Re:유치권자와 계약을 체결한 임차인의 권리와 유치권자에 대한 대응 방안 [상반된 판례들]

[경매돌이(이문섭)]

글중에서  아래 부분은 논란이 있으므로 신중히 접근하실 필요가 있습니다.

③ 그러나 유의할 점이 있다.
소유자의 동의를 얻은 행위는 채권계약이므로 제3취득자나 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없어서 제3자에게 소유권이 변경되면 이는 물권변동이 되므로, 종전 소유자의 동의는 물권우선주의 원칙에 따라 대항력을 잃게 되므로 제3자로 소유권이 변경되기 전에 유치권자가 반드시 직접점유을 하고 있어야 유치권자로서의 대항력을 제3자에게 주장할 수 있다는 점이다.
서울고등법원 2011. 12. 21.선고 2011나27983 손해배상(기) <상고하지 않아 확정>

‘ 최초 임대할 당시의 소유자로부터는 임대에 관해 동의를 받았지만, 그 후 유치물의 소유권이 변경되었다면 변경된 소유자로부터 다시 임대에 관해 동의를 받지 않으면 선관주의의무 위반으로 유치권이 소멸되는지’에 대해 실무상으로 논란이 있다.
대법원의 명시적인 판단은 없고, 하급심판단은 엇갈리고 있다.

[새로운 소유자의 동의를 요한다는 판례]

서울고등법원 2011나27983 손해배상(기)

서  울  고  등  법  원
제 2 3 민 사 부
판           결
사       건 2011나27983  손해배상(기)
원고, 항소인 김00
피고, 피항소인 윤00
제1심판결 서울북부지방법원 2011. 2. 11. 선고 2010가합5902 판결
변 론 종 결 2011. 11. 2.
판 결 선 고 2011. 12. 21.

주       문
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
 가. 주위적 청구 : 피고는 원고에게 315,861,000원 및 이에 대하여 2007. 7. 21.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(불법행위에 의한 손해배상청구).
 나. 예비적 청구 : 피고는 원고에게 315,861,000원 및 이에 대하여 2007. 11. 26.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(부당이득반환청구).

2. 항소취지
     제1심판결 중 다음에서 지급을 구하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 182,561,000원 및 이에 대하여 제1심판결 송달일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
   

이       유
1. 기초사실 
  가. 주식회사 00주택(이하 ‘00주택’이라 한다)은 2004. 6. 28. 원고에게 서울 강북구 @@동 3-219 지상 다세대주택과 같은 동 3-220 지상 다세대주택(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라 한다)의 내․외부 마감 석공사(이하 ‘이 사건 공사’라고 한다)를 공사대금 227,845,000원에 하도급 주었고, 00주택의 대표이사인 김&&는 공사대금 지급채무를 연대보증하였다. 원고는 약정기간인 2004. 8. 10. 내에 이 사건 공사를 완료하였다.
  나. 김&&는 원고를 비롯한 6명의 채권자에 대한 하도급 공사비 등 채무를 변제하지 못하자, 2004. 8. 17. “채권자 대표인 원고에게 서울 강북구 @@동 3-219, 3-220 토지와 그 지상 건물 일체를 양도하고, 이 사건 각 다세대주택에 대한 일체의 권한을 포기하며, 차후 이의를 제기하지 않겠다.”는 내용의 포기각서를 작성하여 원고에게 교부하였다.
   다. 이 사건 다세대주택에 관하여 2004. 12. 27. 김&& 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌다.
   라. 원고는 2005. 2.경부터 이 사건 다세대주택에 현수막을 거는 방법으로 유치권에 기하여 점유하고 있음을 표시하였다. 
 마. 원고는 2004. 11. 3.부터 2006. 10. 15.까지 이 사건 다세대주택 중 별지 목록 기재 1 내지 4번 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 아래와 같이 임대하였고, 임차인들은 아래와 같이 이 사건 각 부동산을 점유하였다.

