비자경 부재지주들에게는 이행 강제금을 ?

지난 몇 년간 지방의 지가가 움직이자 발 빠르게 움직인 분들이 많습니다. 특히 농지가 아무래도 상대적으로 가격이 낮은 경우가 많아 자금력이 약한 소액 투자자의 선호 대상이었습니다. 그런데 한국농촌공사가 올 (2005년) 9월부터 11월까지 3개월간 농지실태 전면조사를 하게 됩니다. 이에 따라 지난 연말부터 부재지주들에게 안내문을 보내기 시작했습니다. 그게 뭐냐구요? (^^) 비자경 부재지주들에게는 이행 강제금을 원칙대로 부과하겠다는 엄포성 내용입니다. 96년 이후 농지를 매입한 사람 중 해당 지역에 거주하지 않으면서 농사를 짓지 않는 사람들에게는 벌금을 물리겠다는 것입니다. 단순 엄포가 아니라 실제로 시행될 예정입니다. 그러자 투자 목적 혹은 나이가 들면 전원주택 등을 지으려 소규모 농지를 매입했던 투자자들이 혼란스러워하고 있습니다. 이에 대해서 간단하게 알아봅니다. ◆ 앞으로 자경을 하지 않는 소유주는 어떻게 되는가? 1996년 이후 농지를 취득한 소유주들을 대상으로 조사를 하여 농사를 짓지 않는 비(非)자경 부재지주로 판명될 경우 내년 1분기 중 해당 농지 처분을 통지하게 됩니다. 이후 1년 6개월의 유예기간을 주므로 이때 매도를 하거나 주말농장 개념으로라도 자경을 하면 됩니다. 그러나 이도 저도 안하면서 ‘내 배를 째라’는 식으로 버티는 분들에게는, 2008년 3분기부터 매년 농지를 처분할 때까지 이행 강제금이란 이름의 벌금을 부과합니다. 그 정도가 어느 선이냐면 공시지가의 20% 수준이기에 무시하거나 간과하기는 어렵습니다. 단순 계산으로 5년을 버티면 공시지가의 100%를 세금으로 떼이게 됩니다. 게다가 올해가 아니라 2008년 공시지가가 기준이 될 것인데요. 현재 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 공시지가를 올리고 있는 추세라는 점이 더욱 부담스럽게 만듭니다. 비자경 부재지주는 전국적으로 100만명 정도로 추산되고 있으므로 상당히 많습니다. 어쩌면 주말마다 이들이 농사를 지으려 가는 꼬리를 문 행렬을 고속도로에서 보게 될지도 모르겠군요. 단, 부모님 등에게 물려받아서 소유하게 된 상속받은 농지는 1㏊(3025평)까지는 강제금 부담 없이 소유권을 유지할 수 있습니다. ◆ 부재지주와 자경의 정확한 기준은? 일단 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 농지 소재지에 거주하지 않고 있으면 모두 부재지주에 해당이 되겠죠. 반면 자경기준은 조금 다릅니다. 정확한 규정은 '해당 농지에서 농사일의 절반 이상을 자신의 노동력으로 재배·경작하는 것'입니다. 하지만 여기에는 다른 사람의 노동력을 빌리는 부분위탁경영도 허용하고 있어 대략 1년 중 30일 이상을 자신 또는 가족의 노동력으로 채우면 자경으로 인정받을 수 있습니다. 이때 무조건 자경이라고 주장한다고 해서 인정을 받는 것이 아니라 마을 이장의 증언이나 비료를 매입한 영수증 등과 같은 입증 자료들이 필요하겠죠. ◆ 자경이 불가능한 사람은 어떻게 해야 하나? 무조건 팔아야 하나? 농지법에는 96년 이후 매입한 사람들에 대해서 원칙적으로 자경을 해야 하고 개인 간 임대(소작형태)는 안 된다는 규정이 있습니다. 이 규정을 아는 분들이 그간 많지 않았습니다. 이 요건을 충족시키기 어려운 분들은 9월부터 시작되는 조사 기간 이전에 농촌공사 산하 기관인 농지은행에 임대위탁을 신청하면 농사를 직접 짓지 않고도 소유할 수 있는 길이 열립니다. 