부동산 직거래 방법 주의사항 확인해볼게요

[미라클/임순식]

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아파트 매수를 생각하고 있는 A씨는, 원하는 아파트에 대한 매매 중개수수를 계산해보고 해당 금액이 크다고 느껴져서 직거래를 할려고 마음먹었습니다.
그렇다면, 부동산 직거래시 어떤 점들을 주의해서 계약을 진행해야할까요?
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서울같은 경우 아파트 가격과 전세 가격이 현재 떨어졌다고는 하나 전체적으로 높은 금액임에 틀림없습니다.
그렇다보니, 중개수수료가 몇백만원에서 몇천만원까지 나오는 경우도있습니다.
현재는, 위의 사례와 같이 직거래로 계약을 하는 비율이 점점 더 높아지고 있는 실정입니다.
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직거래란,
중간에서 중개를 해주는 공인중개사사무소 없이 바로 매도인과 매수인 혹은 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성하고, 잔금까지 치루는 형태입니다.
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부동산 직거래시 장점과 단점을 먼저 알아보겠습니다.
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장점
공인중개사사 수수료를 아낄 수 있습니다.
이점 말고는, 크게 다른 장점은 없어보입니다.
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단점
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1. 정확한 시세를 파악하기 어렵습니다.

큰 대단지 아파트 같은 경우에는, 어렵지 않으나 1동 혹은 2동밖에 안되는 아파트의 경우에는, 거래 사례가 많지 않기 때문에 정확한
시세를 파악하기 힘듭니다.
특히 단독주택 같은 경우 위치, 토지의 크기나 모양, 주택의 감가상각 ( 시간이 오래되면 그만큼 가치가 떨어지는 현상 ),
근방의 편의시설과의 거리 등 여러가지 요인으로 인해서 가격이 형성되기 때문에 시세를 파악하기가 조금은 힙듭니다.
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2. 해당 부동산의 권리상태, 구조적 상태를 정확하게 파악하기가 힘듭니다.
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3. 계약서를 작성할때, 중간자적 입장에서 작성되어야하는데, 그렇지 못한 경우가 생길 수 있습니다.
ex )원룸 월세 계약시, 임대인에게 유리한 측면으로 적성되는 경우 ( 임차인은, 퇴실시 90만원의 청소비를 부담하기로한다 등 )
사회경험이 많지않은, 청년의 경우에는 위와 같이 임차인에게 조금은 더 불리하게 계약서가 작성될 가능성이 어느 정도는 있다고
보여집니다.
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4. 주택 전세 계약시 임차인이 " 전세자금대출 "을 받아야하는 상황인데, 임대인과 임차인만으로 작성된 계약서는, 전세자금대출이
안됩니다.
이는, 금융기관 입장에서 본다면, 공인중개사사무소에서 중개한 전세계약시에만 전세자금대출이 가능합니다.
이것은, 해당 계약에 대해서 어느 정도 신뢰할 수 있는 계약으로 보기때문입니다.
임대인과 임차인이 직거래로 계약한 전세계약같은 경우, 전세 가격을 실제 보다 더 높여서 더 많은 전세자금대출을 받는 경우도 있기
때문에 위와같은 경우를 막기 위함입니다.
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5. 향후 계약진행절차의 번거로움이 있을 수 있습니다.
매매같은 경우 계약일로부터 30일 이내에 실거래신고를 해야하며, 만일 해당 기간이 지난 경우라면, 그에 따르는 벌금이 부과됩니다.
임대차의 경우 보증금이 6,000만원이 넘거나 월차임이 30만원이 넘는 경우에는, 계약 후 30일 이내에 전월세 신고를 해야합니다.
이것도 올 6월 1일 이후에는, 신고하지 않거나 혹은 거짓으로 신고하거나 기간이 지나서 신고한 경우에는, 과태료가 부과됩니다.
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부동산 직거래시 유의사항을 알아보겠습니다.
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1. 시세 파악