  바. 원고는 00주택 및 김&&를 상대로 서울동부지방법원 2004가합14084호로 이 사건 공사대금의 지급을 구하는 소를 제기하여 2005. 10. 28. 위 법원으로부터 “00주택과 김&&는 연대하여 원고에게 227,845,000원 및 이에 대하여 2005. 8. 15.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.”는 내용의 승소판결을 선고받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
  사. 한편 이 사건 각 부동산에 관하여 2005. 3. 9. 채권자 정00의 신청으로 서울북부지방법원 2005타경4932호로 강제경매개시결정이 처음으로 내려졌고, 2005. 3. 14. 그 기입등기가 마쳐졌다.
  아. 원고는 2007. 5.경 이 사건 각 부동산이 포함된 서울북부지방법원 2004타경41262호, 2005타경38461호(중복), 2005타경4932호(병합) 부동산 강제경매절차(이하 ‘이 사건 강제경매절차’라고 한다)에서 이 사건 공사대금 및 그 지연손해금 채권을 피담보채권으로 하는 유치권 신고를 하였다.
  자. 피고는 이 사건 강제경매절차에서 2007. 4.경 이 사건 각 부동산을 낙찰받아 2007. 4. 25. 그 매각대금을 납입하고 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
  차. 그 후 피고는 이 사건 각 부동산을 점유하고 있는 임차인들을 상대로 서울북부지방법원에 부동산인도명령을 신청하여 아래와 같이 그 신청을 인용하는 결정을 받았다. 피고는 이 사건 2, 4 부동산에 대하여는 그 인도명령을 집행하였고, 이 사건 1, 3 부동산에 대하여는 임차인 한00, 양00으로부터 인도받아 따로 그 인도명령을 집행하지는 않았다.

  카. 피고는 그 후 아래와 같이 이 사건 각 부동산을 매도한 다음 각 매수인들에게 소유권이전등기를 마쳐주고 그 무렵 이 사건 각 부동산을 인도하였다.

 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7 내지 9, 12, 14, 15, 67호증, 을 제1호증, 을 제5호증의 1, 을 제7호증의 1, 3, 4, 을 제9호증의 1, 3, 을 제12호증의 각 기재,  변론 전체의 취지

