8년 자경을 해서 2억 세금 감면 받아 보자!!

[사또]

사업용 토지로 인정받는 방법!! 

[실전토지, 재촌자경, 세금감면]

농지에 비과세 제도가 있을까요?

재촌자경 8년이면 2억 감면해준다. 많이 들어 보셨죠? 오늘 그 얘기 나누도록 하겠습니다. 

1년안에 1억감면, 5년 안에 2억 감면이란 어떤 얘기인지 한 번 케이스를 보면서 말씀드리겠습니다. 

1번 예시 : 1년 안에 다 팔 경우 [사업용 토지]로 가정하겠습니다. 

매입시점 : 2011년 12월 1일에 평당 10만원 1,000평의 농지를 구입했습니다. 1억이죠. 

매도시점 : 2021년 12월 1일에 평당 100만원 1,000평의 농지를 매도. 10억이죠. 그러면

양도차익 9억인데요.

비용(취득세, 법무사비, 복비) : 1,450만원이 나갔습니다.  8년 자경완료시 1년 안에 1억원 감면이 된다는 이야기 입니다.

양도세를 계산해보면, 산출세액 2억 6천만원 - 1억원 = 양도세는 결과적으로 1억 6천만원 정도가 나온다. 바로 이것이 1년 안에 팔 경우 1억이 감면된다는 의미입니다. 무슨 말인지 아시겠죠. 1년 안에 1억이 감면된다는 것은 1년에 내가 모든 농지를 팔았을 경우의 산출세액에서 1억을 감면해준다는 이야기입니다. 

두번째 보겠습니다. 사업용 토지로 가정합니다. 이 것도 똑 같은 케이스입니다. 단지 틀린 것은 1차 매도시점 2021년 12월 1일에 평당 100만원에 500평의 농지를 팔구요. 5억억. 비용 725만원.

2차 매도시점 2022년 1월 30일날 평당 100만원에 500평의 농지를 매도. 5억에 또 매도를 하게 됩니다. 비용 725만원. 그러면 결과적으로 30일 차이인데요. 

8년 자경을 완료 후 2년으로 나누어 분할매도한 경우 5년 안이기 때문에 각각 2억 감면된다는 말입니다. 5억 매도시 산출세액 : 약 1억 1,500만원

산출세액 1 : 1억 1,500만원 - 1억원

산출세액 2 : 1억 1,500만원 - 1억원

양도세액은 1,500원씩 3,000만원의 양도세가 나온다는 겁니다.

5년 안에 2억 감면된다는 말은 뭐냐면 5년 안에 1년에 1억 감면, 또 1년에 1억 감면. 내자산을 나눠서 팔았을 경우에 5년 안에 팔면 1년에 1억씩 감면된다는 거죠. 

예를 들어 세번 나눠서 팔 수 있겠죠. 다 합쳐서 5년 안에 2억 내에서는 감면을 해준다 이렇게 알고 있으면 되겠습니다. 1년 안에 1억 감면, 5년 안에 2억 감면. 무슨 말인지 아시겠죠? 양도세를 비교해 보겠어요. 

비사업용으로 팔았을 경우 [8년 재촌자경x] 약 3억3천만원 정도의 세금이 나오구요.

사업용으로 팔았을 경우 [8년 재촌자경x] 약 2억 6천만원 정도 나옵니다.

일괄매도로 팔았을 경우[8년 재촌자경o, 사업용] 약 1억 6,000만원

분할매도로 팔았을 경우[8년 재촌자경o, 사업용] 약 3,000만원의 세금이 나오는 거에요. 

똑같은 내용이지만, 내가 관리를 어떻게 하느냐, 파는 방식을 어떻게 하느냐에 따라서 3억이라는 양도세 차이가 나죠.  그래서 관리하는 방법 그리고 매도하는 방법을 우리가 자세히 알아야만, 투자 수익률을 극대화할 수 있습니다. 8년 재촌자경을 만족시키는 것이 자세히 어떤 것인지 계속해서 말씀드리겠습니다. 

