부동산상식 감정평가 거친 땅값…세금부과기준

[채리나]

헷갈리는 부동산 지표 가이드

정부는 매년 공시가격·공시지가라는 것을 발표한다. 공시가격·공시지가는 각각 주택과 땅값을 나타내는 지표다. 정부가 감정평가를 통해 주택과 땅 값을 매겨 공시하는 것으로 각종 세금 등의 부과 기준이 된다.

그런데 공시가격은 다시 개별주택공시가격과 표준공시가격, 공동주택공시가격으로 나뉜다. 공시지가도 마찬가지다. 표준지공시지가가 있고, 개별공시지가가 있다. 어떤 것은 세금 등의 부과 기준이 되지만 어떤 것은 그렇지 않다. 쓰임세 뿐 아니라 산정 방법이나 산정 주최도 다르다.

이름도 다르고 내용도 복잡하지만 주택·토지 투자자·소유자라면 뭐가 어떻고 다르고 어디에 쓰이는지 정도는 알고 있어야 한다. 그래야 세금 등을 더 내는 억울한 일이나 투자 때 실패할 확률을 줄일 수 있다.

#토지

땅 값을 나타내는 지표를 공시지가라고 한다. 그런데 공시지가에는 크게 두 가지가 있다. 하나는 표준지공시지가이고, 다른 하나는 개별공지지가다. 말이 비슷하지만 두 지표에는 차이가 있다.

우선 표준지공시지가는 국토해양부 장관이 전국의 개별 토지 중 지역별로 대표성을 지닌 토지 일부(총 50만 필지)를 선정한 뒤 감정평가해 공시하는 가격을 일컫는다. 해당 지역을 대표할 만한 땅을 골라낸 뒤 이 땅값만 공시하는 것이다.

이 같은 표준지공시지가는 개별공시지가를 산정하는 기준이 된다. 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 표준시공시지가에 토지가격비준표를 활용해 개별 토지의 값을 산정한 뒤 감정평가사의 검증 등을 거쳐 공시하는 가격이다.

전국의 모든 땅을 국토부 장관이 공시할 수 없으니, 국토부 장관은 일단 지역별로 기준을 만들어 두면 이를 토대로 단체장들이 해당 지역의 땅 값을 산정하는 것이다. 그렇다면 개별공시지가는 어디에 쓰일까. 바로 세금이다.

개별공시지가는 양도소득·증여·상속세 등의 국세와 취득·등록·종합토지세 등의 지방세 부과 기준으로 활용된다. 또 개발부담금이나 개발제한구역 훼손부담금 등 각종 부담금 산출 기준으로도 쓰인다.

그런데 여기서 한 가지 알아둬야 할 게 있다. 자신의 땅이 국가나 자치단체가 추진하는 각종 사업에 수용될 경우 보상비를 받게 되는데, 이때 보상비는 어떻게 책정되느냐다. 간혹 개별공시지가가 있으니 당연히 이를 토대로 보상비가 책정되는 것으로 아는 경우가 많다. 도심 재개발 때도 마찬가지다.

하지만 개별공시지가는 세금 및 부담금 부과 목적으로 자치단체가 ‘대략’ 책정한 가격일 뿐이다. 보상 때는 감정평가사가 다시 표준지공시지가와 토지별 특성 등을 감안해 다시 책정하게 된다. 따라서 보상가격은 개별공시지가보다 높을 수도 있고 낮을 수도 있다.

그렇다면 수용 등에 인한 보상을 목적으로 땅에 투자할 때는 어떻게 해야 할까. 바로 자신이 사고자 하는 땅과 가장 가까운 표준지공시지가를 찾아 비교해 봐야 한다. 그래야 낭패를 면할 수 있다.

#주택

주택 값을 나타내는 지표는 공시가격이라고 한다. 2005년까지는 기준시가라는 표현을 써 왔으나, 이후 공시가격으로 바뀌었다. 공시가격 역시 공시지가와 마찬가지로 표준공시가격이 있고, 개별주택공시가격이 있다.

공시지가와 마찬가지로 표준공시가격은 국토부 장관이 해당 지역을 대표할 만한 주택을 골라 공시하는 것이고, 개별주택공시가격은 표준공시가격을 토대로 시장·군수·구청장이 공시한다. 그런데 여기서 말하는 주택은 모두 단독주택(단독·다가구주택 등)이다.

공동주택(아파트·다세대주택 등)은 단독주택과 별도로 공시되는데, 이를 공동주택공시가격이라 부른다. 공동주택공시가격은 국토부 장관이 전국의 모든 공동주택을 감정평가해 공시하는 가격이다. 개별주택공시가격과 공동주택공시가격은 지방세 및 종합부동산세의 과세 기준으로 활용된다.

공시가격은 공시지가와 마찬가지로 보상가격을 책정하거나 주택을 담보로 은행 등에서 대출을 받을 때 필요한 담보가격과는 무관하다. 공시지가와 같이 보상 때는 별도의 감정평가를 거쳐 책정된다. 대출 때도 은행 등 금융기관에서 별도로 감정평가를 한 뒤 담보가격을 정하게 된다.

#실거래가

또 하나 알아둬야 할 표현이 있다. 실거래가는 것인데, 이는 말 그대로 실제 거래된 금액을 말한다. 공시지가·공시가격과는 전혀 관련 없이 시장에서 형성된 가격인 셈이다. 실거래가는 투기지역 내 주택·토지를 매도할 때 내는 양도소득세의 과세 기준이 된다.

주택거래신고지역 내에서 주택을 매도할 때도 공시가격이 아닌 실거래가를 기준으로 양도세를 낸다. 또 타인 명의의 부동산을 취득(명의신탁) 후 거래한 경우에도 이 실거래가가 양도세의 기준이 된다.

이 외에도 ▶미성년자 명의의 부동산 양도 ▶미등기부동산 양도 ▶부동산 취득 후 1년 내 양도할 때도 실거래가가 양도세의 기준이 된다.

주택·토지의 실거래가는 2006년 6월부터 등기부등본에 기재해야 한다. 따라서 2006년 6월 이후 거래된 부동산의 경우 등기부등본을 떼보면 실거래가를 알 수 있다. 공시가격·공시지가는 국토부 부동산공시가격 알리미 홈페이지(http://www.realtyprice.or.kr)에서 확인할 수 있다.

토지·주택 가격 공시 지표
구분		활용	공시 주최
토지	표준지공시지가	개별공시지가 산출 기준	국토부 장관
	개별공시지가	양도소득·증여·상속세, 취득·등록·종합토지세	시장·군수·구청장
주택	표준공시가격	개별주택공시가격 산출 기준	국토부 장관
	개별주택공시가격	양도소득·증여·상속세, 취득·등록·종합토지세	시장·군수·구청장
	공동주택공시가격	양도소득·증여·상속세, 취득·등록·종합토지세	국토부 장관
토지·주택	실거래가	투기지역 내 토지·주택 양도 때 양도소득세 과세 기준	거래 당사자
자료:국토해양부·국세청

황정일 기자[