2. 원고의 주위적 청구에 관한 판단
 가. 원고 주장의 요지
   1) 피고는 이 사건 각 부동산의 낙찰인으로서, 경매과정에서 원고가 이 사건 각 부동산에 관하여 임차인들을 통하여 간접점유하면서 유치권을 행사하고 있다는 사실을 잘 알고 있었다.
     2) 그럼에도 피고는, 이 사건 2, 4 부동산에 관하여는 부동산인도명령을 신청하여 집행법원의 결정을 받은 후 그 집행을 통하여 이를 인도받았고, 이 사건 1, 3 부동산에 대하여는 피고의 남편인 지00을 통하여 임차인 양00, 한00에게 인도명령을 집행할 것처럼 협박하여 인도를 받음으로써 이 사건 각 부동산에 대한 원고의 점유를 침탈하였다.
     3) 피고는 그 후 이 사건 각 부동산을 다른 사람들에게 매도하고 그 소유권이전등기 및 인도까지 마쳐줌으로써 원고의 유치권이 최종적으로 상실되게 하였으므로, 피고는 원고에게 불법행위에 의한 손해배상으로 위 유치권의 피담보채권액 315,861,000원(= 이 사건 공사대금 227,845,000원 + 이에 대한 2005. 8. 15.부터 점유침탈일인 2007. 7. 20.까지의 연 20% 비율에 의한 지연손해금 88,016,000원) 및 이에 대하여 위 점유침탈일 다음날부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 관련 법리
     1) 직접점유자가 임의로 점유를 타에 양도한 경우에는 점유이전이 간접점유자의 의사에 반한다 하더라도 간접점유자의 점유가 침탈된 경우에 해당하지 않고, 점유자가 임의로 점유를 이전한 경우에는 비록 타인의 기망이나 강박에 의한 하자있는 의사표시에 기한 경우에도 다른 특별한 사정이 없는 한 점유의 침탈이라고 할 수 없다.
     또한, 유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 민사집행법 제136조 제1항 단서에서 규정하는 “매수인에게 대항할 수 있는 권원”에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다35552 판결 참조).
     2) 한편, 유치권자가 종전 소유자의 승낙을 받아 임차물을 타인에게 임대하고 있었다가 소유자가 바뀐 경우 종전 임차인이 새로운 소유자의 승낙을 받지 않은 상태에서 종전의 임대차로써 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부에 관하여는, 유치권자 및 그로부터 부동산을 임차한 자에게 예측하지 못한 손실을 줄 우려가 있고, 극단적으로 유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 통모하여 소유권을 이전할 경우 유치권자의 유치권이 무력해진다는 점에서 이를 긍정하여야 한다고 볼 여지도 있으나, 아래와 같은 논거를 종합하여 보면, 유치권자 또는 임차권자가 소유권변동 사실을 알 수 없어 새로운 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나 새로운 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반하여 권리남용에 해당된다는 특별한 사정이 없는 한 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다. 
       ① 유치권은 법정 담보물권으로서 채권담보를 위하여 목적물을 점유하는 권리에 불과하므로, 종전 소유자의 승낙이 있다고 하더라도 이로 인하여 유치권의 물권적 성격이 변화되는 것은 아니고, 다만 이로 인해 유치권자가 목적물을 ‘사용, 대여 또는 담보제공’ 등을 할 수 있는 일종의 채권적 성격을 가지는 권리를 부여받은 것에 지나지 않는다.
       ② 새로운 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 위와 같은 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없다.
       ③ 유치권자가 종전 소유자와 통모하거나 그러한 통모가 없어도 종전 소유자의 승낙을 받아 장기간 임대차 등을 할 경우 새로운 소유자의 소유권행사에 심각한 지장을 초래할 우려가 있다.
       ④ 종전 소유자가 소유권에 기하여 임대차 등을 하더라도 새로운 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 그 임대차 등을 승계한다고 볼 수 없는 것인데, 유치권의 경우에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다.
       ⑤ 새로운 소유자로서는 임차인들이 종전 유치권자의 승낙을 받았는지 여부를 알기 어렵고, 따로 임대에 관한 승낙 여부를 공시할 방법이 없어 승낙의 직접 당사자또는 포괄승계인이 아닌 특정승계인에게까지 종전 소유자의 승낙을 이유로 그 대항력을 인정할 수는 없다.

  다. 판단
     1) 위에서 인정한 사실들에 의하여 알 수 있는 아래의 사정 등을 위 법리에 비추어 고찰하여 보면, 이 사건 각 부동산의 임차인들은 새로운 소유자인 원고에게 대항할 수 없는 임차인이라고 할 것이므로, 원고가 이들에 대한 부동산인도명령의 집행을 통하여 그 점유를 이전받았거나 이들이 인도명령의 집행에 대한 두려움으로 스스로 그 점유를 원고에게 이전하였다고 하여, 그것을 위법한 점유의 침탈이라고 할 수 없다.  
       ① 원고는 이 사건 각 부동산에 관한 경매개시결정 기입등기가 이루어진 후에 이 사건 1, 2, 3 부동산을 임대하였고, 이 사건 4 부동산에 대한 임대차계약의 체결은 비록 이보다 앞서 있었으나, 그 임대차계약에 따른 임차인의 점유는 위 경매개시결정 기입등기가 이루어진 이후에 시작되었다.
       ② 원고가 전소유자인 김&&로부터 이 사건 각 부동산에 대한 처분권한을 위임받아 임차인들에게 임대하는데 피고가 관여하였다거나, 그와 같이 임대하는 것을 피고가 사전에 승낙하였다는 사정을 찾아볼 수 없다.
       ③ 이 사건 인도명령의 집행은 피고가 소유권을 취득한 때로부터 2달 후에 이루어졌는데, 그 기간 동안 원고가 피고로부터 타인에게 임대하는 방식으로 점유․관리하는 것을 승낙받거나 임차인들이 피고로부터 임차권을 취득한 사실이 없다.
       ④ 피고의 남편인 지00이 임차인 한00, 양00에게 인도명령의 집행을 할 것이라는 말을 하였다고 하여 그것이 사회통념상 수인한도를 넘은 협박이나 강박에 해당한다고 보기 어렵고, 이들이 실제 피고에게 대항할 수 있는 임차권을 가지지 않은 이상 한00, 양00을 기망하였다고 보기도 어렵다. 
       ⑤ 이 사건 인도명령 집행과정에서 피고나 집행관이 민사집행법이나 민사집행규칙 등에 정하여진 규정을 위배하여 직무를 집행한 잘못을 찾아 볼 수 없다.  
     2) 따라서 피고가 원고의 점유를 침탈하였음을 전제로 하는 원고의 주위적 청구는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