지난해 2005년 10월 도입된 것으로, 땅을 농지은행에 위탁하면 전업농위주로 임차인을 선정한 뒤 5년 이상의 장기 임대를 통해 대신 관리해주는 제도입니다. 이를 통해 농업인은 싼 임차료로 농사를 지을 수 있고, 농지소유자는 강제적인 농지처분 부담에서도 벗어날 수 있습니다. ◆ 농지처분 부담해소 이외에 어떤 혜택이 더 있나? 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 계약기간 동안 농지은행이 농지를 임대관리하면서 매년 임차료를 받아 이 금액의 평균 10% 수준 정도를 수탁 수수료로 떼고 난 금액을 지급해주게 됩니다. 이것이 바로 눈물겨운(?) 임대 수익입니다. 자료에 의하면 지역마다 다르지만 대략 논 3000평 기준으로 연간 180만~220만원을 임대료로 받을 수 있다고 하네요. 여러분들은 ‘투자를 잘했다.’ 와 ‘투자를 못했다’의 기준을 무엇으로 가늠 하시는지요? 제가 아는 가장 기본적인 방법은 실세 금리와 비교를 하는 것입니다. 무조건 실세 금리보다 이익이 높아야 리스크에 대한 대가를 얻은 것으로 봅니다. 그런데 여기에서 파생되는 임대료라는 것이 은행 금리와 비교해 높은 수익을 준다고 하기가 어려워 ‘강제매각을 피한다.’라는 개념 정도로 보입니다. ◆ 농지은행에 위탁만 신청하면 모든 것이 해결되나? 무조건 그런 것은 아닙니다. 농지은행에 위탁신청을 한 후 해당농지가 수탁대상이 아닐 경우도 있을 것이고, 임차인을 구할 수 없는 경우도 발생을 하겠죠. 그럴 경우는 자경하거나 처분할 때까지 이행 강제금을 부과 받습니다. 가뜩이나 미국의 쌀인 칼로스가 식탁에 오르는 등 여러 면에서 농업 경쟁력이 떨어지고 있어 농사를 기피하고 있는지라, 위탁을 신청한 모든 농지가 임차인을 구하기는 어렵습니다. ◆ 수탁대상 제외 농지는? 투기목적의 농지취득을 차단하기 위해 일정 규모이하의 농지나 택지·도시개발예정지구, 도로구역 등 각종 개별법에 의한 개발계획구역 및 예정지내의 농지, 토양이 오염된 농지 등은 제외됩니다. 쉽게 정리하자면 중장기적으로 안정적인 농사를 지을 수 있는 토지는 제외됩니다. 예를 들어 임차인이 농사를 짓는 중에 그 토지가 공단으로 개발이 된다면 안정적인 농사를 지을 수가 없겠죠. 또는 과거에는 농지였으나 홍수나 산사태로 유실 된 경우는 농사를 지을 수가 없으니 역시 제외 됩니다. 그 중에서 주의를 기울여 살펴보아야 하는 것은 농업진흥지역 내 1,000㎡(302.5평) 미만, 농업진흥지역 밖 1,500㎡(453.75평)미만의 소규모 농지도 제외된다는 것입니다. 이로 인해 303 평 이하는 양도세 중과 대상에서 제외된다거나, 앞으로 발표될 가능성이 높은 개발 계획을 믿고 기획부동산 중개를 이용해 소액으로 농지를 샀던 사람들이 ‘아닌 밤중에 홍두깨’ 격으로 가장 큰 타격을 받을 것으로 보입니다. ◆ 위탁자가 소유농지를 매도·증여 또는 자경 등의 사유로 계약을 해지하는 경우는? 잔여임대기간 총 임차료의 20%를 위약금으로 임차인에게 지급해야 합니다. 이로 인해 자경이 용이한 대도시 주변의 농지와 그렇지 않은 농지 간의 가격차가 지금보다 더욱 벌어질 것으로 예상이 됩니다. 토지투자 이것만은 알아두자 광주에 사는 오모(52)씨는 고향인 해남의 한 부동산 중개업소로부터 농지 투자를 권유받고 고민중이다. J프로젝트 인근지역이어서 솔깃했지만 오씨는 노후 대비용으로 땅 투자를 고려하는데, 올해부터 토지 취득 자격이나 관련 세금 등 규정이 바뀐다는 소식에 걱정이 없는 건 아니다. 오씨는 “땅 투자는 하고 싶은데 자칫 잘못해서 세금이나 과태료 등을 많이 물게 될까 봐 망설여진다”고 말했다. 