충청도 어떻게 되나

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충청도 땅값 어떻게 되나



행정수도 이전 문제가 불거진 후 충청도 땅값은 수도권, 특히 강남에서 눌린 만큼 올랐다. 이른바 풍선효과라고 한다. 특히 저금리로 투자처를 찾지 못한 부동자금이 충청권으로 몰려들어 적게는 2배 많게는 4배까지 값이 올랐다.

결론적으로 말하면 신 행정수도 후보지였던 공주·연기보다는 특별한 호재도 없이 뛰었던 부여, 보령, 서천, 홍성 등은 부동산값이 큰 폭으로 떨어질 것으로 예상된다.

어쨌든 충청권은 지금 심리적인 공황상태에 빠져 있다. 이런 때에는 평상심이 가장 필요하다. 최소한 30% 정도는 가격 하락이 예상되는 시점에서 당장 매도하기가 쉽지 않다는 점을 직시해야 한다.

이번 위헌 결정에서 유일하게 자유로울 수 있는 곳은 아무래도 ‘개별호재’가 있던 천안, 아산지역을 꼽을 수 있다.

천안, 아산지역은 고속철 개통으로 이미 스포트라이트를 받았으며 무산되는 듯 했던 아산 탕정 LCD단지가 충청권 달래기 차원에서 재추진될 가능성이 충분히 있기 때문이다. 서산지역도 서해고속도로 개통과 기업유치 등 호재가 있고 고속철 호남선 분기점인 청원 오송 지구도 관심이 집중될 지역으로 꼽힌다.

투자자들은 곧 충청도의 충격에서 벗어나 대체투자처를 분주히 찾아 나설 것이다.

대체투자처로는 판교, 화성, 평택, 김포, 파주 등 수도권 신도시가 꼽힌다. 또한 강남 재건축시장에 대한 관심도 조금씩 증가하고 있다.







돈 어디로 가고 있나



돈 흐름의 변화가 감지되고 있다. 충청도로 내려갔던 부동자금이 서울과 수도권 지역으로 되돌아오고 있다.

돈 흐름의 변화를 가장 먼저 느낄 수 있는 곳은 모델하우스. 지난 10월 22일 문을 연 인천 논현지구 신영지웰 모델하우스에는 10월24일까지 2만여 명이 다녀가 분양업체 조차도 놀라게 했다. 중·대형 평형 985가구로 이뤄진 이 아파트는 최근 인천지역에서 대거 미분양이 발생해 내심 걱정을 하고 있었지만 수도이전 위헌 판결이 나자 주목을 받게 된 것이다. 같은 날 문을 연 평택시 지산동 금강종합건설의 스위첸 모델하우스에도 주말에만 1만명 정도가 찾아 뜨거운 관심을 보였다.

행정수도 이전으로 가격이 뚝 떨어졌던 과천 아파트도 위헌 판결 이후 가격 상승이 두드러지고 있다. 텐커뮤니티(www.ten.co.kr) 조사에 따르면 재건축이 가장 빠르게 진행 중인 11단지와 13단지는 150만∼1,750만원씩 올랐다.

이 같은 오름세는 시간이 지나면서 더 두드러질 것으로 보이나 주택거래신고제, 재건축 개발이익환수제, 종합부동산세 등 악재들이 많아 이전과 같은 큰 폭의 상승은 기대하기 어려울 것으로 보인다.

충청권 토지시장에 묶인 자금은 각종 규제와 위헌판결로 거래가 없어 자금을 빼기도 쉽지 않기 때문에 정부의 대응책을 지켜보며 상당 기간 머무를 가능성이 높다.

토지시장에 관심을 보인 신규수요는 금번 학습효과로 보다 보수적인 흐름이 예상된다.





분양시장은 어떻게 되나



행정수도 이전이 불투명해지면서 충청권에서 아파트 분양연기가 속출하는 가운데 일부 건설사는 실수요자 위주로 전면 분양에 나서고 있다.

연말까지 충청권에서 분양 예정인 아파트는 모두 1만3,676가구(23개 단지)로 행정수도 이전 위헌 판결 전인 지난 10월 18일(2만8,000가구)에 비해 52% 감소한 것으로 집계됐다.

