9.13 부동산 대책 전문 및 금융위 1차 가이드

[류욱상(smartboy)]

재건축 조합 집행부의 류욱상입니다.

913 부동산 대책의 규제부분 전문 및 1차 가이드 취합하여 올려드립니다. 

1 종합부동산세

※ 종부세법 개정필요

과세표준 (시가)	현행	당초 정부안		수정안
		2주택 이하	3주택 이상	일반	3주택이상 & 조정대상지역 2주택
3억이하 (1주택 18억원 이하 다주택 14억원 이하)*	0.5%	현행 유지	현행 유지	현행 유지	0.6% (+0.1%p)
3∼6억 (1주택 18∼23억원 다주택 14∼19억원)				0.7% (+0.2%p)	0.9% (+0.4%p)
6∼12억 (1주택 23∼34억원 다주택 19∼30억원)	0.75%	0.85% (+0.1%p)	1.15% (+0.4%p)	1.0% (+0.25%p)	1.3% (+0.55%p)
12∼50억 (1주택 34∼102억원 다주택 30∼98억원)	1.0%	1.2% (+0.2%p)	1.5% (+0.5%p)	1.4% (+0.4%p)	1.8% (+0.8%p)
50∼94억 (1주택 102∼181억원 다주택 98∼176억원)	1.5%	1.8% (+0.3%p)	2.1% (+0.6%p)	2.0% (+0.5%p)	2.5% (+1.0%p)
94억초과 (1주택 181억원 초과 다주택 176억원 초과)	2.0%	2.5% (+0.5%p)	2.8% (+0.8%p)	2.7% (+0.7%p)	3.2% (+1.2%p)
세부담상한	150%	현행유지		150%	300%

  * 1주택자 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세 제외

  * (  )는 현행대비 증가 세율

 ㅇ 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세

  ▪ (당초 정부안) 3주택이상 보유자만 추가과세

  ▪ (수정안) 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상

    - 과세기준일(6.1) 기준으로 조정대상지역 2주택자 대상

 ㅇ 조정대상지역外 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상

  ▪ (당초 정부안) 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하구간 현행세율 유지
6억원 초과구간 +0.1∼0.5%p 인상

  ▪ (수정안) 과표 3∼6억원 구간 신설

              → 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하구간 현행세율 유지
3억원 초과구간 세율 +0.2∼0.7%p 인상

 ㅇ 세부담 상한 상향조정

  ▪ (당초 정부안) 현행 유지(전년도 재산세+종부세의 150%)

  ▪ (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150%→300%, 1주택자 및 기타 2주택자는 현행(150%) 유지

  ⇨ 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로
활용하는 방안 마련

(적용시기) ’19.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

2 다주택자

 주택구입 목적의 주택담보대출 관련

  * 주택법 제2조제1호에서 정하는 주택(단, 조합원 입주권 및 분양권을 포함)

  * 규제지역 : 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역

 ※ 시행시기 : 대책발표 이후(9.14일부터) 주택매매계약 체결건부터 적용 원칙
(세부 내용은 금융위 행정지도 참조)

 ➊ 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한
주택담보대출 금지(LTV = 0)

 ➋ 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 예외 허용

  ▪ 추가 주택구입이 이사․부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용

    * 예외허용 사유 : ^①기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
^②기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)

 ➌ 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지

  ▪ 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은
예외적으로 허용

  ▪ 1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해
예외적으로 허용

    * 예외허용 사유 : 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
[기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허]

⇨ ➋, ➌ 사례 관련 차주의 약정 위반 사례 등 발생시
동 차주의 주택 관련 대출을 3년간 제한

< 주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율 >

주택가격	구   분		투기과열지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 外 수도권		기타
			LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
고가주택 기준 이하 주택 구입시	서민실수요자		50%	50%	70%	60%	70%	60%	70%	없음
	무주택세대		40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음
	1주택 보유 세대	원칙	0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없음
		예외	40%	40%	60%	50%	60%	50%	60%	없음
	2주택이상 보유세대		0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없음
고가주택 구입시	원 칙		0%	-	0%	-	고가주택기준 이하 주택구입시 기준과 동일
	예 외		40%	40%	60%	50%