3. 예비적 청구에 관한 판단
 가. 원고 주장의 요지
   1) 피고는 이 사건 각 부동산에 대하여 정당한 유치권을 행사하고 있었던 원고에게 그 피담보채권인 이 사건 공사대금 및 그 지연손해금을 지급한 후 이 사건 각 부동산을 인도받아야 한다.
     2) 그럼에도 앞서 주장한 바와 같이 부동산인도명령의 집행 또는 임차인들에 대한 협박을 통하여 이 사건 각 부동산에 대한 원고의 점유를 침탈하였다.
     3) 피고는 그 후 이 사건 각 부동산을 다른 사람들에게 매도하고 그 소유권이전등기 및 인도까지 마쳐줌으로써 원고의 유치권이 최종적으로 상실되게 함과 동시에 법률상 원인 없이 원고의 이 사건 공사로 인한 이 사건 각 부동산의 교환가치 상승액인 이 사건 공사대금 상당의 이익을 얻었다고 할 것이다.
     4) 따라서 피고는 원고에게 위 공사대금과 그 지연손해금 합계 315,861,000원 및 이에 대하여 위 처분일 다음날부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

  나. 판단
     위 2. 다.항에서 살펴본 바와 같이, 원고가 이 사건 각 부동산의 점유를 이전받음에 있어 어떠한 불법행위가 있었다고 할 수 없고, 이로 인하여 결과적으로 원고가 유치권이 상실되는 손해를 입었다고 하더라도 이는 원고가 새로운 소유자인 피고의 승낙  없이 이 사건 각 부동산을 임대하였기 때문에 발생한 것이어서, 그러한 사정만으로 피고가 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 할 수는 없으므로, 원고의 예비적 청구 역시 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결론   
     원고의 이 사건 주위적 및 예비적 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[새로운 소유자의 동의를 요하지 않는다는 판례]

대전고등법원 2011나5408 건물명도

대  전  지  방  법  원
제 1 민 사 부
판           결
사       건 2011나5408  건물명도
원고, 피항소인 김00
 광주 북구 00동 101동 306호
 소송대리인 한밭 법무법인 담당변호사 김동환
피고, 항소인 이00
 대전 대덕구 00동 가동 201호
 소송대리인 변호사 최광석
제1심판결 대전지방법원 2011. 2. 18. 선고 2010가단24517 판결
변 론 종 결 2011. 7. 20.
판 결 선 고 2011. 9. 7.

