법율 住宅市場安定 綜合對策[10.29 관련 참고자료]

[도사]

	< 住宅市場安定 綜合對策에 對한 >
說明·問答 資料

2003. 10. 29

< 目 次 >

1. 강북 뉴타운 개발사업 추진현황 1

2. 광명, 아산 등 고속철도역세권 주택단지 개발현황 3

3. 수도권 신도시 분양·입주일정 5

4. 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선 6

1. 그동안 주택담보대출 시책의 성과 9

2. 주택담보대출 실태 종합점검의 주요 내용 10

3. 주택담보인정비율 하향조정의 효과 11

4. 은행의 주택담보가치 산정방법 13

5. 주택담보대출시 개인신용평가시스템 적용실태 14

6. 근저당 설정 한도제한의 기대효과 15

7. 담보대출 억제에 따른 주택 실수요자 등 보호 대책 16

8. 주가연계증권(ELS)개요 및 발행실적 17

9. ELS 개발 및 판매활성화의 주요내용 18

10. 기업경영 및 회계 투명성 등 제고 방안 20

11. 프로젝트 금융투자회사법 제정 효과 22

1. 종합부동산세 조기시행 추진 24

2. 보유과세 과표현실화 계획 및 구체화 26

3. 다주택자에 대한 양도세 중과 28

4. 양도세 탄력세율 제도 32

5. 外國의 주택양도에 대한 課稅特例 33

6. 세대별 주택보유 현황 DB 구축 34

7. 실거래가 과세를 위한 전자신고시스템 구축 35

8. 투기지역내 주택취득시 취득세·등록세 중과방안 37

9. 투기혐의자 금융재산 일괄조회(계좌추적) 허용 38

10. 부동산 투기자에 대한 처벌(현행) 39

1. 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 확대 43

2. 토지거래허가구역 추가 지정 46

3. 개발부담금제도 연장과 비수도권지역 확대 47

4. 무주택 세대주 우선공급 비율확대 50

5. 주상복합아파트 공급제도 개선 52

1. 강북 뉴타운 개발사업 추진현황

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□ 현행 시범단지 주택공급 및 수용인구

(단위 : 호, 명)

구 분	계	은 평	왕십리	길 음
주택 공급	33,000	14,000	5,000	14,000
수용 인원	92,700	39,200	14,000	39,500
입주 시기		'06.12∼'08	'08입주완료	'08입주완료

□ 2차 추진단지(12∼13개)

○ 주택공급은 단지(지구)당 2,200∼18,000호 예정

○ 현재 17개 자치구로부터 17개 뉴타운 사업예정지를 신청받아 검토중

○ 세부 추진상황은

- 2003. 7. 11 : 자치구 신청(17개구 17개소)

- 2003. 8∼9 : 현장조사, 지정요건 적합성 여부 검토

- 2003. 11월중 : 지정요건 적합지역 뉴타운 일괄지정

- 2003. 11∼2004. 8 : 뉴타운개발 기본계획 수립

- 2004. 9 : 우선 사업시행구역 선정, 개발착수

- 2007. ∼2010. : 단계적 입주

(1) 서울시 뉴타운 지역에 특별 지원하는 것은 지역균형발전 시책에 역행하는 것이 아닌가 ?

□ 강북 뉴타운의 조기 개발을 지원하는 것은 서울의 균형발전을 도모하기 위해 개발방식에 대한 제도적 지원, 주택기금의 융자, 국유지 상환조건 개선, 교육환경 개선 등으로

* 국유지 상환조건 개선은 전국적으로 적용되는 사항임

○ 지역균형발전 재원 등 국고를 직접 지원하는 것은 아니므로 수도권 과밀을 부추기거나 지역균형개발을 저해하는 것은 아님

(2) 뉴타운지역이 강남수요를 흡수할 수 있다고 보는지 ?

□ 강북 뉴타운을 교육ㆍ문화 등 생활환경을 더욱 좋게 하여 강남이상의 생활 여건을 조성하고자 하는 것으로

○ 강남수요를 어느 정도 흡수할 지 현재로서는 판단이 어려우나 적어도 강북의 강남 이전수요는 흡수할 것으로 예상

□ 이를 위해 중앙정부의 지원하에 서울시에서 다양한 개발방식을 통해 추진하는 것임

* 개발 예) 도시개발사업(도시개발법)+재개발사업(도시및주거환경정비법)+도시계획시설사업(도로 등 기반시설비용을 공공이 지원)

* 재개발방식과 도시개발 방식 비교

조합인가 요건	소형주택의무비율	임대주택의무비율
4/5이상 → 2/3이상	80%이상 → 50%이상	20%이상 → 없음

2. 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지 개발현황

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□ 광명 역세권

< 사업 개요 >

○ 면적 : 595천평

○ 주택호수 : 9천호 (전체 주택의 30% 임대주택 건설)

< 추진 경위 >

○ '02.10 : 광명역세권 주변지역 개발계획 방침 확정

○ '03.10 : 중앙도시계획위원회 심의

○ '03.11 : 지구 지정

○ '04.12 : 실시계획 승인

○ '05.상반기 : 주택분양 개시

□ 아산 역세권

< 사업 개요 >

○ 면적 : 107만평

○ 주택공급 : 12.5천호 (수용인구 39천인)

○ 사업비 : 7천억원

< 추진 현황 및 향후 계획 >

○ 아산만권 배후 신도시 개발 발표 : '02. 1월

○ 역세권 주변 1단계 지구 지정 : '02. 9월

○ 개발계획 승인 : '03.12월

○ 실시계획 승인 : '04.12월

○ 주택공급 개시 : '06. 2월

○ 사업 준공 : '08.12월

(1) 고속철도 역세권 개발이 주택시장에 미치는 영향은 ?

□ 고속철도 개통시 천안까지 34분, 대전까지 50분밖에 소요되지 않아 신행정수도 건설과 함께 수도권 중심의 생활권역을 근본적으로 변화시킬 것으로 예상

○ 특히, 수도권에 집중된 주택수요를 전국적으로 분산시킬 수 있는 고속철도 역세권개발로 지역적인 주택수급 불균형을 완화할 것으로 기대

* 광명 역세권 : 60만평, 주택수 9천호 (30% 임대주택 건설)

* 아산 역세권 : 107만평, 주택수 12.5천호 (수용인구 39천인)

(2) 광명역세권은 아직 지구지정도 되지 않았는데 '05년 주택공급이 가능한 것인지 ?