시세를 잘 파악하는것이 급선무입니다.
인터넷이나 발품을 이용해서 시세를 파악하셔야됩니다.
아파트 대단지 같은 경우에는, " 국토교통부 실거래가 공개시스템 "을 통해서 현재 거래되는 가격이나 거래 건수를 알 수 있습니다.
그러나 1동이나 2동으로 이루어진 아파트 단지도 있는데, 해당 단지 같은 경우에는 거래 사례가 많지 않기때문에 인터넷으로 시세를
파악하기 힘듭니다.
이럴 경우에는, 발품을 팔아서 원하는 아파트 근방의 공인중개사사무소를 직접 방문하여 대략적인 해당 매물 가격과 근방에서 비슷하게
거래 되는 가격의 대략적인 흐름을 파악하셔야됩니다.
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2. 현장확인
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기본적으로 밤 보다는, 날씨가 좋은 낮에 가서 매물을 보시는것이 해당 매물의 상태를 보다 정확하게 파악하실 수 있습니다.
특히 하자에 대한 상태를 꼼꼼하게 파악하셔야됩니다.
만일 아파트라면, 누수의 흔적은 없는지? 베란다에 누수나 곰팡이 등은 없는지? 물은 잘 나오는지? 변기물은 잘 내려가는지?
보일러의 노후도는 어떠한지? 등을 꼼꼼하게 체크하셔야됩니다.
하자에 대해서 매매가를 조율할수도있고, 전세나 월세라면 해당 하자에 대해서 입주전까지 수리는 어디까지 해줄 수 있는지?를
확인하셔야됩니다.
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매도인이나 임대인이 주택에 혼자 있는 경우에는, 매수인이나 임차인에게 주택을 안 보여주시는것이 좋습니다.
특히 여자분 혼자 주택에 있을 경우에는, 더욱 그렇습니다.
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3. 마음에 드는 매물을 발견하였을 경우
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여러가지 서류를 통해서 해당 매물에 권리나 법직인 부분에 이상이 없는지를 확인하셔야됩니다.
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A. 등기부등본
대법원인터넷등기소에서 등기부등본을 보실 수 있습니다.
해당 부동산의 권리관계를 확인하는 문서입니다.
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표제부, 갑구, 을구로 구분되며,
a. 표제부는, 해당 부동산의 소재, 지번, 건물의 표시 등이 기재되어있습니다.
b. 갑구는, 소유권에 관한 사항이 기재되어있습니다.
압류, 가압류, 가처분 등의 등기가 있는지를 확인합니다.
빨간색 실선으로 가로방향으로 그어진것은, 말소된 사항으로 맨 마지막에 있는 소유자를 파악하시면됩니다.
c. 을구는, 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어있습니다.
주택이라면, 전세권이나 저당권 등이 기재되게됩니다.
전세같은 겨우 저당권이 설정되어있다면, 잔금때 어떻게 처리할것인지?를 확인하셔야됩니다.
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B. 건축물대장
정부 24사이트 내에서 출력이 가능합니다.
해당 부동산이 불법건축물인지? 를 파악할 수 있습니다.
불법건출물이라면, 건축물대장 상단의 오른쪽에 불법건축물이라고 크게 기재되어있습니다.
만일 매매같은 경우 불법건축물을 구입하게되면, 이행강제금이 추후 계속 부과될 수 있기 때문에 주의하셔야됩니다.
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C. 토지 e음
토지 e음 사이트 내에서 출력이 가능합니다.
해당 부동산의 토지이용규제에 관한 사항을 파악할 수 있습니다.
토지 매매시 해당 토지가 어떤 규제지역에 포함되어있고, 어떤 규제가 있는지를 알 수 있습니다.
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상가 임차시, 임차인이 당구장을 개업할 계획인데, 토지이용규제시스템을 보니, 초등학교와 거리가 가까워서 해당 건물이
상대보호구역으로 지정되어있다면, 당구장 허가가 나기 힘듭니다.
위와 같은 경우를 막기 위해서 꼭 살펴봐야하는 서류입니다.
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D. 토지대장
정부 24사이트에서 출력이 가능합니다.
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4. 계약서 작성
마음에 드는 매물의 서류를 확인한 결과 이상이 없다면 계약서를 작성하게됩니다.
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A. 등기부등본 다시 확인
계약서 작성 전 등기부등본을 다시 한번 출력하여, 그 전에 보았던 내용과 똑같은지? 새로운 권리가 기재된것은 없는지?를 체크하셔야됩니다.