주       문
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 인도하라.
2. 항소취지
 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이       유
1. 다툼 없는 사실
 원고가 2008. 7. 16. 이 사건 부동산에 관하여 개시된 이 법원 2008타경19393 부동산 임의경매 사건에서 이 사건 부동산을 낙찰 받아 2010. 1. 8. 이 사건 부동산에 관하여 원고 명의의 소유권 이전등기를 마친 사실 및 피고가 2007. 10. 18.부터 이 사건 부동산을 점유·사용하여 오고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.   
2. 당사자의 주장에 대한 판단
  가. 원고가 피고에게 이 사건 부동산의 인도를 구함에 대하여 피고는 이 사건 부동산의 점유가 유치권에 기한 정당한 점유라고 주장한다.
 살피건대, 을 제1 내지 5호증, 을 6호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 전00, 송00은 2006. 9. 10. 장00과 대전 대덕구 00동 지상에 다세대주택 등을 신축하는 공사에 관하여 장00이 시공하기로 하는 도급계약을 체결한 사실, 위 건축주들로부터 위 신축공사 및 분양 등에 관한 일체의 권한을 위임받은 장00은 2007. 3.경 주식회사 00아이엔씨(이하 ‘00아이엔씨’라 한다)와 위 신축공사 중 창호, 샷시 등 공사 부분에 관하여 공사대금 8,500만 원, 기간 2007. 4. 7.부터 2007. 4. 25.까지로 정하여 00아이엔씨가 시공하기로 하는 공사하도급계약을 체결한 사실, 그 후 00아이엔씨는 위 하도급계약에 따른 창호, 샷시 등 공사 부분을 완공함과 아울러, 1,500만 원 상당의 추가공사를 시행하였으나, 장00로부터 공사대금 합계 1억 원(8,500만 원 + 1,500만 원) 중 1,500만 원만을 지급받았을 뿐 나머지 8,500만 원은 지급받지 못한 사실, 피고는 00아이엔씨의 대표이사인 장인의 부탁을 받고 2007. 10. 18.부터 위 신축빌라의 일부인 이 사건 부동산에 거주하면서 이를 점유․사용하고 있는 사실을 인정할 수 있고 반증 없다.
 위 인정사실에 의하면, 00아이엔씨는 피고를 통한 간점 점유로서 이 사건 부동산에 대한 유치권을 취득하였고, 피고는 그 유치권에 기하여 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 봄이 상당하므로 피고의 위 주장은 이유 있다.
  나. 이에 대하여 원고는 ① 원고가 00아이엔씨에게 이 사건 부동산을 사용하도록 승낙한 바 없으므로 00아이엔씨가 피고로 하여금 이 사건 부동산을 주거 용도로 사용하도록 한 것은 유치권자로서 선관의무를 위반한 것이어서 원고의 소멸청구에 의하여 00아이엔씨의 유치권이 소멸하였고, ② 00아이엔씨의 장00에 대한 공사대금채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되고, 장00이 2008. 2.경 위 공사대금채권을 승인하였다고 하더라도 2011. 2.말경에 그 소멸시효가 완성되어 00아이엔씨의 유치권도 소멸되었다고 주장한다.
 먼저 원고의 위 ①주장에 관하여 살피건대, 피고가 2007. 10. 18.부터 이 사건 부동산을 점유, 사용한 사실은 위에서 본 바와 같고, 갑 제3호증, 을 제13호증의 2의 각 기재, 당심 증인 진00의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 위 점유 개시 당시 이 사건 부동산의 소유자는 진00인 사실, 위 진00은 00아이엔씨의 이 사건 부동산에 대한 점유, 사용에 동의한 사실을 인정할 수 있고 반증 없다. 위 인정사실에 의하면 00아이엔씨는 소유자의 동의를 받아 피고를 통한 간접점유로서 이 사건 부동산을 점유, 사용한 것이므로 선관의무를 위반하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하고 이 경우 소유자의 승낙이 필요 없으며, 그 점유보조자가 거주, 사용하는 경우도 달리 볼 이유가 없으므로, 피고의 이 사건 부동산에 대한 점유, 사용은 유치물의 보존에 필요한 행위로서도 적법하다.
 따라서, 원고가 피고 혹은 00아이엔씨에게 차임에 상당한 이득의 반환을 구할 수 있는지 여부는 별론으로 하고, 원고의 이 부분 주장은 나머지 점에 대하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
 다음으로 원고의 위 ②주장에 관하여 살피건대, 00아이엔시의 약정공사기간이 2007. 4. 25.인 사실 및 00아이엔시가 그 무렵 그 약정공사를 완료한 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 을 제23호증의 1의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 장00은 그로부터 3년 내인 2009년과 2010. 1.경 00아이엔씨에 대하여 위 공사대금채무를 승인한 사실을 인정할 수 있고 반증 없다. 위 인정사실에 의하면 위 공사대금채권의 소멸시효는 2009년 또는 2010. 1.경 승인으로 중단되었다. 
 따라서 소멸시효의 완성을 전제로 하는 원고의 이 부분 주장 역시 나머지 점에 대하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결론
 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[최광석 변호사의 사견]