□ 현재 광명역세권은 지구지정을 위한 주민공람 및 관계기관 협의를 마치고, 중앙도시계획위원회 심의를 준비중에 있어 금년 11월중 택지개발예정지구로 지정하고,

○ '04년말까지 개발계획 및 실시계획을 승인하고 '05년초에 주택건설 사업승인을 받아 '05년말부터 주택분양에 착수할 계획임

3. 수도권 신도시 분양·입주일정

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□ 판교·화성·김포·파주 등 수도권 4개 신도시에서 '04∼'09년간 19만여호의 주택이 공급될 예정

(단위 : 세대수)

신 도 시	구 분		계	'04	'05	'06	'07	'08	'09	'10	'11	'12
	총 계	분양	186,948	25,197	26,782	30,566	51,463	37,940	15,000	-	-	-
		입주	186,948	-	-	9,624	25,552	32,369	46,463	45,240	25,200	2,500
화 성	분 양		40,000	25,197	14,803
	입 주		40,000			9,624	16,573	13,803
판 교	분 양	시범단지	5,000		5,000
		일반단지	24,700			12,000	10,000	2,700
	입 주	시범단지	5,000				2,000	3,000
		일반 단지	24,700						12,000	10,000	2,700
김 포	분 양		70,000			5,000	25,000	25,000	15,000
	입 주		70,000					2,000	18,000	25,000	22,500	2,500
파 주	분 양	1지구	24,248		6,979	9,306	7,963
		2지구	23,000			4,260	8,500	10,240
	입 주	1지구	24,248				6,979	9,306	7,963
		2지구	23,000					4,260	8,500	10,240

※ 단, 기반시설 문제 감안시 분양시기를 더 앞당기기는 곤란

4. 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선

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□ 장기 공공임대주택 150만호 확보 ('03∼'12)

○ 100만호는 주공·지자체가 국민임대주택으로 건설하고,

50만호는 민간주도로 10년 장기임대주택으로 건설

□ 장기 공공임대주택 인세티브 주요 내용

○ 민간의 건설비용 절감을 위해 장기 공공임대주택에 대한 택지공급 가격을 10%p 인하

구 분	현 행	조 정
공급가격 (10% ↓)	⼒60㎡이하 : 조성원가의 70% ⼒85㎡이하 : 조성원가의 70∼95% -수도권 95% -부 산 90% -광역시 80% -지 방 70%	⼒60㎡이하 : 조성원가의 60% ⼒85㎡이하 : 조성원가의 60∼85% -수도권 85% -부 산 80% -광역시 70% -지 방 60%

○ 아울러, 주택기금 융자금리를 인하(3.0∼5.5%→3.0∼4.5%)하고 상환기간을 연장(10년→20년)하는 등 자금지원을 강화

※ 5년 공공임대와 10년 장기공공임대 비교

구 분	5년 공공임대	10년 장기임대
·주택기금 융자금리	3(18평)∼5.5%(25.7평)	3(18평)∼4.5%(25.7평)
·상환 조건 (18평초과)	8년이내 거치후 10년상환	10년거치후 20년상환
·택지공급가격	조성원가의 70∼95%	조성원가의 60∼85%

(1) 국민임대주택건설특별조치법 제정 추진 배경은 ?

□ 정부는 향후 10년간 국민임대주택 100만호를 확보하여 저소득층 주거안정 기반을 조기에 구축할 계획이나, 이를 추진하기에는 여러 가지 장애 요소 상존

○ 소요 택지확보에 장기간이 소요되고 관련 절차도 복잡

○ 건교부 및 사업시행자의 추진조직과 인력이 부족

○ 신규주택으로만 건설토록 하고 있어 공급방식이 경직

□ 이러한 장애요소를 해소하기 위하여 여야정협의회 등을 거쳐 국민임대주택건설 촉진을 위한 특별법 제정을 추진

(2)국민임대주택특별조치법 제정으로 인하여 기대되는 사업기간 단축효과는?

□국민임대주택단지^*에 대해서는 현재 지구지정·개발계획 승인 및 실시계획승인의 3단계를 지구지정(개발계획 포함)과 실시계획의 2단계로 절차를 간소화

* 국민임대주택이 50% 이상 건설되는 주택단지로서 규모는 100만㎡ 이하로 조성되며 관계부처 및 지자체 협의, 주거환경자문위 자문, 중도위 심의를 거쳐 건교부장관이 지정

□ 이에 따라 현재 3년 이상 소요되는 택지확보기간이 2년으로 축소되어 1년 이상 사업기간이 단축되는 효과를 기대

1. 그동안 주택담보대출 시책의 성과

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□ 그동안 정부는 주택담보인정비율 인하, BIS위험가중치 상향적용 등 주택담보대출에 대한 건전성 강화시책을 적극 추진해 온 결과

○ 은행 주택담보대출 증가율이 '02년중 53.9%에서 '03.1∼9월중 10.9%로 감소하는 등 주택담보대출 증가세가 현저히 둔화되었음

<은행 가계신용잔액 추이>

(단위 : 조원)

구 분	`02.12말	연중 증가율	`03.3말	`03.6말	`03.9말	연중 증가율
○ 가계대출	222.2	(38.4%)	227.0	236.1	244.7	(10.1%)
- 주택담보	131.8	(53.9%)	134.4	138.9	146.2	(10.9%)

* 주택담보대출에는 주택자금대출 포함

□ 또한 주택담보대출의 LTV 비율도 금년 6월말 현재 61.2%로 전년동기에 비해 5.2%p 개선되는 등

○ 은행의 부동산가격 하락에 대한 대응능력이 제고되었음

* 국내은행 LTV비율 : '02.6말 66.4% → '03.6말 61.2%

2. 주택담보대출 실태 종합점검의 주요 내용

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□ 대상금융기관

○ 주택담보대출 취급 17개 은행본점 및 영업점에 대해 국세청 조사와 연계하여 추진

□ 주요 점검사항

○ 은행이 주택담보인정비율을 준수하는지 여부

- 담보인정비율 제한을 회피하기 위한 신용대출을 취급하는지 여부

○ 담보대출 차주의 상환능력을 차주의 연소득, 전금융권 대출금, 직업 등을 통하여 적정하게 평가하는지 여부

- 미성년자 등 무소득자에 대한 주택담보대출을 억제하는지 여부

○ 주택담보대출의 한도를 과다하게 산정하는지 여부

○ 동일인에 대한 다수건의 주택담보대출 취급 등 투기우려 대출을 억제하기 위한 내부통제기준을 운용하는지 여부

○ 주택담보대출의 자산건전성분류 및 대손충당금 적립이 적정하게 이루어졌는지 여부 등

□ 위규사항 적발시 조치사항

○ 금감원 지도사항 및 내규 위반행위 등 문제점이 나타난 은행에 대해서는 시정토록 하고 사안이 중대한 경우 제재를 부과

3. 주택담보인정비율 하향조정의 효과

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□ 주택가격이 급등한 투기지역 아파트의 담보인정비율 추가 인하(50%→40%)조치는