 * 고가주택은 공시가격 9억원 초과   ** 음영부분은 이번 대책으로 변경된 사항

 <참고1> 실수요자 보호방안

 ⇨ 1주택 보유세대라도 규제지역 내 실수요 목적 주택구입에 어려움이 없도록 신규 주담대 허용(소득세법 등 준용)

  ▪현행 무주택세대와 동일한 LTV·DTI 비율 적용

    * 그 밖에 예상치 못한 경우를 위해 예외 규정(예 : 이에 준하는 차주)을 마련

     → 금융회사 여신심사위원회에서 대출승인 결정
(근거내역을 보관하고, 주기적으로 감독당국에 건수 등 처리결과 제출)

 기존주택 매각 필요 : 기존주택 2년 이내 처분 조건

‣ 서민·중산층의 ‘내집 키우기’ 희망에 따라 거주지를 변경하고자 하는 경우

 ‣ 1주택자가 결혼, 동거봉양(60세 이상 부모)을 위해 규제지역 내에서
주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우

 ‣ 부득이한 사유(그 밖에 이에 준하는 것으로 인정되는 사유 포함)로 인해
규제지역으로 이사해야 하는 경우

    * (소득세법 시행세칙 제71조) ①학교 취학 ②근무상의 형편 ③1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 ④학교폭력으로 인한 전학

기존주택 보유 인정 : 신규 주택으로의 전입 증명 등

      * 예 : 대출취급 전후, 3개월 이내에 전입증명원 제출 등

‣ ^①부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가,
^②부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 ‘내집마련’ 목적으로 규제   지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(단, 주택구입후 세대분리 필요)

    ※ 규제지역(예 : 서울) 내 청년 및 서민의 주택금융을 활용한 주택구입 지원 필요(편법 증여 등 문제는 조세행정 차원에서 대응)

 ‣ 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거봉양)하려는 경우

 ‣ 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우(단, 본인이 이를 명백하게 입증하는 경우)

 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련

 * 의료비, 교육비 등 생활자금조달목적으로 「이미 보유하고 있는 주택」을 담보로 받는 대출

 ※ 시행시기 : 대책발표 이후(9.14일부터) 대출신청건부터 적용 원칙
(세부 내용은 금융위 행정지도 참조)

 ➊ 1주택세대는 현행과 동일한 LTV․DTI 비율 적용,
2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV․DTI 적용

    * 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성 승인(결과는 감독당국에 보고)

     - (1주택세대) 연간 대출한도 미적용

       (2주택이상세대) 1주택세대와 동일한 LTV·DTI 적용, 연간 대출한도 미적용

< 생활안정자금목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율 >

구   분	투기과열지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 外 수도권		기타
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
1주택세대1)	40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음
2주택이상세대1)	30%	30%	50%	40%	60%	50%	60%	없음
여신심사위특별승인2)	40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음

* 1) 연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지로 제한,  2) 승인건은 연간한도 제한 없음

* 음영부분은 이번 대책으로 변경된 사항

 ➋ 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안 마련

  ▪ 생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결

  ▪ 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적(예 : 3개월)으로 확인하여 주택구입 확인시 불이익 부과

    - 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한

※ 국토부가 금융회사에 주택소유시스템(HOMS)을 통해 일일단위로 주택 소유 여부 등을 확인․제공하고, 연내 시스템 고도화 추진

   * 차주가 대출신청시, 주택소유정보에 대한 열람을 동의한 경우에 한함

 전세자금보증 및 대출 관련

 ➊ 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공)

 ➋ 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공
→ 보금자리론 소득기준^*을 초과한 경우에는 보증요율 상향(주금공)

    * ^➊기본(7천만), ^➋맞벌이신혼부부(8천5백만), ^➌다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억)

 ➌ 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공

< 공적 전세자금(HUG, 주금공) 보증 제도 보완 >

요 건	現 공적 보증요건		⇨	개 선
	주금공	HUG		주금공	HUG
주택보유수	없음			다주택자 제한 (2주택 이상)
소득요건	없음			1주택자의 경우 부부 합산 소득 1억원 이하

 ➍ 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로(예 : 1년) 실거주 및 주택보유수 변동 여부 확인

