미군렌탈하우스의 모든 것....
미공군기지 인근 정문기점 500미터 반경에 있는 미군렌탈하우스들을 한번쯤 살펴보았다면
이근처에 미군렌탈 투자 대비 수익율에 대한 점을 고려 할것이기에
투자에 대한 수익구조를 중점으로 포스팅 하고자 합니다.
미공군 기지 부근의 렌탈 하우스들은 대부둔이 거의 사병 위주의 거주형태를 띱니다.
사병 렌탈비용을 보게 되면 지금 현재 153만원을 넘지가 않으며,
거주 평형 곱하기 4만원 형태로 이루어지기에
35평형 이라고 한다면 35*4만원 =140만원 이렇게 렌탈비가 책정된다고 보면 됩니다.
공군기지 인근 빌라형 집성촌의 경우
평균 130-150만원 사이의 렌탈료를 받고 있으며,
지금 현재 사용승인 떨어진 신규 미군렌탈하우스 중 올리버힐2가 가장 먼저 렌탈이 먼저 맞추어질 것으로 보여집니다.
미군렌탈료가 130-150 사이를 받고 있다는 것은 확인된 것이고,
그렇다면 가격면은 어떻게 될까?
지금 현재 분양중인 12월 현재 미군렌탈하우스중 가장 저렴한 것은
올리버힐2가 2억 4천만원으로 가장 싸고
인근에 내년에 준공을 앞둔 건물들은 최소 2천만원에서 5천만원 까지 올라
거의 3억원 정도에 분양을 하고 있다.
3억이라는 금액중 70프로가 대출이라면 9천만원 정도가 투자금이 들어가야 하고,
내년에 담보대출 비율이 떨어진다면 1억 2천의 투자금이 들어가야 한다고 보여지기에
수익률이 급격하게 떨어진다고 볼수 있다.
다시 말해서 비싸게 미군렌탈하우스를 산다고 해서 렌탈료를 더 받을수 있는 것도 아니며,
프리미엄이 현격히 붙는다는 보장은 없는 것이다.
왜냐면 인근 렌탈하우스가격이 올른다면 다른 것도 오를 것이 자명하기 때문이다.
그래서 결론은 1. 가격이 적정할것
2. 렌탈이 잘 맞추어질 것
3.투자금이 적을 것
이것만 충족되면 될 것으로 보여진다
올리버힐2는 가격이 2억 4천만원이다
실투자금은 7천만원 이고 대출은 1억 7천이 나온다.
지하가 커뮤니티( 당구대,탁구대,헬스, 뮤직룸 등)가 있어 렌탈은 걱정이 없다.
내년은 담보대출 받기가 어려워진다고 정부 발표가 이미 난 상황에서
굳이 투자금이 많이 들어 가는 건물을 살 필요는 없을 것 같다.
왜냐면 더 받을수 있다고 하더래도 4-5천만원 더주고 사서, 한달에 10만원 안팍으로 밖에 받을수 없기 때문이다.
문제는 공실 위험도 인데,
대략 정문 기점으로 미군렌탈하우스가 투룸 호함 1500세대 정도 있다고 하는데,
오피스텔 까지 포함하면 2천세대가 넘는다.
근데 여기서 지켜본 바로는 빌라형 집성촌의 미군렌탈이 없을 경우에나 오피스텔로 들어가지
굳이 미군들이 오피스텔 먼저 찾지 않는다는 것은 확인이 되었다.
아직 500미터 반경은 3룸이 조금은 부족해 보이고, 지을 토지도 없는 것은 맞다.
앞으로 가격이 3억원대로 접어 들게 되면 투자자들이 과연
찾을지가 의문시 되어지는게 사실이다.
미군렌탈하우스에 관심이 있으시고 투자를 하시려고 한다면
2016년 1월 29 일 이전에 투자하셔야 하는게 맞는것 같고,
대출받는 것이 어려워지고 한도가 줄면 투자금이 올라간다는 사실을 주지해야 할것이다.