○ 주택가격이 앞으로 급락할 경우 예견되는 부실채권 발생을 미연에 방지하고 금융기관이 건전성을 유지하는데 기여할 것으로 전망

○ 아울러 최근 전세금 시세를 고려할 때 전세를 안고 주택담보대출을 통하여 주택을 구입하는 것을 사실상 차단하는 효과를 가져와 실수요 중심의 주택가격 형성에 도움을 줄 것으로 전망

* (예) 강남구 대치동 S아파트 31평형 담보대출 가능금액

: 85,000만원 × 0.4(LTV) - 30,000만원(전세) - 4,800만원(방3개×1,600)

= △800만원

종전에 LTV인하시 투기 및 투기과열지구 모두에 적용했는데 이번에는 "투기지역내 아파트담보대출"에만 LTV를 40%로 낮추는 이유는?

□ 모든 주택의 담보인정비율을 40%로 낮출 경우

○ 보유 담보를 활용하여 생계자금 및 영업자금 대출을 받고자 하는 선의의 영세사업자 및 일반 서민들에게 피해를 줄 소지가 있고

○ 은행대출을 지나치게 억제함으로써 소비위축을 초래하여 경기회복을 더욱 지연시키는 요인으로 작용할 우려가 있음

□ 또한 주택가격이 크게 상승하지 않은 비투기지역 주택 및 단독주택 가격에는 거품이 상대적으로 적은 것으로 볼 수 있기 때문에 은행의 건전성을 악화시킬 우려가 낮음

□ 따라서 최근 부동산가격 상승을 주도하고 있는 투기지역내 아파트담보대출(주상복합아파트 포함)에 대해서만 담보인정비율을 인하하는 것임

4. 은행의 주택담보가치 산정방법

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□ 담보가치 산정을 위한 주택가격은 시장에서 거래가 형성되는 가격을 기준으로 하며

○ 공신력있는 기관 자료로는 아파트가격 조사에 상당한 전문적 경험이 있는 국민은행 조사 가격, 전문감정기관의 감정가 등이 있음

* 호가위주로 산정되는 일부 인터넷부동산업체 자료 사용을 제한할 필요

□ 현재 대부분의 은행들은 공신력있는 기관이 평가한 주택가격을 기초로 담보인정비율, 선순위근저당 설정액, 소액임차보증금을 고려하여 담보가치를 산정하고 있음

○ 담보가치 = 주택가격 × 담보인정비율(40%) - 선순위 근저당설정액 - 소액임차보증금(방 1개당 16백만원)

5. 주택담보대출시 개인신용평가시스템 적용실태

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□ '02.10월부터 은행이 주택담보대출을 해줄 경우 개인신용평가가 의무화되어 있음

○ 이에 따라 주택담보대출 취급시에도 차주 연소득 등 상환능력을 평가하는 개인신용평가를 실시하고 신용평가결과를 대출한도, 대출금리 등에 반영

[국민은행]

○ 상환능력평가 방법

· 신청인의 인적정보(연소득 등), 신용카드 등 연체기록, 자행거래정보 등을 기초로 간이신용평점(10점만점) 산출

○ 대출한도 : 최고평점의 50%미만시 LTV 5%p 하향

○ 대출금리

· 차주부채비율(=대출총액/연소득) 250%초과시 가산금리 0.25%p 적용

[우리은행]

○ 상환능력평가 방법

· 신용대출과 동일한 신용평점모형을 적용하여 신용등급 부여

○ 대출한도 : [담보가액×담보인정비율-선순위채권-소액보증금]×신용등급별 가중치(100∼90%)

○ 대출금리 : 담보종류별 회수율을 리스크프리미엄에 반영

□ 제도가 도입된지 얼마되지 않고 자영업자에 대한 소득증빙의 어려움 등이 존재하고 있는 상황으로

○ 씨티, HSBC 등 외국계 금융기관의 best practice^※를 감안하여 제도운영의 내실을 도모할 필요

* 선진국의 은행에서는 통상적인 경우

- 소액대출에 대해서는 부동산 담보를 인정하되

- 일정규모 이상의 대출에 대해서는 부동산 담보의 존재 여부보다는 차주의 연소득, 전금융권 대출금 등을 감안하여 대출여부를 결정

6. 근저당 설정 한도 제한의 기대효과

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□ 현재 부동산에 대한 근저당은 통상 은행대출금의 1.2배이내로 설정하고 있으며 그 상한선에 대한 제한은 없음

□ 따라서 금융기관은 담보인정비율까지 담보대출로 취급하고 금융기관이 인정하는 담보대출 금액보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후

○ 근저당 설정금액 범위내에서 신용대출을 추가로 취급하는 경우도 있는 것으로 알려지고 있음

○ 이 경우 주택담보대출에 대한 담보인정비율을 인하하더라도 은행이 신용대출을 추가로 취급하여 주택구입에 이용하는 경우 담보인정비율 인하 효과가 상실됨

* 경우에 따라서는 부동산의 가격 상승에 대비하여 현재의 경제적 가치를 초과하여 근저당을 설정하는 경우도 있음

□ 근저당 설정한도를 담보인정비율의 1.2배 이내로 제한하면

○ 위와 같이 주택담보대출 이외에 신용대출을 추가로 취급하는 대출행위를 방지할 수 있음

7. 담보대출 억제에 따른 주택 실수요자 등 보호 대책

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□ 금번 대책으로 주택 실수요자나 영세 사업자의 불편을 최소화하기 위하여

○ 투기지역내의 아파트(주상복합아파트 포함)에 대해서만 담보인정비율을 40%로 하향 조정하였음

○ 아울러, 신규대출에 대해서만 인하된 담보인정비율을 적용토록 하고 기존 대출을 받은 서민층이 만기 연장을 할 경우에는 종전 담보인정비율을 그대로 적용토록 하였음

8. 주가연계증권(Equity Linked Securities)개요 및 발행실적

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□ 주식에 대한 개인, 법인, 은행 등 금융기관의 수요가 부진한 근본원인은 주식하락에 대한 위험을 부담하지 않으려고 하기 때문

□ 그러나, 최근 급속하게 발달하고 있는 금융공학 기법을 활용하는 경우 주가하락시 損失은 줄여주고 대신에 주가상승시 利益은 公有할 수 있는 주가연계증권 개발이 가능

○ 주가연계증권은 그 종류가 다양하나, 일반적으로 최종 수익이 주가, 주가지수의 움직임에 연계되어 확정되는 증권으로 원금이 보전되는 경우와 보전되지 않는 경우로 대별