지역별로는 신행정수도 이전 예정지였던 충남지역 분양물량이 가장 많이 줄었다. 연기군과 공주시 일대엔 당초 21곳 1만6,046가구에서 11곳 8,059가구로 축소됐다.

대전에선 2개 단지 2,402가구가 줄어 연말까지 4개 단지 1,479가구가 분양될 예정이다. 충청북도에선 당초 19개 단지 8,600가구에서 11개 단지 4,462가구가 감소했다.

금호건설은 충남 계룡시 두마면 일대 32∼43평형 915가구를 11월 분양할 예정이었으나 내년으로 연기했다. 포스코건설도 충남 계룡시 두마면 일대 33∼55평형 1,160가구를 내년 상반기로 미뤘다.

벽산건설도 올 12월 분양예정이었던 충북 청주시 비하동 벽산블루밍의 사업일정을 내년 3월로 늦춰 잡았으며, 현대건설도 충남 아산시 온천동에 분양예정이던 아파트를 내년 상반기로 연기했다.

동양고속건설도 천안시 성거읍 일대 동양파라곤을 올 연말 분양할 계획이었으나 내년으로 미뤘다.

사업 자체를 포기한 곳도 있다. 올 하반기 충남 공주시 금학동에서 분양예정이던 남광토건은 경기침체 등을 이유로 사업 자체를 취소했다. 그러나 23개 단지 1만3,000여 가구는 예정대로 충청권에서 사업이 진행된다. 행정수도 위헌 판결로 사정은 나빠졌지만 실수요자 위주로 공략한다는 전략이다.

LG건설도 아산 배방면에서 예정대로 2개 단지 1,871가구를 분양하고, SK건설도 충북 음성군 대소면에서 329가구에 대해 소비자들을 맞을 예정이다. 롯데건설도 11월에 아산시 배방면에서 710가구 분양에 나선다.

계룡건설은 분양가 인하, 중도금 대출 조건 등을 완화해 분양일정을 예정대로 진행할 계획이다.

대우건설은 분양일정은 예정대로 진행할 계획이지만 당초 평당 600만원을 넘을 것으로 예상한 분양가를 600만원 미만으로 낮출 예정이다.

건설업체 관계자는 “대형 건설업체의 경우 자금여력이 충분해 이번 조치와 상관없이 분양이 가능하지만 소형 건설업체나 시행사의 경우 분양 연기가 불가피할 것”이라고 내다봤다.





충청권 경매시장은 어떤가



정부의 행정수도 이전에 따른 최대 수혜지역으로 꼽혀 왔던 조치원과 연기리 일대 일부 경매물건에는 단 한 명의 응찰자도 나서지 않는 등 뜨거웠던 열기가 싸늘하게 냉각됐다.

반면 개별적인 재료를 가진 서산의 경우 비교적 안정된 모습을 유지하는 등 충청권 시장에 옥석가리기 현상이 본격화되고 있다.

경매업계와 법무법인 산하에 따르면 이 날 대전지법에서 실시된 감정가 2,700만원의 연기군 조치원읍 소재 조형아파트 17평형은 입찰 참여자가 없어 유찰됐다.

같은 지역에서 헌재의 위헌판결 직전인 지난 19일 경매에 나왔던 주공아파트 13평형에 5명이 경합, 감정가(2,700만원)대비 168.5%인 4,550만원에 낙찰된 것을 감안하면 ‘위헌 판결의 후폭풍’이 강하게 작용한 것으로 보인다.

연기군의 경우 토지 경매도 얼어붙기는 마찬가지. 25일 입찰을 치른 감정가 1,478만원의 남면 연기리 임야 500평은 한 명의 응찰자도 나서지 않아 유찰 됐다. 지난 19일 실시된 전동면 송정리 논 573평에 17명이 경합을 벌여 감정가(2,841만원)대비 518.6%인 1억4,733만원에 최종 낙찰된 것과는 크게 다른 양상이다.

