대한민국 부동산 시장에 닥친 ‘3가지 악재’

[인기아취]

코로나 바이러스로 글로벌 경제가 멈추면서 투자자들은 패닉에 빠졌다. 증시는 매일 큰 폭의 하락을 이어가며 공포를 더하고 수요 감소로 인해 유가 감산 합의마저 무산되며 오히려 증산하는 치킨게임에 돌입하며 달러를 제외한 모든 원자재 및 안전자산이라고 일컫는 금 가격마저 하락하는 상황이다. 미국을 비롯한 주요국이 경제를 살리기 위해 빠르게 금리인하 및 양적완화 조치를 하고 있음에도 코로나가 진압되지 않은 지금, 글로벌 경제는 한치 앞을 알 수 없는 상태로 불안한 걸음을 내딛고 있다.

우리나라 상황은 더 심각하다 할 수 있는데, 결국 시장의 정지는 신용 디레버리징을 불러올 수밖에 없다. 그동안 우리 나라의 증시는 외국 자본의 영향력이 컸던 만큼 바로 옆 나라 중국 보다 큰 낙폭을 보이며 휘청이고 있다. 특히 부채율이 높은 기업은 폭락이라는 단어가 딱 맞을 정도로 약 10년 전의 주가로 돌아간 기업들도 꽤 보인다.

글로벌 경제 위기가 현실화되고 있다.

첫 번째 위기: 코로나19 사태의 장기화

그간 우리는 IMF를 겪은 바, 외화 보유에 대한 리스크를 항상 염두에 두고 있었다. 세계에서 아홉

 번째로 외화 보유고가 높은 나라지만, 실제로 내부를 들여다보면 GDP 대비 25% 정도에 그친다. 

위기 시 외화 유출 속도가 급속도로 증가한다는 것을 고려했을 때 절대 안심할 수치가 아니다. 실제로 이번 위기 중 증시에서 외화 자본이 급속도로 빠져나가며 환율이 치솟는 것을 볼 수 있었다. 미국과의 통화 스와프 체결로 한숨 돌리긴 했으나 여전히 코로나는 진행 상황이기에 안심할 수 없다.

이처럼 가장 중요한 키는 코로나19 사태가 끝나는 것이다. 진압 양상으로 가기만 해도 시장은 공포 단계를 벗어나게 될 것이다. 하지만 끔찍하게도 이 상황이 더 길어진다면 세계경제는 긴 침체를

 피하기 어렵다. 부실 기업은 도산할 것이고 그에 따른 대량 해고로 소득은 감소하며 소비는 위축될 

것이다.

게다가 지금 시기엔 돈을 풀어도 큰 경제 효과를 기대하기 어렵다는 것이 가장 큰 문제다. 시장에서 자체적으로 악성 부채를 처단하고 다시 건강한 시장으로 나아가는 자정 작용이 코로나로 발현되는 것인지도 모르겠다. 코로나19 사태는 부동산 시장 한 치 앞의 엄청난 소용돌이다. 기업이 도산하고 대량해고가 발생하는 시점이 신호탄이 될 수 있다.

서울 부동산 실거래가 추이. 2007년~2008년 당시를 주목해보자.

우리는 1997년 lMF와 2008년 글로벌 금융 위기를 겪으며 하락장을 경험했다. 이 두 사건은 엄연하게 다른 하락 양상을 띠는데, 가장 큰 차이점은 외환 위기 당시에는 매매가와 전세가가 모두 큰 폭으로 하락했고 글로벌 금융 위기 당시엔 일정 기간동안 매매가와 전세가 그래프가 디커플링 되는 

양상으로 진행되었다는 점이다. 이외에도 외환위기엔 전국적인 약세장이 진행되었으나 서브프라임 당시엔 수도권 약세장에 지방은 오히려 상승했다는 점도 다르다.

지금은 어떻게 진행될지 아무도 알 수 없다. 양적 완화로 풍부해진 자금은 디레버리징 현상이 오지 않는다면 대한민국의 마지막 보루 최대 선호 안전 자산인 부동산의 하락을 막을 것이라 보지만 바이러스가 진압되지 않고 어느 정도의 시간이 흐른다면 결국 무너질 것은 뻔하다. 모든 위기의 공통점은 결국 외화가 빠지면서 달러 강세가 정점을 찍으며 시장 금리가 제어되지 않아 부채가 폭발했기 때문이다. 다행인지 불행인지 이번 정권에서는 금융규제를 통해 가계 부채 증가를 제어하고 있으며 19차례에 이어진 매도 물량 제어(임대사업자, 양도세중과)로 인해 공포 상황에도 차분한 편이다.

이처럼 현재의 부동산 악재의 첫 번째는 위기의 원인 코로나의 장기화다.

두 번째 위기: 고가 주택 보유에 따른 지출 증가

국내 부동산 시장의 두 번째 위기는 고가 주택 시장의 보유 지속에 따른 지출의 증가다. 정부는 가격 급등 제어를 위해 보유세를 올리는 규제를 펼쳤다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 의미하는데. 이 세금의 기준은 공시가격이다. 따라서 공시가격을 빠르게 시세에 맞게 현실화하는 정책을 펼치고 있다. 

그에 따라 지난 3월 18일 2020년 공동주택 공시가격(안)이 나왔다. 올해 전국의 공동주택 1,383만호의 평균 상승률은 6%에 달한다. 서울시의 평균은 14.75%로 이 두 수치는 모두 2007년 이후 가장

 높은 상승률이다.

작년은 마포와 용산구, 성동구 이른바 마용성의 인상률이 눈에 띄게 높았으나, 올해는 서초구와 강남구가 엄청난 상승률을 기록했다. 평균 인상률은 서초구 22.57%, 강남구 25.57%에 달한다. 작년 

시장의 움직임이 고스란히 반영되었다고 볼 수 있겠다.

[조조박사]

감사합니다

[황사 人-박준호]

그동안 경함하지 못했던 분들 유튜브 강의를 다시 보자~!
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예전 2013년도에 내가 바닥장세 운운하고 떠들고 다닐때...
당시 삼성전자 화성사업장 팀장(지금은 하이닉스)이었던 큰놈이....
"▷아빠 ▶정말 집값 올라요?" 라고...
말 한 것을 강의시간에 여러번 얘기했던 적이 있는데....
당시는 집값 하락인 하우스푸어가 만연했던 시기였으며 바닥운운하면 몰매맞던 시절로...
2008년까지 삼성반도체 e-campus(사내대학)에 재직중 이었던 나를 아는 주위 몇몇 직원들이...
'니 아빠한테 물어보라' 라면서 아들놈이 던진 말~!
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변곡점은 2014년부터이며...
유튜브 강의에서 얘기하듯 피부로 느끼기에 7년간 '하락과 약세' 장세이었다.