[공유지분 (다가구 또는 단독주택)의 분양기준에 관한 경과조치] ~~~투자주의요망~~~

[김해수[청풍]☆ 재개발 투자 전문가]

* 작성일: 2006년  2월 6 일 18시 월요일

* 추가일: 2006년  9월 2 일 18시 토요일

* 수정일: 2006년 12월30일 16시 토요일

* 추가일: 2007년 07월29일 16시 일요일

* 추가일: 2007년 07월31일 23시 화요일

* 추가일: 2007년 10월22일 12시 월요일

* 추가일: 2007년 10월24일 14시 수요일
* 작성자: 김해수 [청풍]
* 참   고: 기존자료 + 조례 + 일간지 + 서울시보+ 등

[다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치]

1. 기존 규정 (2003년12월30일 제정당시)
부칙 제7조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에  가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.

2. 개정 규정(2005년11월10일)

부칙 제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)

1997년1월15일 이전에  가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한
다가구 주택(1990년 4월21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.
(개정 2005.11.10)

 *청풍 조언 :  개정안은 법해석상 강화된 규정이 아니고,

                     완화된 규정입니다.  

                     일부 부동산전문가는 잘 못 해석하고 있는 것

                     같습니다.

* 청풍 핵심 : 위 내용을 법규정 그대로 해석하면

                  4s동시충족요건 이 나와야 하므로,

                    하나라도 어긋날 경우에는 분양권이

                 개별적으로 주어지지 않고,

                분양권이 공유로 처리 되오니 유념하셔야 합니다.

3.제24조제2항제3호의 규정?
하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다는 규정임.

4. 개정 이유
서울특별시도시및주거환경정비조례 부칙 제7조에서는 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택에 대해서는 다가구로 건축허가를받은 가구 수에 한하여 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다고 경과조치를 규정하고 있음.
그러나 상기한 부칙 제7조는 다가구주택 제도 도입(1990.4.21)이전에 단독주택으로 허가를 받았으나 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 사실상의 다가구주택 소유자에 대한 규정이 없어 실제 조례 집행과정에서 1인에 대해서만 분양권을 인정하고 있고, 이에 불복한 시민의 행정쟁송의 제기로 시민의 불필요한 재산상 손실과 함께 심각한 행정력의 낭비가 발생되고 있는 실정임. 그러므로 부칙 제7조에 관한 경과조치 중 다가구주택 제도 도입이전에 단독 주택으로 허가받고 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 사실상의 다가구 주택에 대해서 각각1인을 분양대상자로 한다는 내용을 부칙에 포함하여 조례운영과정에서 발생한 미비점을 개선렉맙逑構? 조례의 형평성과 행정의 안정성을 기하여 주민의 삶의 질을 향상시키고, 지속적인 민원 및 행정쟁송제기에 따른 행정력의 낭비를 줄이고자 함.

5. 주요골자
동 조례 부칙 제7조의 내용 중 다가구주택 제도가 도입되기 이전에 단독주택으로 허가받고 지분 또는 구분소유등기를 필한 사실상의 다가구 주택에 대해서도 각각 1인을 분양대상자로 하도록 함.(안 부칙 제7조)

6.일부개정한다: 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 일부개정 조례안
서울특별시도시및주거환경정비조례 부칙 중 일부를 다음과같이 개정한다.
부칙 제7조 중 “다가구 주택은 제24조제2항제3호의 규정에”를“다가구 주택(1990년 4월21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에”로 하고 “다가구로 건축허가”를 “다가구 주택으로 건축허가”로 한다. 

7. 참고) 서울시보 내용

서울시보제2664호 2005. 11. 10.(목)

서울특별시의회에서 의결된 서울특별시도시및주거환경정비조례 일부개정조례를 이에 공포한다.

                                                          서울특별시장 이 명 박

                              2005년 11월 10일

                        ◈서울특별시조례 제4330호

서울특별시도시및주거환경정비조례중

개정조례

서울특별시도시및주거환경정비조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

부칙 제7조중

“다가구 주택은 제24조제2항제3호의 규정에”를 “다가구 주택(1990년 4월21일 다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에”로 하고 “다가구로 건축허가”를 “다가구 주택으로 건축허가”로 한다.

부 칙

이 조례는 공포일부터 시행한다.