  ▪ 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출 회수

  ▪ 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장 제한(주금공, HUG)

    * 단, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장 가능

※ 규정개정 이전에 전세대출보증을 이미 이용중인 자가 보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치 적용

 ㅇ (주택보유요건 : 2주택이상자) 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용

 ㅇ (소득요건 : 1주택자) 당초 요건(소득요건 無)에 따라 허용

 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편

 ➊ 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화
(소득세법 시행령 §159의3)

  ▪ (현행) 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용

보유기간	3～4년	4～5년	5～6년	6～7년	7～8년	8～9년	9～10년	10년이상
공제율	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

  ▪ (개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용

    - 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용

  ▪ (적용시기) ’20.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

    - 1주택자의 신뢰이익 보호를 위해 1년 적용유예 기간 설정

 ➋ 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축
(소득세법 시행령 §155)

  ▪ (현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도하면 양도세 비과세

  ▪ (개정) 조정대상지역 일시적 2주택자^*는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세

    * 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자

  ▪ (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

    - 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

3-1 주택임대사업자 : 과도한 세제혜택 조정

 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

  ※ 소득세법 시행령 §167의3 등

 ㅇ (현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택
(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외

 ㅇ (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은
임대등록시에도 양도세 중과

    * (2주택)일반세율+10%p   (3주택이상)일반세율+20%p

 ㅇ (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

  ▪대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세

  ※ 종부세법 시행령 §3

 ㅇ (현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)

 ㅇ (개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은
임대등록시에도 종부세 합산 과세

 ㅇ (적용시기) 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

  ▪대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설

  ※ 조세특례법 시행령 §97의3·5

 ㅇ (현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도세 감면

    * 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하

  ▪양도세 100% 면제(10년 이상 임대)

    * ’18.12.31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용

  ▪장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)

ㅇ (개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설

  ▪임대개시시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용

 ㅇ (적용시기) 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

  ▪대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정 적용

3-2 주택임대사업자 : 대출규제 강화

 * 임대사업자가 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받을 경우에 적용
→ 주택을 새로 건축하여 임대주택을 신규공급하는 경우는 규제대상에서 제외

 ※ 시행시기 : 대책발표 이후(9.14일부터) 주택매매계약체결건 또는 대출신청건부터 적용 원칙(세부 내용은 금융위 행정지도 참조)

 ㅇ 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입

    * (現) 금융회사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용

  ▪ 특히, 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지

 ㅇ 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지

    * 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용

 ㅇ 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은
원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지

  ▪ 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과시 점검

  ▪ 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인

  ▪ 용도외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년)

4-1 시장 관리 : 임대차․매매

 ㅇ 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선

  ▪ 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산거래신고법상 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과

 ㅇ 자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자의 과다 대출․증여 등 조사 강화

< 자금조달 계획서 신고항목 개선안 >

기존		개선
(자기자금) ①예금, ②부동산매도액, ③ 주식채권, ④보증금 승계, ⑤현금 등 기타	⇨	(자기자금) ①예금, ②주식채권, ③부동산처분 등(기존주택보유현황), ④현금 ⑤증여·상속, ⑥기타
(차입금 등) ①대출액, ②사채, ③기타		(차입금 등) ①대출액, ②임대보증금,  ③회사지원금 및 사채, ④기타 차입금

 ㅇ 일부 인터넷커뮤니티 등을 통한 집주인의 호가담합, 중개업자의 시세왜곡, 공동의 시세조종 행위 등에 별도처벌 등 제재방안 마련(공인중개사법 개정 要)

 ㅇ 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14일 시행)

 ㅇ 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지의무 위반시 과태료를 상향

    * 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정 추진(現 : 과태료 1천만원 이하)

 ㅇ 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에 대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화

    * 임대등록 정보와 건축물대장･주민등록･재산세대장 등을 연계하여 보유･임대현황 파악

ㅇ RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련(‘18년중)

4-2 시장 관리 : 분양

 ㅇ 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화(주택법 개정 要), 무주택자의 청약 당첨기회 확대

    * 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제 우선 도입 추진

  ▪ 무주택기간 요건 강화(분양권․입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주)