* 예컨대, 원금보전형 주가지수연계 ELS에 가입한 경우 만기시 주가지수가 가입시 보다 하락하더라도 원금은 반드시 돌려주며, 만약 주가지수가 상승한 경우에는 원금 외에 주가지수 상승분의 일정부분(예 : 80%)을 원금과 함께 돌려 줌

□ 우리나라는 2003.2월부터 주가연계증권을 증권거래법상 유가증권으로 인정하여 증권사가 판매하거나 투신사가 운용할 수 있도록 하였음

○ 통상 증권사가 발행하는 상품은 ELS(Equity Linked Securities)이며, 투신사의 수익증권은 ELF(Equity Linked Fund)라고 함

* 판매액(10.10일 현재) : ELS 2.5조원, ELF 3.4조원

9. ELS 개발 및 판매활성화의 주요내용

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가. ELS에 대한 담보대출 허용

□ ELS 투자자가 긴급 자금이 필요한 경우 증권사로부터 ELS를 기초로 담보대출을 받을 수 있도록 하여 ELS의 환금성을 높임

○ ELS는 상품의 표준화 정도가 낮은 관계로 유통시장이 활성화되기 어려워 만기 이전 현금화가 곤란한 문제를 해소

* 현재 수익증권의 경우 증권사 담보대출이 가능하며 은행 주가지수 연동예금의 경우 은행 담보대출이 가능

≪필요조치≫ 금감위 증권업감독규정 개정

나. 일괄신고서 제도를 통한 ELS 발행

□ 현재 증권사가 ELS를 발행하는 경우 금감위에 유가증권신고서를 제출하고 15일이 경과(100% 원금보전형은 7일)해야 판매 가능

* 동 기간(waiting period)은 금감위가 신고서를 심사하고 투자자가 투자 판단할 수 있도록 하기 위한 대기기간이지만, 대기기간중 주가 등 수익을 결정하는 변수가 급격하게 변동하는 경우 상품개발에 어려움을 주는 측면이 있음

□ 따라서 시장상황에 맞는 신속한 ELS 발행이 가능하도록 ELS에 대해서도 일괄신고서(shelf registration) 제도를 허용

* 일괄신고서제도는 유가증권신고서를 한번 제출하고 향후 약식 서류만 추가 제출하면 여러번 나누어서 즉시 유가증권 발행 및 판매가 가능

(홍콩, 싱가폴 등은 ELS에 허용)

≪필요조치≫ 증권거래법 시행령 개정

다. ELS에 대한 금감위 발행분담금 면제

□ 증권사 ELS 상품의 경쟁력을 제고하고 타업종과의 형평성 차원에서 ELS에 대한 금감위의 발행분담금을 면제

≪필요조치≫ 금감위 금융기관분담금징수등에관한 규정 개정

10. 기업경영 및 회계 투명성 등 제고 방안

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가. 증권관련집단소송법 입법 추진현황

□ 집단소송제는 남소방지장치 등에 대해 법사위 전체회의에서 논란이 됨에 따라 국정감사 이후에 다시 논의하기로 하였음

쟁 점	법사위 소위 합의안	함석재 의원 (한나라당)	김학원 의원 (자민련)
∙지 분 율	발행주식총수의 0.01% 또는 시가총액 1억원중 적은 경우 충족	발행주식총수의 0.01% 이상	발행주식총수의 0.01% 이상
∙담보제공	미도입	좌 동	도입(임의규정)
∙시행시기	2조원 이상 : 2004.7.1이후 2조원 이하 : 2005.7.1이후	2조원 이상 : 좌 동 2조원 이하 : 2006.7.1이후	2조원 이상 : 2005.7.1이후 2조원 이하 : 2006.7.1이후

* 법원의 감독당국의 의견참작 의무화 방안은 김학원 의원이 양보

나. 회계제도 선진화 입법 추진현황

□ 증권거래법, 주식회사의외부감사에관한법률, 공인회계사법 등 3개 법률개정안을 제출(6.19일 국회 제출, 7.21일 재경위 상정)

○ 11월중 재경위 소위 심사 등을 거쳐 정기국회에서 입법화되면 내년부터 시행될 예정

[ 주요 내용 ]

⼘유가증권신고서 등 공시서류의 허위기재, 누락 등을 방지하기 위하여 대표이사 등의 인증을 의무화

⼘거래소 및 코스닥 법인의 주요주주, 임원 등에 대한 금전대여 등을 원칙 금지(임원의 경우 복지차원의 소액 대여는 허용)

⼘거래소 및 코스닥 기업의 경우 회계법인의 주기적(6년) 교체를 의무화하되 회계투명성이 높은 기업 등은 예외

⼘회계법인에 대해 회계장부 대리작성업무 등 이해상충 가능성이 높은 비감사업무는 원칙적으로 금지

11. 프로젝트 금융투자회사법 제정 효과

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□ 프로젝트금융(project financing)은 특정 프로젝트^* 수행을 위한 회사를 세워 프로젝트의 소요자금을 조달하는 기법

* 설비투자, SOC투자, 주택건설, 자원개발, 영화 등 산업

□ 현재도 부동산 개발 등에 프로젝트 금융이 증가하고 있으나, 세제·금융상의 제약으로 활성화에 어려움

○ 프로젝트 회사에 법인세가 과세되고 배당후 출자법인에 다시 과세하는 이중과세의 문제로 프로젝트의 수익률이 저하

○ 금융기관과 기업집단은 프로젝트에 대한 출자제한 등으로 프로젝트 회사의 설립 및 적극적인 참여에 어려움

□ 현재 국회 계류중인 프로젝트 금융투자회사법이 제정될 경우 세제·금융상의 제약이 해소되어 프로젝트 금융 활성화에 기여할 전망

○ 모회사 재무구조에 영향을 받지 않고 우량한 프로젝트의 자금조달이 가능 ⇒ 경기회복과 외자유치^*에 도움

* 특히 동북아 경제중심 국가 달성을 위한 인천 제2연육교와 송도신도시 건설사업 추진을 위한 민자·외자 유치의 기반 마련

○ 금융기관에 고수익 자금운용 수단을 제공하고 프로젝트 평가기법의 발달을 유도 ⇒ 금융기법의 선진화 촉진

1. 종합부동산세 조기시행 추진

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⼀ 당초 발표내용(2003.9.1, 행정자치부)

○ 종합토지세 과세체계를 2원화하여

2006년부터 시행(2005년에 입법)