	개정이유 및 주요내용
*. 개정이유 ?이 조례 부칙 제7조의 내용 중 다가구주택 제도가 도입되기 이전에 단독주택으로 허가받고 지분 또는 구분소유등기를 필한 사실상의 다가구 주택에 대해서도 각각 1인을 분양대상자로 하도록 함으로써 조례의 형평성과 행정의 안정성을 도모하고, 지속적인 민원을 해소하려는 것임. *. 주요내용 ?동 조례 부칙 제7조의 내용 중 다가구주택 제도가 도입되기 이전에 단독주택으로 허가받고 지분 또는 구분소유등기를 필한 사실상의 다가구 주택에 대해서도 각각 1인을 분양대상자로 하도록 함. (부칙 제7조)

8.참고) 일간지자료

90년 이전 공동명의 단독주택 가구별로 재개발 분양권 준다 

등록일: 2005/10/27

1990년 이전에 지어진 단독주택 중 실제 소유주가 여러명인 다가구주택이라면 재건축.재개발때 가구별로 분양권을 받을 수 있게 된다.

그동안 일부 조합원 반발로 사업속도가 더뎠던 재개발 구역은 사업에 더욱 탄 력을 받을 것으로 예상된다.

하지만 늘어나는 조합원수만큼 기존 다세대 및 단 독주택 조합원의 부담도 늘어나 이들의 반발도 예상되고 있다.

서울시는 개정 조례안을 뉴타운 사업지구에도 적용할 방침이어서, 앞으로 90년 이전에 지어진 다가구형 단독주택에 대한 투기성 매수세가 살아날 것으로 우려 되고 있다.

◆구분소유등기 돼야 분양대상

= 서울시 의회는 이같은 내용을 골자로 하는 '서울시 도시및주거환경정비조례 일부개정 조례안'을 최근 통과시켰다.
개정조례안은 다가구주택 제도 도입 이전(90년 4월 21일)에 단독주택으로 지었 지만, 가구별 지분 혹은 다세대로 구분소유 등기를 마친 사실상의 다가구주택 에 대해 가구당 1인을 분양대상자로 한다는 내용을 명기했다.
노후 단독주택들이 지하층과 지상층을 포함해 5가구 안팎이 입주해 있는 점을 고려할 때, 가구별 분양권이 기존 1개에서 앞으로는 3~10개까지 크게 늘어날 것으로 예상된다.

서울시측은 이번 조례 개정으로 다가구제도 도입 이전에 지은 다가구형 단독주 택 밀집지역의 재개발 사업이 민원 감소로 사업에 탄력을 받을 것으로 예상하 고 있다.
서울시 주택국 정순구 재개발1팀장은 "이번 개정조례안이 분양권 획득을 목적 으로 하는 자의적인 지분쪼개기(세대 분할)는 방지하되 건축허가 당시부터 가 구별로 지분 또는 구분소유등기를 마친 가구의 권리는 보호하는 조치"라며 "소유주가 한사람 이름으로 돼 있는 다가구주택은 여전히 소유주 1명에게만 분양 권이 주어진다"고 설명했다.
다만 조례개정이 분양권을 주느냐 마느냐만 결정할 뿐이지

단독주택 및 다가구 주택의 재개발 가능한 신축 연한 기간 및 비율에는 변동이 없다고 설명했다.

◆뉴타운 추진 지역에도 적용

= 이번 조례안이 뉴타운지역에도 적용될 경우 향 후 대상 주택수가 크게 늘어날 것으로 예상된다.
정 팀장은 "뉴타운 사업지구에 대한 적용 여부는 입법과정에 있는 뉴타운 특별법에 따라 좌우되겠지만, 서울시는 가능한 뉴타운 사업지구에도 이번 조례안이 적용되도록 할 계획"이라고 설명했다.

서울시는 현재 약 159가구가 개정 조례안의 적용을 받는 것으로 조사한 상태다 . 하지만 재개발지역 및 뉴타운지구의 사업이 본격화할 경우 적용 가구수는 더 욱 늘어날 것으로 전망하고 있다.
서울시는 그동안 '도시및 주거환경정비조례 부칙 제7조'에 따라 지난 97년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 완료한 다가구주택과 관련, 다가구 건축허가를 받은 가구수에 한해 가구별로 각각 한명을 분양대상자로 하 는 경과조치를 시행하고 있다.
하지만 다가구주택제도 도입(90년 4월 21일)이전에

단독주택으로 건축허가를 받았지만 가구별 지분 혹은 다세대주택으로 등기를 한 사실상의 다가구주택 소유자에 대한 뚜렷한 규정은 없어 해당 주민들의 민원과 행정소송이 끊이지 않 았다.