이처럼 정부의 8.31 대책으로 외지인의 토지 취득 환경이 크게 달라졌다. 오는 20일부터 토지거래허가구역에서 땅을 사면서 신고한 목적대로 이용하지 않으면 실거래가의 5~10%가 이행강제금으로 부과되기 때문이다. 공익사업으로 농지가 수용되는 실경작자의 대토요건은 현행 주소지의 20㎞내 1년내 구입에서, 주소지의 80㎞내 3년내 구입으로 완화된다. 따라서 외지인들은 올해부터 토지 투자에 각별히 유의해야 할 것으로 보인다. ◇까다로워진 외지인 투자 올해부터 비사업용토지나 농지·임야의 외지 소유자(부재지주)의 경우 비투기지역에서도 양도세가 실거래가로 과세돼 세 부담이 늘어난다. 종전까지 비투기지역에서는 시가보다 훨씬 싼 양도세를 공시지가로 부과했었다. 또 내년부터는 부재지주의 양도세율이 9~ 36%에서 60%로 중과되고, 장기보유 특별공제(10~ 30%)도 받을 수 없게 된다. 토지거래허가구역내 농지 및 임야 등의 취득 자격도 강화된다. 종전까지 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시·군에서 6개월 이상 거주해야 살 수 있었으나 올해부터는 1년 이상 거주해야 가능하다. 허가구역내 의무이용기간도 늘어 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다. 토지거래허가구역내에서 이용목적의무 위반행위에 대한 과태료를 이행강제금으로 전환하고 미이용 방치시 실거래가의 10%, 불법임대시 7%, 불법전용시 5%의 이행감제금을 1년에 한차례 부과한다. 농지법상 처분 이행강제금을 부과한 경우는 대상에서 제외되며 이행강제금 부과 3개월전에는 이행명령이 내려진다. 이행강제금은 농지 2년, 임야 3년, 개발사업용 4년, 기타 5년 등 용지별 이용의무기간에 부과되고 의무기간이 종료되면 부과가 중지된다. 또 거래허가제 위반사례를 신고하는 사람에게는 건당 50만원의 포상금을 지급하는 이른바 토(土)파라치 제도가 도입, 시행된다. ◇재촌(在村) 규정 등 지켜야 만약 오씨와 같은 외지인이 농지나 임야를 구입해 양도세 등 부담을 줄이려면 재촌(在村-실제 거주하기)과 자경(自耕-직접 농사짓기) 규정을 잘 지켜야 한다. 그래야 농사 등을 목적으로 한 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않는다. 농지는 이 두가지를 모두 충족해야 한다. 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지 소재지 시·군·구나 연접 시·군·구에 살고 있어야 한다. 이 때 특별시나 광역시는 구(區)를 기준으로 적용하므로 주의해야 한다. 자경 규정은 상시 농업에 종사하거나 농사의 절반 이상을 자신이 직접 지어야 한다. 하지만 양도일 현재 재촌과 자경 요건을 갖췄다고 해서 모두 사업용 토지로 인정받는 것은 아니다. 양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나 ▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▲보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 다만 300평(1천㎡) 이하의 주말.체험 영농은 재촌 규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다. 임야는 재촌 규정만 갖추면 된다. 양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▲보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주해야 한다. 