오래 된 가압류, 가처분, 가등기, 근저당, 압류등기 말소하는 방법

#중개실무및판례 오래 된 가압류, 가처분, 가등기, 근저당, 압류등기 말소하는 방법 내 토지나 건물 등기부에 오래 전에 설정된 가압류, 가처분, 가등기, 근저당권등기, 압류 등이 있다면, 말소를 청구할 수 있을까. 보통 채권자는 채무자 재산에 이런 권리들을 설정해두기만 하면 시간이 아무리 경과되어도 권리가 확보된다고 생각하지만 이는 오판이다. 자세히 살펴보자. 여기서, 가압류는 돈받을 채권을 가진 채권자가 채무자의 부동산에 대해, 판결로 돈 받을 때까지 처분하지 못하게 묶어두는 것이고, 가처분은 소유권이전등기청구권 등 특정채권을 가지는 사람이 이전등기 등 청구권을 실현하기까지 해당 부동산을 처분하지 못하게 묶어두는 것을 말한다. 가등기는 매매를 하고 당장 소유권을 이전할 수 없는 여건 때문에 미리 이전권리를 확보하기 위하여 해 두거나, 돈을 빌리고 담보목적으로 해두는 경우가 있다. 근저당권등기도 돈을 빌리고 부동산을 담보로 제공하면서 설정해주는 등기이고, 압류는 세금체납에 따라 세무서나 관공서가 채무자의 재산을 묶어 둔 것이다. 먼저 가압류, 가처분에 대해서는 민사집행법상 등기된 때로부터 3년 내에 본안소송(대여금청구소송, 소유권이전등기청구소송 등)을 제기하지 않으면 채무자나 이해관계인은 가압류, 가처분등기가 정당한지 여부와 무관하게 취소소송을 제기하여 취소시킬 수 있다.(288조 1항 3호, 301). 다만, 3년 지난 후에도 다시 가압류, 가처분신청을 할 수는 있다. 다음으로, 매매예약에 의한 가등기는 예약완결권이 10년의 제척기간에 걸리므로 10년 내에 본등기를 하지 않으면 말소청구로 말소되고, 매매계약에 의한 가등기는 소유권이전등기청구권이 10년의 시효로 소멸하니 역시 10년 지나면 말소되지만, 가등기권자가 점유하고 있으면 소멸시효가 진행되지 않는다. 담보가등기와 근저당권은 피담보채권이 시효(통상 5년 내지 10년)로 소멸하면 함께 말소청구로 말소된다. 한편, 세금을 체납하여 세무서나 관공서가 한 압류는 압류처분에 당연무효의 사유가 없는 한 체납세액을 납부하였거나, 압류채권이 소멸시효로 소멸되었더라도 행정청의 압류해제와 압류해제조서를 첨부한 말소등기 촉탁에 의하여서만 말소등기할 수 있고, 민사소송으로는 말소를 청구할 수 없는 점 유의해야 한다.(서울고법 77나7 판결) 다만, 압류채권 변제나 시효완성 같은 압류해제사유가 있으면 과세관청에 압류해제를 신청하고 과세관청이 압류해제를 거부하면 그 거부처분취소소송을 제기하여 해결해야 한다.(대판 95누15193 등) <출처: 김재권변호사> 2023.03.31