이장,주변경작자 등

- 조합원확인서 - 가입한 지역농협

- 기타 농사를 지었다고 입증할만한 서류

마. 참고로 관리가 필요한 자료들

(1)재산세고지서

재산세 고지서가 매월 9월에 나옵니다. 이때 무심코 지나치면 안되고 이때 나온 고지서를 받아 보고 재산세 항목의 어디에 들어가 있고 또 과세구분에 숫자가 01 에 있는지를 확인하고 이렇게 되어 있지 아니하면 재산세 부서에 정정을 요구하며 관리해야 합니다.

(2) , 농지원부 등록 관리

​농지원부를 떼어서 보면 자경으로 표시가 되어 있어야 하며 임차인이 등록 되어 있거나 휴경 폐경 등으로 등록이 되어 있으면 안됩니다. ​잘못 된 경우 바로 정정 요구하여 바로 잡아 놓아야 합니다.

(3) 농업경영체 등록 관리

농업경영체는 수시로 확인을 해 보고 자경으로 표시가 되어 있어야 하며 휴경 폐경 등으로 등록이 되어 있거나 자경하고 있는 농지가 임차로 변경되거나 하면 안됩니다.​ 잘못 된 경우 바로 정정 요구하면 됩니다.​

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