반면 개별적인 지역호재를 갖춘 서산과 천안의 경우 사뭇 다른 양상을 나타냈다. 이 날 서산지원에서 실시된 태안군 안면읍 중장리 임야 436평 입찰에는 모두 12명이 참여, 감정가(1,152만원)대비 186.6%인 2,150만원에 낙찰됐다.

이어 태안군 남면 당암리 논 1,704평의 경우 낙찰가율(117.2%)은 비교적 낮지만 무려 19명이 입찰에 참가했다. 그만큼 헌재의 위헌판결 영향이 크지 않아 소신 투자자들의 참여가 이어진 것으로 풀이된다.

천안의 경우 헌재 판결에 따른 몸살은 아니더라도 일부 투자자의 이탈현상이 나타났다. 역시 서산지원에서 입찰을 실시한 천안시 수신면 장산리 밭 434평에 대한 경매에서는 1명이 나서 감정가대비 122.8%인 1억3,733만원에 낙찰됐다.

경매전문가들은 거품이 제거되면서 각 지역마다 옥석이 가려질것으로 전망했다.







행정수도 인근 토지 매입한 건설업체는 지금



충청권 지자체 및 관련업계에 따르면 그 동안 행정수도 인근 수혜지로 거론됐던 연기군 조치원, 충북 청원군 등에 아파트 부지를 매입했던 시행사와 건설업체가 상당수인 것으로 알려졌다.

이들 업체들은 대부분 시세보다 높은 가격에 땅을 매입, 지가하락에 따른 손실이 불가피할 전망이다. 특히 향후 사업 일정이 불투명해짐에 따라 매입부지에 대한 해약사태는 물론 최악의 경우 일부 영세 시행사·건설사들의 ‘연쇄 도산’마저 우려되고 있다.

연기군청에 따르면 충남 연기군 조치원 신안리 414-5번지 일대 약 2만3,000여 평에 1,075가구 규모의 아파트 사업이 추진되고 있다.

이 곳은 REDI라는 시행사가 사업을 진행하고 있는 곳으로 부지매입이 거의 끝난 상태다. 시공사는 대림산업이 결정된 것으로 확인됐다. 현재 이 부지는 교통영향평가가 끝나고 문화재 지표조사가 진행 중인 단계로 늦어도 다음 달 중에는 사업승인이 예상되는 현장이다.

최근까지 이 곳의 평당가는 150만∼200만원에 육박해 계약금(매입금액의 10%)만 따져도 약 40억원 안팎이 묶이게 될 것으로 추산되고 있다. 특히 중도금까지 건네졌을 경우 피해규모는 수백억원 이상에 달할 것으로 보인다.

인근 신안리 368번지 일대도 최근까지 1,600가구 규모의 아파트 부지 매입 작업이 진행 중이다. 약 50% 정도의 부지매입이 완료된 이 곳은 H사가 시공사인 것으로 알려지고 있다. 직접 이 곳의 부지매입 작업을 알선했던 현지 M컨설팅사 관계자는 “계약금은 물론 일부 중도금도 들어간 상태”라고 설명했다.

연기군청 앞 죽림리 일대에도 500∼600가구 규모의 사업부지가 70% 정도 매입이 끝난 상태다. 시행사가 풍산인 이 곳은 아직 시공사가 확인되지 않고 있으나 현지에서는 1,2군 건설업체인 L사와 K사가 회자되고 있다. 이 밖에 신흥리 백간 마을 일대 500가구 규모, 침산리 일대 600가구 규모의 땅도 가계약 형태로 부지매입이 이뤄졌다.

연기군청 도시과 건축계 관계자는“조치원 일대에 7∼8개 건설업체에서 부지매입을 끝냈거나 진행 중인 것으로 알고 있다”며 “이 중 절반은 연내 분양을 목표로 하고 있던 사업장”이라고 밝혔다.