만약 토지거래허가구역에서 거래허가요건 및 의무이용을 위반하면 토파라치의 신고 대상이 될 수 있어 유의해야 한다. 정부는 대체 농지의 취득범위를 전국으로 확대할 방침이었으나 이럴 경우 실경작 여부에 대한 확인이 어렵다는 지적에 따라 범위를 축소했다. ◇농지 위탁은 양도세 중과 농지를 취득해 본인이 직접 농사를 지을 수 없을 때는 농지은행에 위탁할 수 있다. 지난해 10월부터 도시민들이 300평(1천㎡) 이상의 농지도 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않고도 소유할 수 있다. 이 경우에는 재촌 및 자경 규정에 부합하지 않아 양도세가 내년부터 60%로 중과되므로 유의해야 한다. 부동산 전문가들은 “자경이 어려워 농지를 처분하려면 양도세가 중과되기 전인 연내에 파는 게 좋다”며 “경지정리가 잘 돼 있거나 항공방제가 가능한 농업진흥지역 농지의 경우 시세 차익을 거두기 어려워 처분하는 게 낫다”고 조언했다.  ============================================================================================================== 7평 농막, 주말주택으로 그만 - 원룸형 목조주택으로 다락방까지 - 고등학교에서 정년을 맞은 윤 교장선생님은 학교 근처의 주말농장을 임대해 심심풀이 농사를 짓었을 정도로 땅에 대한 애착이 많습니다. 그런 윤 교장선생님이다 보니 고향에 대한 향수가 있어 상속으로 물려받은 안성시 고삼면 고삼저수지 인근 마을에 전원주택을 지으려 했습니다. 그러나 주변에 축사들이 생기면서 가족들간에 이견이 있어 투표를 한 결과 고향마을에 집을 짓는 것을 포기해야만 했습니다. 큰아들은 안성시내의 아파트에 살고 있어 고향으로 오시더라도 아파트에 살면서 텃밭을 가꾸어도 충분하지 않겠냐며 합칠 뜻을 물어왔지만 한 집에 살게되면 서로가 불편한 생활이 될 것이란 생각이 들어 거절을 했다고 합니다. 그리고 현재 살고 있는 서울 동대문구 용두동에서 안성 시내를 다니면서 이용했던 중부고속도로 일죽 나들목 주변 마을을 틈이 나는 대로 조사를 해두고 주말텃밭으로 이용할 수 있는 물건이 나오기를 기다렸습니다. 그러던 중 2000년 6월 중순에 우연한 기회에 안성시 죽산면 당목리 목동마을에 준농림 전 600평이 매물로 나왔다는 연락을 받고 찾아가 보니 마을과 약간 떨어져 있고 야산에 접한 정남향 부지가 마음에 들었습니다. 그래서 평당 6만원씩 3,600만원에 600평 계약을 했습니다. 그 후 주말을 이용해서 밭으로 가꾸었다. 올 봄에는 안성 아파트에 살고 있는 아들과 같이 이곳에 25평 정도의 집을 지으려고 했습니다. 그러나 집을 지으려면 전용허가를 받아야 하고 그 절차가 개인이 전용허가를 받기에는 벅차다는 것과 설계사무소에 전용허가를 대행하려고 하니 그 부담금도 많이 든다는 것을 알게 되었습니다. 그래서 전용허가를 받지 않고 비용도 절감하여 집을 지을수 없을까 하여 시청 농정과에 알아보니 7평 이하의 농막은 농가주택을 짓는것처럼 전용허가를 받지 않고 농지 전용신고로 지을 수 있다는 것을 알게 되었다. 그래서 농막을 짓겠다고 신고를 하고 올해 4월부터 아들, 아들친구와 같이 농막을 짓기 시작했다. 7평 정도는 쉽게 지을 줄 알았는데 큰 집과 똑같이 기초공사를 해야 했고 전기도 가설을 해야하고 식수를 먹으려면 지하수도 파야 했습니다. 주변에서는 차라리 전용허가를 받고 집을 정식으로 짓는 것이 좋을 텐데 애들 장남감 같은 집을 짓는다며 돈만 없앤다고 비아냥거리기도 했습니다. 