상가임대차보호법 권리금, 계약 갱신, 임대료 인상 꼼꼼하게 짚어보자

[리앤파트너스]

상가임대차보호법 권리금, 계약 갱신, 임대료 인상 꼼꼼하게 짚어보자

남산돈까스의 원조가 누구인지를 두고 논란이 벌어졌었습니다. 현재 사람들이 줄을 서서 먹는, 원조라고 알려진 집은 사실 원조가 아니라는 내용이 주였는데요, 정말 원조로 가게를 운영했던 분은 권리금도 회수하지 못하고 쫓겨났다고 하니 정말 안타까운 일이 아닐 수 없습니다.

남산돈까스와 같은 임차인과 임대인의 갈등은 어쩌면 흔하게 일어나는 일이라고도 볼 수 있습니다. 특히 최근에는 코로나19로 인해 많은 자영업자 분들이 경제적인 어려움을 호소하고 있는데요, 그로 인한 임대료 연체 등이 발생하면서 분쟁이 더욱 자주 발발하고 있습니다.

오늘은 상가임대차보호법 주요 내용을 알려드리려고 하는데요, 꼼꼼하게 짚어보시면서 권리금, 계약 갱신, 임대료 인상에 대해 정보를 얻어가셨으면 합니다.

1. 상가임대차보호법의 적용 대상은?

환산 보증금을 기준으로 아래의 표의 금액을 초과하는 임대차계약의 경우에는 상가임대차보호법의 일부 조항의 적용이 배제됩니다. 환산 보증금은 월세에 백을 곱한 뒤 보증금을 더 하는 것인데요, 임대료가 지역에 따라 편차가 있기 때문에 지역에 따라 각각 다른 환산 보증금이 적용됩니다.

지역	2019년 개정안
서울	9억원
과밀억제권역, 부산	6억 9천만 원
광역시 등	5억 4천만 원
그 밖의 지역	3억 7천만 원

다만, 계약 갱신과 권리금회수와 관련된 규정은 환산 보증금과는 무관하게 모든 상가임대차보호법의 적용을 받습니다.

2. 계약 갱신 규정

2018년 10월 16일 이후 새로 계약을 체결하였거나 계약을 갱신한 경우라면 임차인은 최초 계약시점부터 10년간 계약 갱신을 요청할 수 있고, 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 계약 갱신을 할 때는 따로 갱신 계약서를 작성하지 않아도 되고, 임차인이 갱신 요청을 하면 그것만으로 갱신될 수 있습니다. 다만, 환산보증금 초과인지 여부에 따라 갱신절차가 달라질 수는 있습니다.

환산 보증금 이하의 임대차 계약인 경우, 계약 만료 6개월~1개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지할 수 있습니다. 마찬가지로, 임차인은 계약 갱신을 요청할 수 있습니다. 계약 만료 6개월~1개월 전, 이 기간 내에 임대인이나 임차인 아무도 별도의 통지를 하지 않는다면 해당 임대차계약은 1년 간 연장됩니다.

환산 보증금을 초과하는 임대차 계약에서의 계약 갱신은 민법이 적용됩니다. 임대인은 계약만료 시점에서 상당한 시간이 지나지 않은 시점까지 계약해지나 조건 변경을 통지할 수 있고, 임차인은 계약 만료 6개월~1개월 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

3. 임대료 인상과 권리금

환산보증금 이하의 임대차 계약의 경우, 임대료는 기존 임대료를 기준으로 최대 5%까지 인상될 수 있습니다. 이 경우 한번 임대료가 증액되면 1년 이내로는 임차인의 동의를 받지 않으면 추가로 금액일 인상할 수는 없습니다.

한편, 환산보증금을 초과하는 임대차 계약은 상가임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받기 때문에 증액의 한계는 별도로 없습니다. 그러나 이 역시 임차인의 동의 없이 일방적으로 증액을 할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 임대료를 인상하기 위해서는 공과부담의 증가 등 증액이 필요한 이유를 제시해야만 합니다.

권리금의 경우, 환산보증금의 영향을 받지 않습니다. 상가임대차보호법은 환산보증금과 관계없이 모든 임대차계약에 대해서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 임대인은 신규임차인과의 임대차계약을 거절하거나, 현저히 고액의 임대료를 요구하는 등의 방법으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.

상가임대차보호법으로 보호를 받고자 하신다면

법률상 규정된 요건을 꼼꼼히 살필 수 있고 최신 분쟁 사례에 대한 정보 역시 풍부하게 보유하고 있는

변호사에게 도움을 요청하셔야 합니다.

[황경희]

문의 드립니다. 현재 전월세 주택에서 임차인으로 살고 있으며, 계약이 2021년 4월까지 였는데 자동갱신 된 상태입니다. 그런데 집주인이 집을 공사한다는 명목으로 나가라고 해서 계약기간이 남아서 못 나간다고 하니 그럼 21년 4월이후부터 자동갱신 됐으니까 21년도 5월부터 임대료 인상분을 계산해서 내놓으라고 하네요. 21년 4월에 집주인이 저에게 임대료 인상해달라는 의사표시도 없었습니다. 제가 소급해서 임대료를 내야 하나요????
2022.2.11. 16:43
[출처] 상가임대차보호법 10년 묵시적 갱신 월세 인상 5% 개정 확인|작성자 마스터 서니짱