미분양 최고를 가리자(2)(투자수요vs실수요)

[김창환]

미분양 최고를 가리자(2)(투자수요vs실수요)

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제 공	닥터아파트

< 현황 비교 >

인천광역시 중구 영종동, 용유동	위치	고양시 덕양구 삼송동, 동산동, 신원동, 오금동, 대자동, 원흥동, 용두동, 지축동 일원
19,100,0002	사업면적	5,068,759m2
총 4만5천4백54가구(단독 3천4백88가구)	가구수	총 2만1백38가구(단독 1천5백50가구)
국제광역교통망 갖춤 교육여건 우수 다양한 개발 호재	추천이유	우수한 서울 접근성 저렴한 분양가 실수요자에게 적당

작년 10월 분양을 실시한 영종하늘도시는 1순위 청약뿐만 아니라 3순위 청약까지 미달되면서 고전을 면치 못했다. 상대적으로 서울접근성이 떨어진다는 이유로 송도국제도시, 청라지구에 비해 투자자들의 관심도가 낮았고, 주택시장 침체기에 다수의 물량이 쏟아지다보니 상당수의 물량이 미분양으로 남은 것. 그러나 올해 2월 양도세 감면 종료를 앞두고 투자자들이 몰리면서 3월 말 현재 중소형 아파트의 경우 미분양이 대부분 소진되었으며, 중대형 아파트도 경제자유구역 분양가 상한제 폐지 소식에 힘입어 계약률이 높아지고 있는 상황이다.

동향

과거 삼송지구는 3천3백91가구를 분양했으며 2010년에도 3천7백27가구가 계획돼 있다. 분양 당시 서울 접근성은 좋으나 임대비율이 다소 높고 비슷한 시기에 보금자리주택이 인근에 공급되면서 일부 단지는 순위 내 마감됐으나 현재는 대부분 미분양으로 남은 상태다. 그러나 최근 공공물량 공급이 늘고 있는 가운데 청약예부금 가입자들의 청약통장 사용기회가 줄고 있는 상황이다. 때문에 삼송지구 미분양은 물론 앞으로 공급되는 물량도 관심을 가져볼 만하다.

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사통팔달 교통여건은 기본 영종하늘도시는 바다·육지·하늘을 모두 아우르는 사통팔달의 교통여건을 갖추고 있다. 현재 영종대교와 인천국제공항고속도로를 통해 수도권 및 서울 진입이 가능한데 작년 10월 인천대교가 개통되면서 송도국제도시 및 제2경인고속도로 진입이 빨라졌다. 올해 12월이면 인천국제공항철도가 서울역까지 전구간 개통돼 인천국제공항에서부터 40~50분이면 서울역까지 도달할 수 있게 된다. 서울까지 1시간 내 출퇴근이 가능해지는 셈이다. 마지막으로 세계 161개 도시를 연결하는 인천국제공항이 위치해 있다는 것은 다른 어떤 지역도 갖추지 못한 최대 장점이다. 서울 접근성은 삼송지구가 영종하늘도시보다 나을지 모르나 수도권 전체의 교통망을 고려한다면 삼송지구보다는 영종하늘도시가 월등하다고 생각된다. 개발계획도 매머드급… 세계도시로 거듭나 영종하늘도시의 개발계획은 일일이 열거하기가 어려울 정도로 너무 많다. 그리고 하나같이 ‘묵직한’ 것들 뿐. 우선 아시아 최대 규모 복합문화단지로 개발되는 영종 브로드웨이가 있다. 뮤지컬 공연장 12개, 복합공연장 12개, 7성급 호텔, 백화점, 쇼핑몰 등이 들어서며 사업비는 80억달러(약 9조3천억원)이다. 21세기 아시아 디자인과 전시산업의 메카가 될 밀라노 디자인시티도 눈에 띈다. 사업비 30억달러(약 3조5천억원), 고용창출 3만5천명, 생산․부가가치만 6조원에 이를 전망이다. 국제 레저 단지 조성도 이루어진다. 용유·무의 관광복합단지와 운북 복합레저단지에는 테마파크, 카지노, 자동차경기장, 스키장, 골프장, 외국인 병원 등이 들어설 예정이다. 그밖에 디즈니월드의 MGM스튜디오, 세계 수준의 바이오 사이언스 파크인 MEDI 시티, 프랑스 패션협회가 시행사로 참여하는 패션 아일랜드도 조성될 예정이다. 실거주자를 위한 교육여건 역시 매우 뛰어나다. 영종하늘도시에는 초등학교 12개소, 중학교 6개소, 고등학교 4개소가 들어설 예정이다. 눈에 띄는 것은 다른 지역에는 1개가 있을까 말까한 특목고(과학고, 국제고, 자율형사립고)가 3개소, 외국인학교 1개소가 추가로 들어선다는 것이다. 남보다 먼저 ‘글로벌 프리미엄’을 누려라 다른 지역에 비해 서울 접근성이 떨어지는 영종하늘도시는 사실 ‘국내용’이라고 보기에는 무리가 있다. 하지만 ‘국가대표’로는 손색이 없다. 이처럼 개발호재, 교육여건, 천혜의 자연환경을 모두 갖춘 곳은 쉽게 찾아볼 수 없기 때문이다. 물론 개발계획이 예정대로 잘 진행될 것인가에 대한 부분이 남아있기는 하지만 인천국제공항이라는 차별성만으로도 국제적인 도시로 거듭날 수 있는 기본적인 여건은 갖추고 있다고 보인다. 게다가 해외 자본 유입과 레저 단지 건설로 인한 고용창출로 인해 영종하늘도시에는 많은 사람들이 모여들 것이다. 삼송지구에 비해 전매제한이 짧은 것도 장점. 또 경제자유구역에 한해 분양가 상한제가 폐지됨에 따라 향후 분양가 상승이 예상되므로 미래가치가 높은 투자처를 고려하고 있다면 지금 영종하늘도시 미분양을 선점해 ‘글로벌 프리미엄’에 도전해 볼 만하다고 판단된다.