재촌은 사실상 거주를 얘기입니다. 

[재촌]거주 확인 방법

1. 인근 주민 또는 이장 진술 확보

2. 농지 소재지 주택이 주거가 가능 여부

3. 생활비 등 지출장소 조사

4. 재산서 고지서 확인

5. 우편물 송달장소 확인

6. 수도사용량, 전기사용량 확인

7. 교통이용 현황 병원이용 내역 확인

실질적으로는 농지소재지 연접 시.군.구나 농지소재지 직선거리 30Km 이내만 가능

[자경]요건

농지소유지에 상시 종사하는 것

농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해서 경작 또는 재배하는 것. 2분의 1은 위탁경영이 가능하다 이렇게 생각하면 되겠습니다. 가족, 이웃은 자경이 아닙니다. 융통성있게 이 부분은 잘 활용하면 가족이나 이웃도 자경으로 활용할 수 있다 이렇게 생각하면 되겠습니다. 

[입증서류]

1. 농지소재지에 거주사실 확인 등록을 위한 등본, 초본

2. 농지원부

3. 농약이나 비료 구입대금 영수

4. 농기계 구입대금 영수증

5. 조합원 증명서

6. 물품 판매내역

실제 경작을 했다는 사실을 증명할 수 있는 서류 이런 것들이 다 필요합니다. 

1억 2억이 감면되기 때문에 국세청에서 깐깐하게 본다 이 말입니다. 그래서 실제로 농사를 하시는 분들은 별 문제가 없지만, 투자성으로 들어오신 분들도 이런 서류가 꼭 필요하니까 챙기시길 바라겠습니다. 

[사업소득조건]

근로소득+사업소득이 3,700만원 이상인 경우 불가능(절대 안됩니다). 하지만 농어촌 소득 및 부동산 임대소득은 용인이 됩니다. 사업소득은 무조건 만족시켜야 됩니다. 

[지역조건]

농촌지역의 농지만 인정된다. 농지가 시의 동지역 이상의 도시지역이면 안된다. 도시지역 중 주거, 상업, 공업 지역의 경우 불가능하다. 다만, 녹지지역, 개발제한구역은 가능하다. 도시지역이지만 도시지역으로 편입된 지 3년 이내 농지는 (사업용으로) 인정된다. 

농지 --> 농촌지역에 있는 농지만 8년 재촌자경해야 사업용으로 인정이 된다 이렇게 생각하시면 되겠습니다. 지역요건 여기서 마치고요. 

[농지 매도시 조건]

양도일 시점에 농지이어야 한다. 

파는 시점에 사업용인지 아닌지 점검해야 한다. 10% 중과가 되지 않거든요. 매도직전 3년 중 2년동안 재촌자경할 시 연속하지 않아도 된다. 2014~16년 중에 2014년 하고 2016년을 재촌자경해도 된다 이 말입니다.

매도직전 5년 중 3년은 재촌자경해야 한다. 

소유기간 전체 중 60%는 재촌자경해야 한다.

이 셋 중의 하나만 만족시키면 사업용으로 인정받아서 중과되지 않습니다. 

8년 재촌자경하고 별도로 사업용인지 아닌지는 구분한다 이렇게 생각하면 되겠습니다. 

매도시점과 가까운 3년 안에는 재촌자경하는 게 좋겠다 이런 생각이 듭니다. 그래야 8년 자경으로 감면혜택도 받고 사업용으로 인정 받아서 10% 중과도 안받겠죠.

자 그래서 투자수익률을 극대화하는 방법은 도시농부로 살면서 재촌자경을 하는 것. 농지는 도시인근에 사는 게 좋다 그렇게 할 수 있습니다. 그래야 내가 재촌자경이 되는 거고요. 도시인근이 토지지가가 많이 올라가잖아요. 그래서 10배 20배 이렇게 올라갈 수 있는 농지들이 도시 인근에 있다. 가까운 농지에 도시농부투자가 유망하다 이렇게 이야기할 수가 있겠습니다. 

https://youtu.be/8cG25eLMXnQ