◆'재개발 사업 박차' Vs '기존 조합원 부담 늘어'

= 재건축.재개발조합들은 이번 조례개정으로 사업에 반대하던 조합원들이 찬성 쪽으로 마음을 바꿀 것으 로 기대하고 있다.
관악구 신림동 650번지 일대 조합설립추진준비위원회 박정일 위원장은

"다가구 형 단독주택은 주차장 시설이 부족하고 지하철역에서도 멀어 매매는 물론 임대 도 안나가고 있다"며 "2000년 이후로 전세 보증금이 가구당 2000만~3000만원 떨어졌다"고 말했다.
그는 또 "이미 많은 다가구주택이 법원경매에 넘어가 이번 조례개정은 늦은 감 이 있다"고 아쉬워했다.
이 구역의 경우 전체 730가구 중 단독주택으로 건축허가를 받은 곳은 530가구 이지만, 실제 한 가구만 사는 진짜 단독주택은 100가구 가량에 불과하다.
나머지는 모두 지하.지상층에 5가구 안팎 살고 있는 다가구형 단독주택인 셈이다.
하지만 이번 조례 개정으로 조합원이 늘어나 오히려 사업성은 더 떨어질 것으 로 지적하는 의견도 있다.
한국감정원 도시정비사업단 곽기석 단장은 "조합원이 늘어나면 기존 조합원의 부담이 늘어나게 돼 이번 조치가 꼭 사업추진에 긍정적 효과만 있는 것은 아니 다"고 말했다.

  9. 민원제기 사례 

10. 실지사례

     스트레스 없는 삶이 행복한 삶이다. 옮기를 바라는가 아니면 행복하기를 바라는가?

다가구주택 또는 단독주택으로서 수인이 분양신청을 하여도 하나의 분양권이 나오는 물건이 00구역에 급매 물건으로 나돌고  있습니다. 공유지분에 투자 할 경우에는 주의에는 법률적인 분석능력을 갖춘 부동산 투자 전문가와 상의하세요.  

본 자료는 뉴타운 길라잡이 회원님을 위하여 그 동안 모아온 기존 이론자료와 실무상 자료를 융합시겼습니다. 불펌과 무단복사를 금지합니다.

-이상입니다-
                  ☆ 뉴타운 및 주택재개발 투자전문가  김해수[청풍] 
                    여러분의 가족과 같은 길라잡이가 되겠습니다

[김해수(청풍)]

창현님! 희자누님! 서현누님! 보시와요 ^^* 정리했어요. 그냥 알고 있는 것을 정리 할 려고하니 시간이 제법 걸리네요. 덕분에 정립시겼습니다.

[정희자(은평구재개발전문)]

이제야 보네 새로운 사람들에게는 굉장히 시원한 자료겠네~~~유유

[땅강아지]

변경- 가구별(90년 이전 신축 , 가구별 지분등기)이군요~~ 해수님 잘보고 갑니다~~

[김해수(청풍)]

네! 맞습니다. 어느정도 정리가 필요한 자료라서 정형화 시겼습니다.

[그린하트]

다가구주택의 경과조치규정이 아리송했는데.. 이제는 정리가 되었습니다. 고맙습니다.

[이명희(투자 분양권전문 행신)]

해수씨! 너무 고마워!

[김종숙(투자)]

자료 감사합니다. 언제나 열심히 하시는 모습 너무나 보기 좋아요.

[김복래(역촌동 미래공인)]

위의 질의내용은 혹 작년에 제가 보낸것인가요?.....신기하네...근데 1년이 지났는데도, 헷갈려요....(위의 물건은 염리'나'구역이었음...ㅋㅋㅋ)

[김해수[청풍]☆ 재개발 투자 전문가]

야야~~ 맞다야. 이제는 완벽하게 정리가 되었삼. 함 놀러와 봐~ 얼굴 함 보게~