종전 소유자의 동의하에 임대를 하고 있다면 이런 범주에서의 현상유지행위를 선관주의를 다하지 못한 것으로 본다는 것은, 기존 임차인의 인도가 쉽지 않다는 점에서 다소 비현실적이고, 새로운 소유자도 이런 점유하에서 소유권을 취득했다는 점에서, 새로운 소유자에 대한 동의를 별도로 얻지 않고 타인에 대한 계속적인 임대행위를 유치권소멸사유인 선관주의의무위반으로 해석하기는 어렵다고 생각한다.

[나의 사견]

종전 소유자에 대하여 한번 선관주의를 기울였으면 소유자가 바뀌어도 선관주의가 계속 유지된다고 보는 것은 너무 형식적인 것으므로 보이며, 만약 새로운 소유자의 동의를 요하지 않는다고 보면 유치권자와 종전 소유자의 통모에 의한 새로운 소유자(낙찰자)의 처분권한 침해를 치유할 방법이 없는 반면, 새로운 소유자의 동의를 요한다고 보더라도 유치권자는 직접점유를 통해 유치권을 주장할 수 있으므로 권리행사에 지장이 없다는 점에서 새로운 소유자의 동의를 요한다는 판례가 더 타당한 것으로 보입니다. 그러나, 민법상 법조문(제324조)부터가 잘못되서 유치권자의 선관의무는 실제 소유자의 승낙이 아닌  '채무자의 승낙'을 요한다고 규정하고 있으며, 선관의무 위반시 유치권 소멸청구권자도 '채무자'라고만 규정하고 있기 때문에, 일선 하급심 법원에서 법조문을 뛰어넘어 이미 '채무자'의 동의가 있는 경우 새로운 소유자의 동의를 다시 요한다고 판시하기는 쉽지 않을 것 같습니다. 그런점에서 서울고등법원 2011나27983  판례는 상당히 진취적인 판례라고 할 수 있습니다. 결국 이 논점에 관하여는 대법원에 올라가 상기 민법 조문의 진정한 취지와 새로운 소유자와 유치권자의 이익형량을 통해 새로운 판례가 나와야 해결될 수 있을 것으로 보입니다.

★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무)
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

[톡끼(김태희)]

열공하시는 경매돌이님 멋져요~~~^^

[경매돌이(이문섭)]

항상 좋은 정보 올려주시는 톡끼님 감사합니다.

[하늘하늘(김주영)]

-대법원 2010다94700 에서 전소유자 또는 현소유자의 동의로 임차인의 점유는 적법하다는 의견을 보이고 있는 점,
-서울고법11나27983의 실제 판단에 있어서 임대행위가 경매개시기입등기 이후에 이루어졌다는 점을 가장 앞서 내세우고 있는 점을 볼때

반드시 새로운 소유자의 동의를 요한다고 하기에는 좀 꺼림직한 부분이 있습니다.
개인적으로 서울 고법판례의 5개항목에 걸친 관련법리 검토 내용에 있어서는 동감을 합니다만...
어딘지 이렇게 결론을 짓기에는 다소 부족해 보이지 않나 싶네요....