부동산 투자 단기로 할 것인가 장기로 할 것인가? 1편
부동산은 투기, 주식은 투자, 어떤 근거와 논리에서 인가?
부동산도 오래 보유하면 투기 단기에 사고팔면 투자인가?
개인이 하면 투기 법인으로 하면 투자인가?
소득세를 많이 내면 투기 조금 내면 투자인가?
도대체 내 식견으로는 그 기준과 원칙 공정과 정의를 알 수가 없다.
요즈음 와서 투자자들이 부동산을 처분할 때 보면 장기보유자에 대한 세금이 많아서 이것은 아니다 싶어서 읖조려 보았다. 단기 보유 매도보다는 장기 보유 사용 수익하다가 처분하는 경우 이를 우대해 주어야 한다고 본다.
장기간 보유하면서 재산세 등 보유세를 부담하였고 보유기간 동안의 이자나 물가 상승 인플레 등은 반영해 주지 못하더라도 장기 보유의 경우에는 좀 더 배려가 있어야 할 것이다. 물론 장기보유공제라는 제도가 있다. 하지만 이것이 제대로 반영을 못하고 있다는 것이다.
비사업용에 대하여는 투기로 보아서 혜택을 배제하는 것 너무나도 당연하다고 본다. 그러나 사업용으로 장기간 보유하다가 파는 경우가 더 세금이 많으니 개선이 절실하다.
주택연금이나 농지연금의 경우에도 15년 20년 30년이 되면서 상환할 이자가 따블로 올라간다 원금보다도 더 많다 그런데 겨우 30%로 퉁치다니 똑같은 가격에 매도하는 경우 15년 보유나 50년 보유나 내는 세금이 같다는 것은 잘못이다. 적어도 두 배 세배 공제를 해 주는 것이 맞다. 그래야만 단타로 투기하지 않고 오랫동안 보유하면서 사업용으로 사용할 것이기 때문이다.
장기보유공제를 5년 이상부터 매년 2% 식으로 해 주어야 한다. 적어도 50년 이상을 보유하면서 사업용으로 사용하고 있다면
이에 대한 징벌적인 과세는 하지 말아야 한다. 18억에 3기 신도시에서 수용되는 토지의 경우에 양도차익과 양도세율을 살펴보자면 85년 이전 환산가로 되는 경우 구입가가 5천만 원도 안되고 15년 전에는 2억 원 정도였다 일부러 최고 세율구간을 위해서 높게 잡았음 양도세는 50년 보유한 사람이나 15년 보유한 사람이나 근소한 차이이고 더더욱 억울한 것은 사업용으로 사용하지도 않고 보유만 했던 사람도 별반 차이가 없다는 것이다. 이런 불합리한 법과 제도를 공정하고 합리적으로 개선해 달라는 것이다.
물론 앞에 표와 같은 사례는 현실에서 발생할 확률은 거의 없다. 정말 이렇게 된다면 그건 폭망이지... 장단기 보유에 따른 수익률 설명을 위한 자료이다. 오히려 아래 표가 더 현실적이라 할수 있다. 장기보유에 대한 혜택을 많이 주지 않고 있더라도 사업용인 경우에는 그래도 장기보유 투자가 훨씬 수익률이 높은 것을 알수 있다.
투기와 투자를 강조하면서 진정한 장기투자자를 보호하지 못하는 제도에서 사업용 사용자에 대한 장기보유공제만 제대로 해 주어도 장기적인 투자 건전한 투자자를 보호하고 투기를 억제하는 방법이라고 본다. 어떠한 자산에 투자하고 오랫동안 보유하고 관리하며 사용 활용하고 있다면 이것이야말로 진정한 자산 투자 재테크가 아니고 무엇이며 이것이 돈을 버는 자산을 불리고 이용하는 목적이 아닌가 합니다.
그럼 불로소득이란 것에 대하여 생각해 보자 근로 즉 노동력으로 벌지 않는 것이 불로소득이라고 하면 똑같이 대학을 나와서 똑같은 시간을 일하고서 누구는 월 몇백을 받고 누구는 월 몇천을 받는다면 남과 똑같이 일하고 더 받은 그만큼은 불로소득 아닌가 그건 그만큼의 지식이나 노하우나 노력 또는 그만큼의 성과를 이룬 결과라고 이야기할 것이다. 그럼 부동산에 투자하여 얻어진 것은 자본 이득이 되거나 아니면 이 또한 잘 관리하고 가꾼 성과의 결과물이 아닌가 불로소득이란 말은 어울리지 않는다. 공산주의 국가 아니 그 제도에서나 어울리는 말이라고 본다.
따라서 자본이득으로 불어나는 소득에 대하여 장기간 보유하고 있다면 그만큼의 공제는 해 주어야 마땅하고 또 그래야 소위 말하는 투기가 일어나지 않을 것이다. 투기라고 하는 것은 대부분이 단기에 개발이나 처분을 하면서 차익을 실현하여 큰 수익을 거두는 경우를 말할진대 자기 사업이나 또는 미래 사용을 위하여 장기적으로 보유하는 경우이거나 상속 등으로 가업을 이어가면서 자산관리를 하는 사례 등 이러한 것은 가급적 권장하고 장려해야 할 것인데도 불구하고 단순히 그 대상이 부동산이라는 이유로 이를 투기로 몰아서 물가 상승률도 안되는 공제를 해 주는 것은 문제가 있다고 본다.
또 이러면 부의 대물림이라든지 세습이라는 말을 할 것이다. 그럼 판검사 집안에 법조인 나오고 의사 집안에 의사가 나오는 것도 대물림이라면 그것도 못하게 해야 하는 것 아닌가 싶다. 민주주의 자본주의 국가에서 어느 정도의 자본이나 살아가는 지혜의 세습은 어쩔 수가 없을 것이다 아니 이것은 태고 이래로부터 현재에 이르기까지 세상이 만들어지고 사람이 태어나서부터 마찬가지가 아닌가 싶다. 원시시대로 가 보아도 족장 집안에서 계속 족장을 해오지 않던가.
오늘은 최근 부동산과 관련한 세금이 폭탄 착취라는 인상을 가질 정도로 과하다는 생각이 들고 특히나 일부 정치권이나 지도층의 생각이 자기들이 호의호식하는 것은 전혀 문제가 되지 아니하고 일반인들이 자본 투자 등으로 소득이 늘어나는 것에는 알레르기 반응을 보이는 것을 보면서 적어도 공정한 세정이 확립되었으면 하는 마음에서 중언부언 정말 별소리를 다 하였으니 그저 촌로가 이러하기를 바라는 넋두리로 이해 바랍니다.
다만 우리 주변에는 부동산 등 자산을 오래 보유하고 관리해 온 부자는 많아도 사고팔고 하면서 부자로 잘 사는 사람은 별로 없는것 같다. 법이 어떻고 제도가 어떻고 할 것이 아니라 부동산을 보유관리하면서 어떻게 최유효 활용 하도록 할 것인가 그것을 내가 할것인가 다음사람이 할것인가도 생각해 볼 문제다.
동서고금을 통틀어서 땅을 가진 자가 세상을 지배하여 왔고 지배하고 있습니다. 부동산 투자 재테크로 땅을 가지고 보유 관리한다면 반드시 여유롭게 경제적 자유를 두고두고 누릴 수 있을 것입니다. 여러분의 성투를 빕니다.
#농지오케이 윤세영