그러나 못 들은 체 하고 집을 짓고 나니 주말에 이용하기에는 아주 실용적입니다. 이 집은 작지만 원룸구조로 되어 거실 겸 방 1개, 주방, 화장실 겸 사워실 구조로 돼있고 반평 정도 2층 다락방도 만들어 손자들이 오면 잠자리 공간으로 활용하게 만들었습니다. 집 짓는 비용은 목조주택으로 하여 2,000만원 정도 들었습니다. 조립식으로 지으면 1,000만원 정도면 충분했는데 아들이 이왕 지으려면 목조주택을 지어야 건강에도 좋다고 하여 목조주택으로 짓게 된 것입니다. 텃밭에는 오이, 참외, 토마토, 고추, 호박, 쑥갓 등 각종 야채를 심고 마당에는 채송화, 봉숭화 등을 심어 아담한 전원생활을 즐기고 있습니다. 사람이 와서 보고는 정말 경제적이고 실용적인 주말주택이라고 입을 모읍니다. <옮긴글> <토지관련세부내용> 상속받은 농지 또는 고령 등의 이유로 농사를 짓지 못하고 있는 농지는 상속일 이나 이농일로부터 5년 내에 매각하면 양도세 중과(60%)를 받지 않는다. 상속받거나 이농한 지 5년이 지난 땅은 2009년 말까지 팔아도 양도세 중과 규 정을 적용받지 않는다. 또 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하는 등 기준이 마련됐다. 재경부는 8ㆍ31 부동산종합대책 관련 세법 개정으로 양도세 중과 대상에서 제 외되는 부재지주 기준과 비사업용 나대지 등의 세부 규정을 발표했다. ■양도세 중과대상에서 제외된 토지 ◆'재촌자경' 원칙＝농지(전ㆍ답ㆍ과수원)는 원칙적으로 해당 토지가 있는 곳 에 거주하며 농사를 짓는 '재촌자경'의 경우 부재지주에 해당되지 않는다. 재 촌이란 농지 소재지의 시ㆍ군ㆍ구나 연접한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하는 경우를 말 하며 해당 농지가 있는 곳에서 반경 20㎞ 규정은 적용되지 않는다. ◆상속농지 등은 5년 내 매각하면 중과 제외＝원칙적으로 재촌자경해야 하지만 농지법에서 소유가 인정되는 토지인 주말ㆍ체험영농 소유 농지(가구당 300평) 와 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 등은 양도세 중과 대상에서 제외된다. 특히 상속ㆍ이농농지는 상속ㆍ이농일부터 5년 내 양도하거나 상속과 이농한 지 오래돼 5년의 혜택을 받지 못하는 경우는 2009년 말까지 매각하면 양도세 중과 대상에서 제외된다. 종중소유 농지(2005년 말까지 취득분)와 개인이 20년 이상 보유한 농지(2009년 말까지 양도한 경우에 한함)도 양도세 중과 대상인 부재지주에서 제외된다. ◆도시지역 내 농지는 중과＝특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍ㆍ면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌ㆍ자경 여 부에 관계 없이 중과한다. 다만 재촌ㆍ자경하던 농지가 도시지역(개발제한구역 과 녹지지역 제외) 편입되면 편입일로부터 3년 내에 양도하는 경우 중과 대상 에서 제외된다. ◆임야ㆍ목장농지 중과세 제외대상＝상속이나 종중 소유와 장기 보유한 임야와 목장용지는 농지와 마찬가지로 양도세 중과 예외를 인정받는다. 임야는 개인 소유자가 재촌하거나 임업을 주업으로 하는 법인과 독림가(500㏊ 이상 산림을 영림계획에 따라 경영하는 법인)가 영림계획 인가를 받아 시업중 인 임야만 중과를 배제한다. 목장용지는 축산업 영위 개인 또는 축산업 주업 법인이 소유하는 기준면적 범 위의 목장용지는 중과를 배제받는다. ■사업용 토지 기간기준 비사업용 나대지는 2007년부터 양도세율 60%로 중과세된다. 