- 1차 : 시·군·구에서 관할구역의 토지를 대상으로 과세

- 2차 : 전국 토지를 합산하여 누진세율로 과세하는

국세인 종합부동산세로 개편

·1단계 납부세액 : 전액공제

·세수입은 전액 지방에 양여

·세율체계는 추후 시뮬레이션을 통하여 결정

○ 주택에 대한 과세형평성 제고 방안 강구

⼀ 종합부동산세를 2005년부터 조기시행

○ 2004년 중 입법조치

○ 2005년부터 종합부동산세 과세

* 현행 종합토지세 과세시기

· 매년 6월 1일을 기준으로 토지소유자별로 과표 및 세액산출

· 매년 10월 15일 이전에 시·군·구에서 고지, 10월 말일까지 납부

○ 토지·주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다·고액 보유자에 대하여는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 지속적으로 늘려나가는 방안도 함께 추진

⼀ 종합부동산세 개편 일정

<2003년>

○ 11월 : 부동산보유세개편추진위원회 및 추진실무팀 발족

- 추진위원회 : 관계부처, 법조계, 학계, 연구기관, 시민단체의 전문가로 구성, 보유세 개편안 심의

- 추진실무팀 : 재경부, 행자부, 국세청 실무자로 구성

○ 12월 : 행자부로부터 과세 관련 전산자료 인수

<2004년>

○ 상반기 : 과세체계 확정

관계부처·지자체 협의, 공청회, 개편안 확정

○ 하반기 : 법안 확정 및 국회 제출 심의

<2005년>

○ 상반기 : 시행령, 규칙, 고시 등 제도 정비

행정준비

○ 하반기 : 종합부동산세 최초 과세(10월)

2. 보유과세 과표현실화 계획 및 구체화

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가. 건물과표 조정방안

⼀ 당초 발표내용(2003.9.1 행정자치부)

○ 2004년 : 아파트의 경우 가감산율을

[면적기준]에서 [가액기준(국세청 기준시가)]으로 변경하여 시가반영

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⼀ 추가대책안

○ 2004.1.1 기준으로 고시할 건물과표 책정기준을 조기에 확정하여 11월중 발표

○ 특히, 최근에 가격이 급등한 투기지역내 아파트등에 대하여는 최근의 시가상승률이 충분히 반영될 수 있도록 함

※ 건물분 재산세 과세절차

·매년 1월 1일 : 과표고시

·매년 6월 1일 : 과세기준일(6.1기준 건물소유현황에 의하여 재산세 과세)

·매년 7.16∼7.31 : 재산세 납부기간

나. 토지과표 현실화

⼀ 당초발표내용(2003.9.1, 행정자치부)

○ '03∼'05 : 공시지가 대비 적용률('03년기준 36.1%)을 매년 [3%p]씩 인상

○ '06년부터 : 과표적용률을「공시지가의 50%」로 법정화

※ 2003년 정기국회시 지방세법개정, 2006년부터 시행

⼀ 추가대책안

○지가급등지역에 대하여는 2004년 적용할 토지과표를 조기 현실화

- 서울·경기도의 경우는 지가급등지역에 대한 '04년 적용할 토지과표를 전국평균인상률 연3%p보다 높은 수준으로 책정

※ 과표현실화율('03년 기준)

구분			전국			서울			경기
평균			36.1%			35.2%			35.5%
최저			30.3%(파주시)			34.1%(마포구)			30.3%(파주시)
최고			46.0%(울릉군)			36.7%(서초구)			39.0%(포천군)

○과표적용률 법정화시기를

당초 2006년에서 2005년으로 1년 앞 당김

○ 조치시기 : 2004년 종합부동산세법 제정시 함께 추진

※ 토지분 종토세 과세절차

·매년 6월 1일 : 과표적용률 고시

·매년 6월 1일 : 과세기준일(6.1기준 토지소유현황에 의하여 종토세 과세)

·매년 10.16∼31 : 종토세 납부기간

3. 다주택자에 대한 양도세 중과

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(1) 1세대 3주택에 대해 양도세 60% 중과 이유는 ?

⼀ 중과대상을 1세대 3주택으로 하는 이유

○ 이사, 상속, 세대분할(자녀결혼), 직장관계등으로 인하여 불가피하게 1세대 2주택이 되는 경우가 많이 있으나

○ 1세대 3주택은 여유있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경우가 대부분일 것으로 추정

⼀ 중과세율을 60%로 하는 이유

○ 전형적인 투기거래에 해당하는 미등기 양도의 경우보다는 낮게하되

※ 미등기 양도세율 : 70%(탄력세율 적용시 85%, 주민세 포함 93.5%)

○ 3주택이상의 주택양도차익 대부분을 양도세로 흡수할 수 있도록 함

- 탄력세율 적용시 최고세율 75%(60% + 15%)

- 여기에 주민세 포함시 82.5%의 세금부담

(2) 1세대 3주택의 보유여부 판정 방법은 ?

⼀ 1세대 : 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성

○ 미혼자는 단독세대 불인정

○ 다만, 30세이상이거나 직업(소득)이 있는 경우는 단독세대 인정

⼀ 보유 주택수의 계산

○ 주택 양도일을 기준으로 동일세대원이 국내에 소유하고 있는 주택수를 기준으로 하되,

○투기지역내에 소재하는 주택만을 기준으로 하는 방안

- 또는 개인이 소유한 모든 주택을 기준으로 하는 방안등이 있음

⼀ 보유 주택수 계산시 제외되는 주택

○ 상속받은 주택으로서 상속후 일정기간(예 : 5년)이 경과되지 아니한 주택

○ 장기임대사업용주택(5호이상, 10년이상 임대조건)

○ 종업원 기숙사용 주택(10년이상 기숙사로 사용조건)

○ 농어촌주택등(수도권을 제외한 읍·면지역 소재 주택으로서 기준시가가 일정액 이하인 주택)

(3)1세대 3주택 양도세중과 회피 방지대책은 ?

(주택매매사업소득 등에 대한 과세방법 보완내용)

○개인이나 법인이 주택매매사업 또는 임대사업으로 사업자등록을 하는 경우

-양도세 대신에 종합소득세 또는 법인세로 과세하기 때문에

-이와 같은 방법으로 하게되면 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피할 수 있는 문제가 있음

○따라서, 주택매매사업에 대한 과세방법을 다음과 같이 보완함

-개인사업자는 종합소득세율(9∼36%) 대신에 양도세(3주택이상 60%)로 과세

-법인사업자는 법인세(15, 27%)외에 30% 수준의 특별부가세 별도 과세

-장기임대사업용 주택(5호이상, 5년이상 임대)에 대한 양도세 감면은 현재 임대중인 것에 대하여만 현행 규정대로 적용

※ 장기임대주택에 대한 양도세 감면(조특법 §97조)

'86.1.1부터 '00.12.31 기간중 신축한 5호 이상의 국민주택을

て '00.12.31이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대후 양도하는 경우에는

て 양도세 50%(건설임대주택 등은 100%)감면

(4)1세대 3주택에 대한 양도세 중과 조치방법 및 시행시기는 ?