B. 소유자 확인
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a. 소유자가 계약하러 나온 경우
소유자의 신분증을 받아서 등기부등본 갑구에 있는 소유자 인적사항과 같은지를 확인합니다.
이후 소유자의 신분증 진위 확인을 해보는데, 정부 24사이트 내에서 확인할 수 있습니다.


b. 대리인이 계약하러 나온 경우
대리 계약에 필요한 서류를 잘 가져왔는지를 확인하셔야됩니다.
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대리인이 대리계약시 필요한 서류는, ( 위임인 : 소유자, 임대인 / 수임인 : 대리 계약하러 나온 사람 )
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1. 위임장
위임인 인적사항이 등기부등본 갑구 소유자와 일치하는지?
위임 내용에 해당 부동산을 대리인에게 대리한것이 맞는지?
위임장에 찍혀있는 인감이 인감증명서에 찍혀있는 인감과 같은것인지?
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2. 위임인 신분증
등기부등본 갑구에 있는 소유자 인적사항과 일치하는지?
정부 24사이트 내에서 신분증 진위확인을 해봅니다.
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3. 위임인 인감증명서
인감증명서를 위임인 본인이 발급받아서 온것인지? 아니면 대리로 대리인이 발급받았는지?
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4. 위임인 도장
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5. 수임인 신분증
위임장에 기재된 수임인 인적사항과 같은지?


서류가 이상이 없다면, 위임인에게 연락하여 수임인에게 진정한 대리권을 준것이 맞는지?를 다시 한번 확인합니다.
해당 통화 내용은, 녹음해두시는것이 좋습니다.
계약금은, 등기부등본 상 소유자 명의로된 계좌로 입금합니다.( 현금 거래는, 안하시는것이 좋습니다 )
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C. 계약 내용
해당 부동산의 주소와 거래 조건이 맞는지?
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D. 특약 내용
현장확인시 발견된 하자를 어떻게 처리해줄것인지?
매수인에게 불리한 특약 사항은 없는지?
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5. 실거래신고, 전,월세 신고
계약 후 30일 이내에 신고를 해야합니다.
매매같은 경우 잔금일에 실거래신고 필증이 있어야만 소유권 이전이 가능합니다.
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6. 중도금 이체
매매인데, 계약서 상 중도금이 있다면, 등기부등본을 다시 한번 출력해서 계약시와 변한것이 없는지를 다시 한번 확인 후 등기부등본 상 소유자 명의로 이체해야합니다.
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7. 잔금시
잔금을 입금하기 전 등기부등본을 다시 한번 출력하여 계약시와 변한것이 없는지를 확인 후 잔금을 등기부등본 상 소유자 명의로 이체합니다.
전세나 월세라면, 잔금 지급 후 이사를 한후 당일에 해당 주민센터에 임대차계약서와 신분증을 가지고 가서 전입신고와 확정일자를 맡습니다.
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위와같이 부동산 직거래는, 중개수수료를 아낄 수 있다는 장점이 있는만큼 여러가지 단점도 분명 존재합니다.
해당 단점들을 하나 하나 꼼꼼하게 확인 후 거래를 진행하셔야 불측의 손해를 방지할 수 있습니다.