특히 이들 지역은 대체로 행정수도 발표 이전만 해도 땅값이 평당 20만∼30만원 선에 불과했던 곳이지만, 시행사나 건설업체가 매입할 당시 가격은 평당 150만∼200만원에 달해 지가하락이 본격화될 경우 만만찮은 후유증이 예상된다. 충북 청원군 강내면 월곡리 332-1번지 일대(시행사 새롬씨앤디) 3,800여 평도 353가구 규모의 사업부지의 사업승인신청이 지난 1일 청원군청에 들어간 상태다. 인근 월곡리 245-1 일대(시행사 다존건설)도 260가구 규모의 아파트부지에 대한 사업승인 절차가 진행되고 있다. 청원군청에 따르면 시공사는 두 곳 다 쌍용건설이다.

이 밖에 청양군, 부여군 등 행정수도 인근 지역에서도 건설업체들의 부지매입 작업이 활발했던 것으로 전해졌다. 건설업체 한 관계자는“부지매입은 표면적으로 시행사들이 나서고 있으나 실제 매입비용은 건설업체들이 대주는 경우가 다반사”라며 “시행사뿐 아니라 건설업체들도 적잖은 타격을 입게 될 것”이라고 말했다.







급매물 언제까지 쌓일까



“충청도 부동산 시장은 핵폭탄을 맞은 상황입니다. 당분간 거래를 기대하기는 어려운 상황이죠.” 대전시 노은 지구의 부동산 관계자는 “급매물이 속출하지만 거래는 뚝 끊어졌다”고 말했다.

부동산 관계자들은 새로운 개발 계획이 발표되는 내년 봄 이후에나 거래가 이루어질 것으로 입을 모으고 있다. 따라서 급매물 속출은 내년 초까지 지속될 전망이다.

“얼마 전 시세의 반값에 토지를 팔아달라는 요청이 들어왔죠. 하지만 요즘 같은 분위기에 누가 선뜻 매수에 나서겠습니까. 지금은 가격이 의미가 없는 상황입니다.”

업계 관계자들의 전망은 더욱더 어둡다. 그들은 급매물 속출이 내년 하반기까지 지속될 것으로 전망하고 있다. 시행사 관계자는“설사 행정타운이 건설돼도 거주지는 수도권으로 정할 가능성이 크기 때문에 이제 충청권 땅은 메리트가 없다”고 말했다.







당황하는 충청지역 금융기관





땅값 하락으로 충청권 금융기관의 대출회수에 비상이 걸렸다. 한 저축은행 관계자는“담보가치 하락으로 대출이 부실화될 가능성이 높아졌다”며“현재 충청권 금융기관들은 비상사태에 돌입했다”고 귀띔한다.

한국은행 자료에 의하면 8월 말 현재 금융회사의 충청권 대출 잔액은 50조6,870억원으로 작년 말에 비해 4조670억원 증가했다. 8월 말 기준 전국 평균 대출 증가율은 5.4%인데 반해 충청권은 8.7%로 전국에서 가장 높다. 특히 은행을 뺀 제2금융기관의 대출 증가율은 13%로 전국 평균의 두 배에 달하고 있다.

상호저축은행의 경우 부동산 담보대출이 2002년 말 5,000억원 규모에서 올 6월 말 현재 1조원으로 2배 가량 급증했다. 신협도 같은 기간 동안 8,000억원에서 1조2,000억원으로 50% 이상 증가했다.

저축은행과 신협은 담보인정 비율을 70%로 적용한 데다 차입자의 신용상태가 상대적으로 좋지 않아 다른 금융기관에 비해 부동산값 하락의 영향을 더 크게 받을 가능성이 크다. 실제로 조치원의 한 신협의 경우 전체 예금 700억원 중 400억원 가량이 대출로 나간 상태다. 담보대출 비율이 70%인 점을 감안하면 부동산 가격이 50% 이상 폭락하면 문제가 심각해질 가능성이 있다.

따라서 충청권 금융기관들은 대책을 마련하느라 분주하다.

충청권 저축은행 관계자는“2∼3배 급등했던 토지가격을 담보로 대출을 한 것이 가격이 폭락하면 부실의 가능성이 있다”며“현재 상황을 예의주시하면서 대책을 마련하고 있다”고 밝혔다.









가장 큰 피해자는 누구인가





“서울사람들이 또 한번 해 먹고 갔다.”

