[세금정보] 시가 '9억원' 이하의 주택 '한 채' 임대, 소득세 없다

[마도로스]

주택임대소득에 대한 과세

상가를 임대해 받는 임대료와 임대보증금에 대해서는 부가가치세와 소득세가 과세된다는  것을 모두 알고 있다. 그러나 주택을 임대한 경우에는 부가가치세와 종합소득세의 과세여부에 대해 논란이 많다. 주택의 임대에 따른 과세에 대해 많은 사람들이 헷갈려하는 이유는 주택의 임대상황에 따라 과세여부가 결정되기 때문이다. 즉 소유주택 수, 주택가액 및 전세보증금의 크기에 따라 과세여부가 좌우된다. 이에 대한 세법 규정을 살펴본다.
　
 # 임대차계약과 임대수입 내용

 주택 임대차는 △전세보증금만 받는 경우 △월세만 받는 경우 △전세보증금과 월세를 혼합해 받는 경우 등 3가지 형태의 계약으로 분류할 수 있다.

 주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용은 제외)으로 사용하는 건물을 말하고, 주택의 부수토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖은 10배) 이내의 면적은 주택에 포함한다. 또한 주택과 상가가 혼용된 상가주택의 경우 주택의 연면적이 상가면적보다 큰 경우에는 전부 주택으로 보고 주택을 임대한 것으로 본다. 만약 주택면적이 상가면적보다 작거나 같은 경우에는 주택부분만 주택임대로 보고 상가부분은 부가가치세와 소득세가 과세된다.

 상가의 임대차는 임대보증금과 월세를 혼합한 임대차계약이 일반적이지만, 주택의 임대차계약은 대부분 전세보증금으로 이뤄지는 것이 보통이다. 그러나 최근의 주택 임대 추세는 전세보증금보다는 월세비중을 높여 상가처럼 전세보증금과 월세를 혼합한 임대차계약 비율이 높아지는 것 같다.

 주택의 임대로 얻는 수입은 월세와 간주임대료로 구성된다. 월세로 받는 금액은 전액이 부동산임대수입으로 계산되지만, 전세보증금의 경우에는 간주임대료로 계산된 금액을 부동산임대수입으로 본다. 간주임대료에 대한 과세는 주택 소유자가 받은 전세보증금으로 주식에 투자하거나 은행에 예금하는 등의 방법으로 운용하면 최소한 1년 만기 정기예금이자율로 계산한 금액 정도는 수입을 얻는다고 보기 때문이고, 또한 상가의 간주임대료가 과세되므로 상가와의 과세형평을 도모하기 위해서다.

 간주임대료는 임대수입을 장부에 기장해 소득세신고하는 경우와 추계과세(장부기장을 하지 않고 소득세를 신고하는 방법)하는 경우로 구분해 계산한다.

 장부기장으로 소득세를 신고하는 경우에는 '{(전세보증금-3억원)×60%}×정기예금이자율-임대사업부분에서 발생한 수입이자와 배당금의 합계액'이 부동산임대수입금액이 된다. 반면 추계신고는 '{(전세보증금-3억원)×60%}×정기예금이자율'로 계산하므로 소득세 측면에서 불리한 경우가 많다.

 간주임대료에 대한 과세는 상가임대와의 과세형평성을 제고하고 주택투기를 억제할 의도로 작년 말에 신설된 것으로서 2011년 1월 1일 이후 발생하는 소득부터 적용한다.
　
# 부가가치세와 종합소득세의 과세

 부동산임대로 발생하는 과세는 부가가치세와 종합소득세가 있다. 먼저 부가가치세를 보면, 주택의 임대수입에 대해 부가가치세는 과세되지 않는다. 부가가치세 납세의무가 없기 때문에 사업자등록을 하지 않아도 되고, 월세를 받을 때 임차인에게 세금계산서를 발행하지 않아도 된다.

 예외적으로 사업자등록을 하는 경우는 5채 이상의 주택을 임대하는 경우로서 양도소득세의 감면혜택을 받고자 할 때뿐이다. 이 경우에도 부가가치세 납세의무가 없기 때문에 세금계산서는 발행하지 않는다. 그럼에도 사업자등록을 하도록 한 이유는 부가가치세 때문이 아니라 종합소득세의 세원 관리를 위해서이다. 그러나 상가를 임대한 경우에는 부가가치세 납세의무가 있으므로 반드시 사업자등록을 해 세금계산서를 발행하고 부가가치세도 납부해야 한다.

 주택의 임대수입에 대해 부가가치세는 과세되지 않으나 소득세 납세의무가 있다. 주택의 임대소득에 대한 소득세 과세는 소유 주택수에 따라 과세내용이 다르다.

 소유한 주택 1채의 임대로 발생한 임대수입에 대해서는 원칙적으로 과세되지 않는다. 1채의 임대란 그 주택 일부를 임대한 경우도 포함한다. 그러나 1채의 주택이라도 고가주택을 임대하고 월세를 받는 경우에는 소득세가 과세된다. 고가주택이라도 전세보증금만 받고 임대한 경우에는 과세되지 않는다. 이 경우 고가주택이라 함은 매년 말 현재 주택의 기준시가(아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 말함)가 9억원을 초과하는 아파트와 단독주택을 말한다.

 또한 1개의 주택을 임대한 경우라도 주택에 딸린 부수토지의 면적이 주택의 바닥면적의 5배(도시지역밖은 10배)를 초과하는 경우 그 초과토지는 토지의 임대로 보아 부가가치세와 소득세가 과세된다.

 다음으로 2주택을 소유한 자가 그 중 1채를 임대한 경우이다. 주택임대로 받는 월세는 종합소득세가 과세되나 간주임대료는 과세되지 않는다.

마지막으로 3주택 이상을 소유한 자가 임대한 경우에는 월세와 간주임대료에 대해 소득세가 과세된다. 간주임대료에 대한 과세는 임대한 주택의 임대보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우에 한해 과세된다. 주택 수를 판정함에 있어 부부가 소유한 주택은 합산하고, 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유주택으로 본다.

 만약 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각 소유한 것으로 보아 주택 수를 따진다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보나 다세대주택처럼 구분등기된 주택은 각각 1개의 주택으로 본다.

 이처럼 주택을 임대할 경우 임대수입에 대해 소유자에게 종합소득세가 과세되고, 부부가 소유한 주택의 합이 3주택 이상돼 과세되는 경우라도 부부는 합산과세되지 않고 각각 과세된다. 이를 감안해 개인의 소득수준과 소득의 크기에 따라 월세와 전세보증금의 구성비율을 어떻게 하느냐에 따라 세금크기는 달라질 수 있다.

 또한 장부를 기장해 신고하는 것이 절세할 수 있으므로 임대주택과 관련된 공과금, 수선비, 재산세영수증 중개수수료 등 관련 증빙서류를 챙겨서 소득세 신고를 대비하는 것이 바람직하다고 본다.    

[정석]

좋은정보 감사합니다.

[마운틴]

참고하겠습니다.

[만경강]

상가주택인데 1층만 상가이고 2-3층은 주택입니다. 1층에서 월 150만원 소득이 있을 경우 월 부가가치세를 안내도 되는지요. 그리고 종합소득세는 어떻게 하여야 하는지요. 확실하게 알려 주시면 감사하겠습니다.