  ▪ 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자 우선 추첨

 ㅇ 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간 확대, 거주의무 기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년) 설정

    * 시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정

  ▪ 공공분양 주택 수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매 의무 부여

    * (환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용

 ㅇ RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리 강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경 추진

 <참고2> 분양가 상한제 적용주택 전매제한 기간

<현행>

분양가상한제 적용주택 전매제한 기간

구 분					전매제한		거주의무 기간
					투기과열	그 외
수도권	50% 이상 GB해제 & 85m2 이하	공공분양	분양가격 인근 시세 100% 이상		3년	3년	-
			85～100%		4년	4년	1년
			70～85%		5년	5년	2년
			70% 미만		6년	6년	3년
		공공분양 외 주택	분양가격 인근 시세 100% 이상		소유권 이전 등기일 (조정지역)	1년	-
			85～100%			1년	-
			70～85%			2년	-
			70% 미만			3년	-
	그외 주택	공공택지			3년	1년	-
		민간택지			3년	6개월	-

<개선안>

분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안

구 분			전매제한		거주의무 기간2)
			투기과열	그 외
수도권	공공택지 (공공분양) (민간분양)	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년1)	3년	-
		85～100%	4년1)	4년	1년
		70～85%	6년	6년	3년
		70% 미만	8년	8년	5년
	민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년	1년6개월	-
		85～100%	3년	2년	-
		70～85%	3년	3년	-
		70% 미만	4년	4년	-

  1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년  /  * 그 외 지역은 현행과 동일

  2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용

 <별첨> 종합부동산세 개편 효과

 

1

대상인원 및 세수효과

(단위 : 만명, 억원)

구  분	인원* (’16년 기준)	세수효과
		당초 정부안	수정안**
주  택	27.4***	+1,500	+4,200 (+2,700)
종합합산토지	6.7	+5,500	좌 동
별도합산토지	0.8	+450	좌 동
합  계	34.9	+7,450	+10,150 (+2,700)

  * 국세통계연보  ** (  )는 당초 정부안 대비 증가

*** 세율인상 대상인원(’16년 결정기준) : (당초 정부안) 2.6만명 (수정안) 21.8만명

2

종부세 부담 계산사례 비교

 * ’19년 공시가격을 기준으로 계산, 종부세 = 종부세 + 농특세(종부세의 20%)
재산세 등 = 재산세 + 지방교육세(재산세의 20%) + 도시지역분(재산세 과표의 1.4/1,000)

□ 1세대 1주택자(세액공제 0%)

단위 : (만원, %)

과표		3억원	6억원	12억원	21억원	50억원	94억원
(공시가격)		(12.7억원)	(16.5억원)	(24억원)	(35억원)	(72억원)	(127억원)
(시가)		(18억원)	(23.6억원)	(34억원)	(50억원)	(102억원)	(181억원)
종부세	현행	94	187	554	1,375	4,020	10,673
	당초안 (만원,%)	99	215	713	1,814	5,589	14,834
		(+5,5.3)	(+28,15.0)	(+159,28.7)	(+439,31.9)	(+1,569,39)	(+4,161,39)
	수정안 (만원,%)	104	293	911	2,242	6,500	16,435
		(+10,10.6)	(+106,56.7)	(+357,64.4)	(+867,63.1)	(+2,480,61.7)	(+5,762,54.0)
재산세 등		399	538	817	1,236	2,584	4,630
보유세	현행	492	725	1,372	2,611	6,604	15,303
	당초안 (만원,%)	498	753	1,530	3,050	8,173	19,464
		(+5,1.2)	(+28,3.8)	(+159,11.5)	(+439,16.8)	(+1,569,23.8)	(+4,161,27.2)
	수정안 (만원,%)	503	832	1,728	3,478	9,084	21,065
		(+10,2.1)	(+106,14.6)	(+357,26.0)	(+867,33.2)	(+2,480,37.6)	(+5,762,37.7)

□ 조정지역 2주택 또는 3주택 이상자

단위 : (만원, %)