충청권 현지 부동산 업계의 반응은 또 한번 당했다는 분위기다. 대전 노은지구에서 중개업소를 하는 박모 사장은 “행정수도 이전 계획이 발표될 무렵 서울 투자자들이 토지 매입에 나섰고, 행정수도가 확정될 무렵 이들은 부동산을 처분했다”며 “노은지구 토지의 경우 한때 70% 이상이 서울 사람들 소유였지만 행정수도가 확정된 이후 대부분 현지인에게 되팔았다”고 말했다.

심리적 공황 상태가 커 계약을 파기하는 경우도 속출하고 있다.

노은지구에서 부동산을 하는 이씨는 “어제 1주일 전 계약을 했던 매수자가 계약금을 떼어도 좋으니 계약을 포기하자고 연락이 왔다. 위헌 발표 후 계약을 해지하려는 전화가 종종 걸려온다.”

이런 현상은 장기화될 전망이다. 충청도 부동산의 경우 전반적인 부동산 침체에도 불구하고 최근 1년 사이 2∼3배 가까운 급등을 보였다. 이 곳의 부동산 취득목적이 투자인 점을 감안하면 계약해지는 앞으로도 계속될 전망이다.

“앞으로 1∼2주일 이내 정부 정책이 관건이다. 정부의 대책에 따라 이 곳 부동산의 향방이 결정될 전망이다.”

현지 중개업소 관계자들은 이번 조치로 행정수도 예정지의 대토 농민들이 가장 큰 피해를 입었다고 입을 모은다.

한 중개업소 관계자는 “연기군이 행정수도 이전지로 확정되면서 상당수 농민들이 토지 수용에 앞서 부여 등지에 토지를 매입한 상태”라며 “이들의 경우 대부분 금융기관으로부터 융자를 받아 토지를 매입했는데 현재 문제가 심각하다”고 말했다.







위헌 후 지가 하락하면 정부에 소송 걸 수 있나



법률전문가들은 소송을 걸 수 있으나 승소하기는 어렵다는 게 중론이다.

충청권 지역 주민들이 손해배상을 청구할 경우 소송의 형태는 국가에 대한 국가배상소송이 될 수 있다.

소송의 근거는 법률 자체로 인한 손해와 법률에 근거한 처분으로 인한 손해로 나눠볼 수 있다.

그러나 국가배상법상 국가의 손해배상책임이 인정되기 위해서는 공무원의 고의 또는 과실에 의한 직무상 위법행위로 인하여 손해를 입었을 경우로 한정된다. 따라서 이번 사안의 경우‘고의 또는 과실’이라는 주관적 요건과 ‘위법행위로 인한 손해’라는 인과관계가 문제가 된다.

우선 법률 자체로 인한 손해배상을 청구하는 경우를 보면, 국회에서 제정된 법률이 위헌인지 여부는 사후에 헌법재판소에 의한 위헌 결정이 있기 전까지는 명확하지 않으므로 승소하기 어렵다. 어떤 법률이 사후에 위헌으로 결정되더라도 그 것만 가지고는 그 법률을 제정함에 있어 국회의원들의 고의 또는 과실을 인정하기 어렵다는 것이 일반적인 원칙이기 때문이다.

신행정수도특별법에 따라 행정수도가 이전될 것으로 믿고 토지를 담보로 돈을 빌리거나 토지를 비싼 가격에 구입한 사람들은 위 법률로 인해 직접 손해를 본 것이 아니므로 인과관계도 인정되기 어렵다.

각종 행위제한 조치 등에 따라 손해를 입은 경우는 손해와 위법행위와의 인과관계가 인정될 수도 있어 보인다. 하지만 공무원이 위헌인 법률에 근거한 처분을 한 것만으로는 고의 또는 과실을 인정할 수 없으므로 역시 손해 배상책임은 인정되지 않는다.

결국 어느 경우에나 현행 국가 배상법에 의한 국가의 손해배상책임은 인정되기 어렵다. 법무법인 한누리 정경선 변호사는“소송은 걸 수 있으나 법적으로 봐서 승소하기는 어렵다”고 밝힌다.









수도권 부동산 다시 움직이나





서울 및 수도권 아파트값은 신행정수도특별법 위헌 결정과 관계없이 당분간 큰 변화 없이 약세시장이 전개될 것으로 보인다.