양도세 중과를 피 하기 위해 사업용 토지로 바꿀 목적으로 나대지에 가건물을 짓는 등 편법을 방 지하기 위해 이 같은 세부 기준을 정했다. 사업용 토지로 간주되는 사례는 세 가지로 제한된다. △양도일 직전 3년 중 2 년 이상을 사업에 사용 △양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용 △보유 기간의 80% 이상을 사업에 사용하는 경우다. 경매가 진행됨에 따라 사업에 사 용하지 못하는 것처럼 불가피할 때는 예외로 구제받을 수 있다. ■종부세 대상 비사업용 토지 지방세법상 비사업용 토지는 종부세 적용 여부를 가리기 위한 종합합산 과세대 상 토지에 포함된다. 건축물이 없는 나대지, 주택 부수토지 초과분(도시지역 안은 바닥면적의 5배, 도시 외 지역은 10배) 등이 모두 비사업용 토지다. 주택의 부속토지는 넓은 땅에 조그만 집을 지어 비사업용 토지의 중과에서 벗 어나는 편법을 막기 위한 것이다. 또 별장에 딸린 토지는 비사업용 토지가 된다. 별장은 양도세가 과세되는 주택 의 범위에서 제외되기 때문에 토지의 중과 대상으로 분류된다. 종합합산 과세대상 토지나 사업ㆍ거주에 필수적인 선수훈련용 토지(기준면적 1 .5배 이내), 체육시설업용 토지 등은 양도세 중과에서 제외된다. 양도세 혜택 농촌주택 살때 챙길 점 토지거래허가구역 내의 토지 매입이 까다로워졌다. 8ㆍ31 부동산 종합대책으로 1년 이상 거주 조건을 충족(3월부터)해야 하는데다 토지 전매 제한기간이 2~5년으로 늘어났기 때문이다. 보유세와 양도소득세 중과로 이전보다 부담도 무거워졌다. 반면 일정 규모 이하 농가주택의 경우 토지거래허가나 외지인에 대한 매매 제한이 없다. 따라서 답답한 도시를 벗어나 여유로운 삶을 느끼고 싶은 도시민이라면 농가주택에 관심을 가져 볼 만하다. 농가주택은 지목이 대(垈)인 경우가 많아 증ㆍ개축이 비교적 자유롭다. 반면 전원주택은 농가주택에 비해 각종 인ㆍ허가 과정이 복잡하고, 시간이 많이 걸린다. 농가주택의 장점은 대부분 허름하고 낡았기 때문에 아무래도 저렴하게 구입할 수 있다는 것이다. 또한 수도, 전기 등 대부분 기반시설이 갖춰져 있어 개조 비용 외에는 별다른 큰 비용이 들어가지 않는다. 그러나 농가주택이라 할지라도 다른 법적 제약이 있을 수 있으므로 매입 전 해당 관청에 미리 확인해야 한다. 특히 농가주택은 건물주와 땅 주인이 다르거나 무허가 건물일 가능성도 있으므로 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등 공적 장부를 반드시 살펴봐야 한다. 지적상 도로가 없다면 리모델링이 어렵다. 따라서 지적도로 여부도 필수 점검 사항이다. 농어촌 주택에 대한 과세 특례 제도가 2008년까지 연장됨에 따라 200평 이하, 연면적 45평, 대지 및 건물을 합쳐 취득 시 기준시가 7,000만원 이하 농가주택이라면 1가구 2주택에 해당하지 않는다. 즉 기존 도시주택(서울, 과천, 5개 신도시) 매각 시 3년 보유하고 2년 거주를 했다면 양도세를 피해갈 수 있다. 단 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 관광단지 개발구역, 토지투기지역 등은 양도소득세 비과세 대상에서 제외되므로 유의해야 한다. 실수요자라 해도 나중에 매각할 것을 고려한다면 도심과의 접근성, 향후 지역 발전 가능성도 점검해야 한다. 따라서 교통거리, 도로망, 혐오시설 여부, 자연경관과 각종 개발계획 등 기준을 정해 장기적 관점에서 선택하는 것도 우량 농가주택을 고르는 좋은 방법이다.