과표		3억원	6억원	12억원	21억원	50억원	94억원
(공시가격)		(9.8억원)	(13.5억원)	(21억원)	(32억원)	(69억원)	(124억원)
(합산시가)		(14억원)	(19억원)	(30억원)	(46억원)	(98억원)	(176억원)
종부세	현행	94	187	554	1,375	4,020	10,673
	당초안 (만원,%)	99	228	979	2,254	6,479	16,424
		(+5,5.3)	(+41,21.9)	(+425,76.7)	(+879,63.9)	(+2,459,61.2)	(+5,751,53.9)
	수정안 (만원,%)	144	415	1,271	3,061	9,092	22,264
		(+50,53.2)	(+228,121.9)	(+717,129.4)	(+1,686,122.6)	(+5,072,126.2)	(+11,591,108.6)
재산세 등		287	427	706	1,124	2,473	4,519
보유세	현행	381	614	1,260	2,499	6,493	15,191
	당초안 (만원,%)	387	655	1,685	3,378	8,951	20,942
		(+5,1.5)	(+41,6.7)	(+425,33.7)	(+879,35.2)	(+2,459,37.9)	(+5,751,37.9)
	수정안 (만원,%)	432	842	1,976	4,185	11,564	26,782
		(+50,13.4)	(+228,37.1)	(+717,56.9)	(+1,686,67.4)	(+5,072,78.1)	(+11,591,76.3)

 * 세부담상한 적용 : (당초안) 150%, (수정안) 조정대상지역 2주택자 및 

3주택 이상자 300%, 1주택자 및 기타 2주택자 150%

 1. 무주택기간 산정 시 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외하기로 하였는데, 기존 분양권도 적용되는지?

□ 분양권·입주권 신규 계약자는 주택공급규칙 개정·시행일 이후 일반공급 입주자모집공고, 정비사업 관리처분계획 및 지역주택조합 사업계획 승인 신청분부터 적용하여 주택 소유자로 보며

ㅇ 분양권·입주권 매수자는 해당 분양권·입주권이 동 시행일 이전 입주자모집공고, 관리처분계획 및 사업계획 승인 신청분에 해당하더라도 시행일 이후 실거래 신고분부터 주택 소유자로 봄

 2. 임대사업자에 대한 세금 혜택 축소 등으로 기존 등록자 등 선의의 피해자가 발생하는 것은 아닌지?

□ 세제혜택 축소는 1주택 이상 소유자가 시장과열지역에서 신규로 주택을 취득하여 임대주택으로 등록을 하는 경우로 한정할 계획으로,

 ㅇ 기존에 임대사업자로 등록한 경우나, 시장과열지역이 아닌 경우에는 영향이 없음

 3. 투기지역 및 투기과열지구 내에서 주택도시기금 장․단기 매입임대자금 융자를 중단한 이유는?

□ 최근 임대사업자들이 가계대출규제를 회피하여 주택기금 매입임대자금 대출을 통해 투기목적으로 주택을 구입하는 사례가 발생^*하고 있어,

   * (‘17결산 국회심의, 박홍근 의원) 다주택자 투자 수단으로 매입자금 대출 악용

     (연합뉴스, ‘18.8.23) 임대사업자 대출이 주택 매입자금으로 전용

ㅇ 투기지역 및 투기과열지구에서 주택을 신규로 매입하기 위한 장․단기 매입임대자금 융자를 중단한 것임

 ※ 다만 초기임대료, 입주자격 등이 제한되어 공공성이 강화된 공공지원 민간임대의 경우에는 무주택 서민․중산층 주거안정을 위해 융자지원을 지속할 계획 \

□ 주택도시기금 민간임대 매입 융자 개요

ㅇ (지원대상) 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자로써 장기(8년) 및 단기(4년) 임대를 목적으로 주택을 구입하는 자

ㅇ 지원조건

규 모	단기민간임대(금리/한도)	장기민간임대(금리/한도)
45㎡이하	3.2% / 0.5억원	2.2% / 0.5억원
45~60㎡	3.5% / 0.7억원	2.5% / 0.8억원
60~85㎡	4.0% / 0.9억원	3.0% /  1억원

 4. 실거래 신고 기간 단축(계약 후 30일 이내)은 언제부터 시행 되는지?