서울 및 수도권의 경우 정부의 부동산 정책의 영향을 강하게 받고 있기 때문이다.

특히 주택시장에 부담을 주고 있는 주택거래신고제, 투기과열지구, 투기지역 지정 및 재건축 개발이익환수제 등으로 투자심리가 회복되거나 가수요가 발생하기는 어렵기 때문이다.

그리고 서울 및 수도권의 아파트는 다주택 소유자들이 양도소득세와 보유세의 부담으로 많은 매물이 나올 것으로 예상된다. 매물이 풍부해지면서 가격 하락이 예상되고, 따라서 올해 겨울까지는 위헌 판결로 서울과 수도권의 아파트값이 반사이익을 얻기는 힘들어 보인다.

그러므로 내집 마련의 실수요자는 여유를 가지고 접근하는 전략을 세우는 것이 좋다. 단기계획을 세우고 있다면 내년부터 실시되는 1가구 3주택에 대한 중과세를 피하기 위해 매물이 쌓일 것으로 예상되는 11월과 12월경 급매물을 노리는 것도 하나의 방법이다.

수도권의 분양시장도 현재의 주택정책에서는 큰 변화가 없는 약세시장이 전망된다.

상반기 각종 부동산 규제정책으로 침체됐던 분양 시장이 더욱 위축될 것으로 예상된다. 미분양분의 증가가 올해까지 이어질 것으로 예상된다.

충청권 분양시장이 큰 타격을 받으면서 상대적으로 수도권의 주택 매수심리가 회복되면서 신규분양이 긍정적으로 보인다. 그러나 최근의 화성 동탄 신도시의 미진한 분양실적으로 보아 정부의 주택시장 규제 의지가 지속된다면 내년 초까지도 수도권의 분양시장은 반사이익을 얻기는 어려워 보인다.?



이원희 기자(vicwan@ermedia.net)





충청도 주민 반응은/“여당이고 야당이고 정치하는 사람들은 싫다”





위헌 판결 이후 충청도민의 반응은 한 마디로 ‘허탈’과 ‘분노’다. “이제 정부의 어떤 정책도 믿지 않을 것이다.” 조치원에 사는 김모씨는 이제 야당이고 여당이고 정치하는 모든 사람들이 싫다고 밝힌다.

“충청권 주민들은 그 동안 신행정수도 건설에 따른 재산권 침해 등의 불이익을 받았지만 국가 균형발전이라는 측면에서 무조건 협조했다, 헌재가 관습법을 운운하며 행정수도 이전을 중지시키는 것은 또 다른 횡포다.”

경제적인 피해보상을 언급하는 목소리도 크다.

조치원에 사는 이모 씨는“그 동안 투기지역으로 묶어 놓아 주민들의 피해가 컸는데 이게 무슨 꼴이냐. 정부는 이제 정신적 보상까지 생각해야 한다”고 밝힌다.

주민들의 분노가 큰 이유는 헌재의 판단이 너무나 정치논리라는 점.

대전에 사는 최모 씨는“헌재가 관습법을 운운한다면 신행정수도 입법을 가로막는 가장 큰 이유가 수도권 기득권의 입맛을 맞춰 주기 위함이 아닌가? ”며“모든 사안을 이렇게 정치논리로 밀어 붙이면 국가의 발전은 없다”고 주장한다.

경기불황으로 허덕이던 지역 경제가 신행정수도 이전으로 그나마 유지됐는데 헌재의 위헌 판결 이후 앞길이 막막하다는 반응이다.

“헌재의 위헌 판결이 그나마 부동산 경기에 의해 유지되던 지역경제를 붕괴시킬 것이다. 한나라당과 헌재를 규탄하는 집회가 열리면 온 가족이 함께 참여할 것이다.”

충청권에는 헌재의 위헌 판결 이후 10월 24일 연기주민 200명이 집회를 연 데 이어 26일에는 3개 시·도 비상 대책위를 구성하고 27일에는 충남비상대책위 발족식 및 공주시민 집회 등으로 헌재의 판결을 규탄했다.