⼀ 조치방법

○ 소득세법 개정추진

⼀ 시행일 및 유예기간

○ 소득세법개정후 양도하는 것부터 시행하되

○ 개정당시 3주택이상자에 대해서는 유예기간(1년) 부여

⇒ 유예기간중에 종전주택을 양도하는 경우에는 3주택

중과세율(60%)을 적용하지 아니함(일반세율 적용)

4. 양도세 탄력세율 제도

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⸁ 탄력세율 제도란 ?

○ 소득세법 제104조제1항에 규정된 세율에 15%를 가감한 범위안에서 대통령령(소득세법시행령)으로 조정할 수 있으며

○ 부동산가격안정을 위하여 필요한 경우에는 그 적용대상을 투기지역으로 지정된 지역의 부동산에 한정할 수 있음

⸂ 이번 대책안 내용은 ?

○앞으로 부동산시장동향을 종합적으로 분석·판단하여 필요한 경우에는 탄력세율을 적용하여 양도세를 중과하되

○ 탄력세율 적용범위가 현재에는

- 전국적으로 시행하거나

- 투기지역내의 부동산에 대하여만 한정 적용할 수 있으나

○ 적용대상을 보다 세분화하여

- 투기지역내의 1세대 2주택이상 소유자,

또는 1세대 2주택 이상자로서 투기지역내 1주택을 소유한 자에 대하여

- 탄력세율을 우선 적용할 수도 있도록 함

※ 조치방법 : 소득세법 개정추진

5. 外國의 주택양도에 대한 課稅特例

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미 국

所得控除制度

○ 공제대상 : 양도일전 5년의 기간중 2년이상 소유하고 주된 주거로 사용한 주택.

여러 주택 소유시 主된 住宅(primary residency)만 적용

○ 공제한도 : 연간 25만불 (약 3억원).

부부합산 연간 50만불(약 6억원)

※ '97년 이전에는 과세이연제도에 의하였음

일 본

所得控除制度

○ 공제대상 : 주된 주거주택(주거로 미사용시 3년이내 양도).

여러개 주택 소유시 主된 住宅

○ 공제한도 : 연간 3천만엔 (약 3억원)

영 국

주된 거주주택의 거주기간중 발생이득 免除

○ 면제대상 : 主된 住居 住宅

여러 주택 소유시 제2주택 취득후 2년이내 주된 주거용 주택 세무서 통지

○ 면제한도 : 소유기간중 거주기간에 상당하는 자본이득세만 면제

6. 세대별 주택보유현황 DB구축

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< 현황 >

○ 현재 각 부처별로 나름대로의 개별 정책목표를 위해 부동산관련 전산망을 운영하고 있으나

- 부동산시장 전체 관점에서 보유 및 거래현황 파악이 안되고 있는 실정

* 전산망(8) : 행자부(종합토지세망, 재산세망, 지적DB, 주민DB)

건교부(토지거래전산망, 주택전산망)

국세청(TIS : 국세통합전산망)

대법원(등기전산망)

○ 세대별 주택보유DB가 구축되어 있지 아니하여 부동산과다보유자등 부동산 투기혐의자 조기 색출 곤란

< 추진방향 >

○ 행자부의「주민·지적 전산망」- 건교부의「주택·토지전산망」- 국세청의「양도세 전산망」을 연결하여

- 인별·세대별 주택보유현황을 실시간으로 파악

※ 추진계획 : '03년 하반기중 완료토록 추진

< 기대효과 >

○ 다주택 보유에 대한 과세강화, 투기거래자 조기 색출로 부동산 투기에 신속 대처 가능

7. 실거래가 과세를 위한 전자신고시스템 구축

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< 추진방향 >

○ 부동산중개업소에서 부동산거래 계약시 시·군·구에 검인계약서를 전자신고하고

- 시·군·구는 정부전산망을 통하여 국세청 및 등기소에 거래정보를 제공

* '03.10월 관계부처 실무회의 개최(3차회의)

* 부동산중개업법 개정 추진(건교부)

·이중계약서 작성금지, 계약서 전산신고 등

·금년 정기국회에 개정안 제출

○ 실거래가에 의한 과세기반이 구축되는 시기에 부동산관련 세제 개편추진

- 취득세·등록세 등의 거래세 완화

- 1세대 1주택 양도세 비과세 제도의 개선

< 추진계획 >

○ 관계부처 협의를 거쳐 구체적인 방안 마련('03 하반기)

○ 프로그램 개발 및 시범운영을 거쳐 '04년 하반기부터 전자신고제도 가동(부동산중개업법 시행)

- 부동산관련 세제의 개편

○ 2005년부터 전면시행

< 기대효과 >

○ 부동산거래의 투명화·전자화로 국민편의 및 행정효율 증대

○ 실가과세 기반구축으로 과세형평제고 및 부동산시장 안정

不動産去來 綜合電算網

(Real estate Trading System)

8. 투기지역내 주택취득시 취득세·등록세 중과방안

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⸁ 현행 취득·등록세 과세기준

○ 법인과의 거래시에는 실지거래가액 기준으로 취득세·등록세 5.8% 과세

·취득시 : 취득세 2%, 농특세 0.2%(취득세의 10%)

·등록시 : 등록세 3%, 지방교육세 0.6%(등록세의 20%)

○ 개인거래시에는 취득자가 신고한 가액 또는 지방세과세시가표준액을 기준으로 과세

·토지과표 : 공시지가

·건물과표 : ㎡당 17만원을 기준으로 평가한 가액

⸂ 고가주택을 실거래가액 기준으로 과세하는 이유

○ 현재 1세대 1주택인 경우에도 고가주택(실거래가 6억원 초과)에 대하여는 양도세를 실거래가기준으로 과세(6억원초과 부분) 하므로

○ 취득자에 대하여도 실거래가를 기준으로 과세하도록 함

9. 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적)허용

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⼀ 현재 상속·증여세 탈루 혐의자에 대해 허용되는 금융자산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기혐의자에게도 허용

현 행	대책안
○ 상속·증여세 탈루혐의자에 대해 일괄조회	○ 일정규모 이상의 부동산거래자로서 세금탈루 혐의자에 대하여는 일괄조회 허용

⼀ 조치방법 : 소득세법에 금융실명거래법에 대한 특례규정 신설 추진

⼀ 적용시기 : 법개정후 시행

10. 부동산 투기자에 대한 처벌(현행)