□ 향후 법 시행일 이후 계약체결 분부터 적용되며, 시행 전 체결계약은 계약체결일로부터 60일 이내에 신고

 ※현재 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행 예정

 5. 실거래 무효·취소·해제 등 해제신고 기한은 언제인지?

□ 거래당사자로 하여금 부동산 거래계약이 취소, 해제 등이 된 경우 확정된 날로부터 30일 이내에 해제신고 의무 발생

ㅇ 해제신고를 하지 않은 자에게 300만원 이하의 과태료 부과

 ※현재 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행 예정

 6. 거래계약 허위신고란 무엇인지?

□ 거래계약 허위신고는 계약 체결(해제) 등이 되지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 신고 하는 일명 ‘자전거래’ 행위 등을 말하며,

ㅇ 자전거래 등 거래계약 허위신고로 부동산 시장을 교란하는 행위 적발 시 3천만원 이하의 과태료 부과

 ※현재 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행 예정

 7. 실거래신고 위반에 대해 국토부가 지자체와 공동조사 하는 경우 조사대상 부동산 및 지역은?

□ 국토부에 실거래 신고내역 조사권한이 부여되면 분양권 다운계약, 시장과열 등 불법행위 발생 가능성이 높은 지역에 대해 국토부가지자체와 공동으로 직접 실거래 조사를 실시할 예정

 ※현재 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행 예정

 8. 자금조달 및 입주계획서 신고사항 주요 변경내용?

□ 자금조달계획서에 기존 주택 보유여부 및 현금증여·상속 등 신고여부를 신고사항에 추가

ㅇ 다주택자의 추가 주택구매 건과 현금 증여·상속으로 자금조달 시 관련 납세 여부 등 거래내역의 사실관계 확인을 보다 면밀히 진행

 ※현재 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행 예정

                                [금융위 1차 가이드 FAQ]

1		주택구입 목적의 주택담보대출 LTV 기준 등 강화는 「투기지역 투기과열지구, 조정대상지역」에만 적용됩니다.
2		생활안정자금 목적의 주택담보대출 LTV 기준 등 강화는 「지역 구분없이 전국」에 적용됩니다
3		주택구입 목적, 생활안정자금 목적의 주택담보대출 LTV 기준 등 강화는 「기존 주택담보대출 만기연장」에는 적용되지 않습니다.
4		2주택 이상 보유세대는 신규주택 구입(2채→3채→4채) 목적의 주택담보대출이 금지되지만, 「생활안정자금 목적」의 주택담보대출은 허용됩니다.
5		< 생활안정자금 한도제한 및 LTV 기준 관련 > 금융회사 「여신심사위원회의 특별승인」을 받으면 연간 대출한도(1억원)를 초과하여 대출을 받을 수 있고, 2주택 이상 세대는 LTV 비율 최대 30%를 40%로 확대해서 적용받을 수 있습니다.
6		전세보증 규제강화와 관련하여 이미 전세보증을 받은 2주택 이상 세대는 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 「2년 이내에 처분」하는 조건*으로 만기가 연장되며, 이 경우 소득요건도 적용하지 않습니다.  * (예) 현재 이용중인 전세보증이 ’18.9.25일 만기가 도래하는 2주택 소유자    ☞ 주택 2채 중 1채를 2년내 처분하는 조건으로 만기연장
7		주택임대사업자 대출규제 강화는 새로 주택을 건축하여 임대주택을 공급하는 경우에는 적용되지 않습니다. 이미 「건축되어 있는 주택」을 담보로 임대업 대출을 받는 경우에만 적용됩니다.
8		임대업 대출 관련 LTV 규제강화, 고가주택 구입제한은 「투기지역과 투기과열지구」에만 적용됩니다.
9		기존에 임대업 대출을 받은 임대사업자는 임대업을 영위하는 한 기존 대출에 대해 「LTV 기준(40%)을 적용하지 않고」 만기연장이 가능합니다.
10		실수요자 보호방안과 관련하여 예시된 사유에 적시되지 않아도 동 사유와 「유사한 사유로 명백히 입증」되는 경우 금융회사 여신심사위원회의 승인을 통해 실수요가 인정됩니다.

[류욱상(smartboy)]

9.13부동산대책 금융위원회 문의전화
02-2100-2845
02-2100-2846
02-2100-2500