이래서 최고다

뛰어난 서울 접근성 고양시 덕양구 삼송동, 동산동, 원흥동, 지축동 일원에 위치한 삼송지구는 서울시와 고양시의 경계 부분에 위치한 뛰어난 입지조건을 갖추고 있다. 일산선 전철(서울지하철 3호선) 삼송역이 지구를 관통하고 통일로, 고양대로 등을 이용한 일산신도시, 서울 마포, 영등포로의 이동이 수월하다. 지금도 광역버스를 비롯한 바로 이용가능한 대중교통이 있고 이 대중교통을 이용해 서울 도심까지(종로, 시청, 광화문 등) 1시간 내에 이동이 가능해 교통여건 면에서 영종하늘도시와는 비교도 할 수 없을 정도다. 2013년에는 일산성 원흥역이 지구 안에 개통할 예정이며 현재 4차선인 통일로를 8차로로 확장공사 중이며, 18개 도로노선 또한 확장 및 신설될 예정이어서 서울 접근성은 더 좋아질 예정이다. 그만큼 수요층이 두터울 수밖에 없다는 얘기다. 투자수요로 가득한 영종하늘도시와는 일단 근본부터 다르다고 볼 수 있다. 물론 자족도시 가능도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 2012년까지 장항동, 대화동을 포함해 삼송지구에 100만㎡ 규모의 고양관광문화단지 방송 멀티미디어 복합단지인 브로맥스를 조성할 계획이다. 미분양의 원인을 알자! 미분양에 투자하기 위해서는 먼저 미분양 원인에 대해 알아야 한다. 삼송지구 미분양의 가장 큰 원인은 전매제한 때문이라고 할 수 있다. 삼송지구는 수도권 공공택지지구이고, 분양가 상한제를 적용받는데다 그린벨트 해제지역이 50% 이상 포함된 곳이다. 그래서 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트인 경우에는 전매 제한 기간이 무려 7년이나 적용된다. 85㎡ 초과는 3년. 2009년 12월 분양했으니 2016년까지 전매를 하지 못한다는 것은 다소 부담스러운 일이긴 하다. 그러나 실거주를 목적으로 접근한다면 이는 아무 문제가 안 된다. 영종이 삼송보다 전매제한 기간이 동일타입 최대 4년 짧다고 해도 수익은 남기지 못한다면 짧은 게 무슨 소용이란 말인가. 전매제한 기간이 길어도 이런 경우는 큰 문제는 아니다. 충분히 거주하다 옮기면 된다. 이곳은 엄연히 서울 생활권이고 실거주에는 전혀 문제가 없기 때문에 사실은 미분양 원인도 자연스레 제거된다고 할 수 있다. 저렴한 분양가 그것이 무기다!! 지난 12월 분양한 삼송지구의 평균 3.3㎡당 분양가는 1천1백만원 수준이다. 이 기간 수도권 전체는 1천3백10만원이었으며, 같은 고양시 내 성사동에 분양한 단지의 분양가는 1천3백만원을 상회하는 것을 고려할 때 분양가가 매우 저렴한 수준이다. 그렇다면 영종하늘도시는 어떤가? 분양가 대형아파트가 주를 이룸에도 불구하고 1천만원이 넘는 수준으로 입지를 고려 한때 다소 비싼 수준이었다. 같은 경제자유구역인 청라지구 1천3백만원 수준으로 영종보다는 높은 편이지만 두 지역간의 입지를 고려할 때 영종하늘도시도 낮은 수준이라고 보기는 어렵다. 경기가 점차 어려워지고 있는 상황에서 무엇보다 중요한 것은 저렴한 가격이다. 수도권에서 이제 3.3㎡당 1천1백만원 수준에서 분양하는 단지를 찾기 쉽지 않아진 상황이다. 더구나 서울과 인접한 지역은 더욱 더 그렇다. 이런 상황에서 가격경쟁력은 반드시 필요하지 않을까? 실거주를 겸하면서 중장기적으로 바라보는 투자자라면 삼송 미분양 단지를 선택하는 것도 좋겠다.