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⼀ 부동산실권리자명의등기에관한법률

처벌대상	처벌내용
○ 명의를 빌려 부동산등기를 한 자(명의신탁자) ○ 명의대여자(명의수탁자) ○ 장기미등기자(실명등기를 3년이내에 하지 아니한 자)	○ 과징금부과(기준시가의 10∼30%), 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금 병과 ○ 3년이하의 징역 또는 1억원이하의 벌금 ○ 명의신탁자와 동일하게 과징금 부과(조세포탈목적이 아닌 경우 과징금 50% 경감), 5년이하의 징역 및 2억원이하의 벌금

⼀ 조세범처벌법

처벌대상	처벌내용
○ 조세포탈범(사기 기타 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급·공제를 받은 자) ○ 무신고, 허위신고 선동·교사자	○ 3년이하의 징역 또는 포탈세액의 3배이하의 벌금 ○ 2년이하의 징역 또는 50만원이하의 벌금

⼀ 특정범죄가중처벌법

처벌대상	처벌내용
○ 포탈세액이 연간 5억원이상 ○ 포탈세액이 연간 2억원이상 5억원미만	○ 무기 또는 5년이상의 징역 ○ 3년이상의 유기징역 * 포탈세액의 2배이상 5배이하의 벌금병과

⼀ 주택건설촉진법

처벌대상	처벌내용
○ 아파트 전매제한 위반 ○ 전매제한 분양권 취득자	○ 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금 ○ 사업주체가 입주금에 은행금리를 지급하고 매수하여 예비당첨자에게 공급 * 전매제한 : 중도금을 2회이상 납부하고 계약일부터 1년이 되는 날

⼀ 금융기관

처벌대상	처벌내용
○ 부동산 담보비율 위반	○ 금융감독원에 위반사실 통보 ○ 대출금 회수등 구체적 사실에 따라 판단

⼀ 부동산중개업법

처벌대상	처벌내용
<부동산투기 관련> ○ 부동산 분양등에 관한 증서등의 매매·교환등의 중개 ○ 중개의뢰인과 직접 거래 ○ 미등기, 전매제한 물건 중개 ○ 기타 부동산 투기 조장 <중개사무소 관련> ○ 등록관청 관할내 2이상 사무소 설치금지 ○ 법정수수료등 초과 ○ 중개업등록증등 대여 ○ 중개사무소 이중등록 <기타의무 위반> ○ 관계공무원의 검사 및 질문에 불응한 자 및 업무에 관한 보고의무 위반 ○ 등록증, 수수료율표 미게시 ○ 2이상의 중개업소를 둔 경우 ○ 업무영역 위반, 중개행위에 사용할 인감 미등록, 중개가 완성된 계약서에 서명·날인 및 5년간 보관의무 위반, 거래금액 허위기재	-+ 3년이하의 징역 또는 2천만원 | 이하의 벌금 | | -+ -+ 1년이하의 징역 또는 1천만원 | 이하의 벌금 | | -+ ○ 500만원이하의 과태료 부과 ○ 100만원이상의 과태료 부과 ○ 중개사무소 개설등록 취소 ○ 6월의 범위내 업무 정지

1. 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 확대

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□ 투기과열지구 지정현황

지정지역		지정일
서울시	전지역	'02. 9. 6
경기도	전지역(도서, 접경, 자연보전권역중 일부 제외)	'03. 6. 7
부산시	수영구·해운대구	'03.10. 2
대구시	수성구	'03.10. 2
인천시	전지역(도서지역중 일부 제외)	'03. 6. 7
대전시	전지역	'03. 6. 7
충청남도	천안시, 아산시	'03. 6. 7
충청북도	청주시, 청원군	'03. 6. 7

□ 투기과열지구 지정효과

○ 주택공급계약일로부터 등기시까지 분양권 전매 제한

○ 과거 5년내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격 제한

○ 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85제곱미터 이하 민영주택의 50% 우선공급

○ 주상복합건축물중 주택 또는 오피스텔의 입주자 공개모집

○ 지역·직장조합의 조합원 지위양도 금지('03.7.1부터 시행)

○ 재건축은 건축공정의 80% 부터 입주자를 모집('03.7.1 시행)하고 조합원 지위양도 금지(주거환경정비법 개정후 '04.1월 시행예정)

(1) 현재 분양중인 주택의 분양권 전매제한 시점은?

○ 투기과열지구내의 분양권 전매제한 적용시기는 주택공급 계약 체결일로 규정되어 있음

○ 따라서, 이미 청약접수를 하였더라도 투기과열지구로 지정된 이후에 계약을 체결한 경우 분양권 전매제한 적용을 받음

(2) 투기과열지구 지정전에 분양권을 가지고 있는 경우 전매제한은 어떻게 되는지?

○ 투기과열지구로 지정되기 전에 주택을 분양 받거나 분양권을 전매받은 자는 분양권을 1회에 한하여 전매할 수 있음

○ 다만, 당해 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매 받은 자는 주택의 소유권 이전등기시까지 분양권을 전매할 수 없음

(3) 투기과열지구내에서 분양권 전매가 허용되는 경우

○ 세대원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 이전하는 경우

○ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

○ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년이상 해외에 체류하는 경우

(4) 투기과열지구를 광역시 및 도청소재지로 확대·지정한다는데, 구체적인 시행방안은 ?

□ 광역시·도청소재지중 '03.10월 현재까지 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은

○ 부산(수영구, 해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원등 7개 지역임

□ 이들 지역에 대해서는, 청약경쟁률·주택가격 상승률 등을 고려하여 시·도지사 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 계획임

○이와 함께, 지방 주요도시 중 도청소재지가 아닌 지역도 시·도지사의 의견을 수렴한 후 분양시장이 과열되었다고 판단될 경우 투기과열지구에 함께 포함시킬 계획임

(5) 2단계 대책으로 제시한 분양권 전매금지의 전국 확대실시는 어떻게 시행되나 ?

□분양시장 과열이 전국으로 확산되는 경우에는 특정지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 전국으로 확대하기 보다는

○주택법 개정을 통해 투기과열지구 제도 자체를 없애고 분양권 전매금지를 전국에 걸쳐 적용하는 것을 의미

2. 토지거래허가구역 추가 지정

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□ 11월중 서울시의 2차 뉴타운 사업지역 및 고속철도 중간역 신설지역을 허가구역으로 추가 지정할 예정

○ 서울시에서는 자치구에서 신청한 17개지역중에서 11월중 제2차 뉴타운 개발지역을 선정할 계획으로 지역선정과 동시에 허가구역으로 지정

○ 고속철도 중간역 신설지역은 11월중 확정될 예정으로 지역확정과 동시에 당해 시 도에서 허가구역으로 지정

※ 동일 시 군 구내 허가구역 지정은 시 도지사 권한

□ 판교신도시 사업지역 및 수도권 광역권 개발제한구역의 허가구역 지정기간이 11.30일로 만료되어

○ 11월중 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 지정기간 연장을 추진할 계획

- 현행 : '03.11.30까지 ⇒ 연장 : '05.11.30까지

3. 개발부담금제도 연장과 비수도권 지역 확대

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□ 개발부담금제도 개요

○ 근거규정 : 개발이익환수에관한법률

○ 부과대상 : 29개 개발사업

- 택지개발, 공단조성, 관광단지조성, 유통단지조성, 골프장건설사업 등

○ 납부의무자 : 개발사업시행자

○ 부과기준면적

- 특별시·광역시 : 200평 이상

- 도시지역 : 300평 이상

- 비도시지역 : 500평 이상

* 개발제한구역 지정당시 토지소유자가 당해토지에 개발사업을 시행하는 경우의 부과기준면적은 지역에 관계없이 500평이상

○ 부과기준금액 (개발이익)

· 개발이익 = 부과종료시점 지가 - 부과개시시점 지가

- 개발비용 - 정상지가상승분

* 토지가격은 원칙적으로 개별공시지가를 기준으로 산정

○ 부과율 : 개발이익의 25%

○ 납부지 : 토지소재지 관할 시 군 구

* 개발부담금의 50%는 토특회계에, 나머지 50%는 토지소재지 관할 시 군 구에 귀속

(1) 개발부담금제도 도입 이후 운영성과는 ?

□ 개발부담금은 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수하여 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기방지 및 토지의 효율적 이용을 촉진하고 사회정의를 실현하기 위하여 도입된 이후

○ 부동산 시장을 안정시켜 국가경제 발전에 이바지 한 바 있으며, 총 12,237건에 1조 5천억원을 환수하여 낙후지역의 개발 등에 투입함으로써 국토의 균형발전에 기여

(2) 개발부담금 부과중지 경위는 ?

□ 1990년 개발부담금제도 도입 이후 경제여건에 따라 개발 부담금 면제 또는 부과율 인하 등의 조치를 취하여 왔음

○ IMF이후 '99년 말까지 면제하였다가 2000.1.1부터 재부과 하였고 부과율도 50%에서 25%로 완화하여 시행하였으며,

○ 2001.12.31 부담금관리기본법의 제정으로 수도권 이외의 지역은 2002.1.1이후 인가받은 사업부터, 수도권지역(서울·인천·경기)은 2004.1.1이후 인가받은 사업부터 개발부담금 부과를 중지

(3) 개발부담금제도 연장의 필요성은 ?

□ 최근 신도시건설·개발제한구역 조정 등 각종 개발계획의 발표와 저금리 시중 부동자금의 부동산 유입 등으로 토지 수급이 불안정한 상황에서 수도권 지역을 중심으로 토지 투기가 확산될 소지가 상존하고 있고

○ 불로소득인 개발이익이 사회적으로 환수되지 못하고 소수의 토지소유자에게 독점됨으로써 소득구조의 왜곡과 계층간 갈등 등 사회적·경제적 문제점이 발생

□ 그러나 보유과세는 낮고, 거래과세는 높은 현행 토지세제의 구조적인 문제점으로 인해 개발이익의 환수가 제대로 되지 않을 뿐만 아니라 불필요한 토지보유 및 투기억제에 한계가 존재하므로 개발부담금제도를 연장하여 부과

4. 무주택 세대주 우선공급 비율확대

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< 현 황 >

○투기과열지구내에서 85㎡이하의 민영주택을 공급하는 경우 공급주택의 50%를 다음 요건을 모두 충족하는 자에게 우선공급(주택공급규칙 제15조)

-청약예금에 가입하여 1순위에 해당되는 자

(5년이내 당첨사실이 있는 세대 제외)

- 35세 이상으로 최근 5년이상 무주택 세대주

< 개선 방향 >

○투기과열지구내에서 85㎡이하 민영주택에 대한 무주택세대주 우선공급 비율을 현행 50%에서 75%로 확대하여 실수요자 위주로 공급

* 외환위기이전에는 전국을 대상으로 60㎡이하 주택은 100%, 60∼85㎡는 50%를 무주택 세대주에 우선 공급

< 추진 일정 >

○금년 12월중 주택공급에관한규칙을 개정하여 '04.1월부터 시행

(1) 무주택 세대주에게 우선공급하는 주택물량을 75%로 확대하는 것은 과도하지 아니한가?

□무주택 우선공급제도는 민간건설 중형국민주택 또는 85㎡ 이하의 민영주택에 대해 청약경쟁이 심한 투기과열지구내에서 일반공급 주택수의 50%를 만35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급하는 것임

○이는 무주택자에게 내집마련의 기회을 부여하기 위한 것으로서 무주택 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위한 주택정책에 부합함

* 대규모 택지지구(20만평이상)에서 지역 우선분양물량(30%)중 전용 27.5평이하 주택에 대해 당해 지역 무주택 세대주에게 75%를 우선 공급

(2) 무주택 우선공급물량이 확대됨에 따라 기존의 청약

1순위자들이 피해를 보지 아니하는지?

□ 무주택 우선공급은 청약통장가입 1순위에 해당하는 자중에서 무주택자에게 85㎡이하만 우선적으로 공급혜택을 부여하기 위한 것으로서

○ 무주택자에게 우선 공급하고 남은 주택에 대해서는 청약 통장가입 1순위자에게 다시 공급하기 때문에

○무주택 우선공급물량의 확대로 인한 청약 1순위자들이 피해를 보는 것은 아님

5. 주상복합아파트 공급제도 개선

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⼀ 앞으로 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한되며, 투기과열지구내에서는 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한됨

○ 또한 주상복합아파트도 선분양시 분양보증이 의무화^*되며, 시장 등에게 분양승인을 받아 공개모집을 하여야 함

* "건축물의분양에관한법률" 제정(10.22 입법예고)하여 '04.상반기중 시행예정

⼀ 주택법령 개정(내년 상반기 예정) 후에는 투기과열지구내에서 주상복합아파트 분양권을 전매할 수 없음

○ 주상복합아파트에 대한 분양권 전매 금지는 개정법 시행후 최초로 분양승인을 신청하는 경우부터 적용할 계획이므로

○ 개정법 시행 전에 시장등에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 개정법 시행 후 1번에 한하여 분양권 전매를 할 수 있음