중개수수료 (약정보수가 부당하게 과다하다고 볼 특별한 사정이 있을 때에만 예외적으로 적당한 범위로 제한할 수 있다)

[농지오케이]

중개수수료 (약정보수가 부당하게 과다하다고 볼 특별한 사정이 있을 때에만 예외적으로 적당한 범위로 제한할 수 있다)

보수 약정이 있으면 중개업자는 약정보수 전부를 청구할 수 있지만

위임의 경위와 업무의 난이도, 들인 노력, 의뢰인이 얻는 구체적 이익 등을 고려해 약정보수가 부당하게 과다하다고 볼 특별한 사정이 있을 때에만 예외적으로 적당한 범위로 제한할 수 있다

[대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결]

【판시사항】

[1] 종중이 그 소유 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 약정을 체결하는 행위가 총유물 관리·처분행위에 해당하는지 여부(소극)
[2] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계(=민법상 위임관계) 및 위임계약에서 정한 보수액이 부당하게 과다한 경우, 수임인이 청구할 수 있는 보수액의 범위

【참조조문】

[1] 민법 제31조, 제275조, 제276조 제1항
[2] 민법 제2조, 제680조, 제686조

【참조판례】

[1] 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결(공2003하, 1775), 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결(공2007상, 693) / [2] 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결(공1993하, 1684), 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결(공2002상, 1085), 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결(공2006하, 1253)

【전문】【원고, 상고인 겸 피상고인】

원고 (소송대리인 변호사 최지우 외 2인)

【피고, 피상고인】

○○○문중

【피고, 피상고인】

△△△ 주식회사 (소송대리인 변호사 이기영)

【원심판결】

대전고법 2011. 11. 18. 선고 2011나2379 판결

【주 문】

 
1.  원심판결 중 피고 1 종중에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 2. 원고의 나머지 상고와 피고 2 회사의 상고를 각 기각한다. 3. 상고비용 중 원고의 피고 2 회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하고, 피고 2 회사의 상고로 인한 부분은 위 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 살펴본다. 
1.  원고의 피고 1 종중에 대한 상고이유에 관하여 
가.  원심판결 이유에 의하면 원심은, ① 피고 1 종중의 이사장 소외 1이 2008. 5. 10. 피고 1 종중을 대표하여 피고 2 회사에게 피고 1 종중 소유의 공주시 금흥동 (지번 생략) 임야 38,095㎡ 중 37,520㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 181억 6천만 원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 사실, ② 중개업자인 원고가 이 사건 매매계약 당일 매도인 피고 1 종중 이사장 소외 1 및 매수인 피고 2 회사 대표이사 소외 2의 의뢰에 따라 이 사건 매매계약의 내용을 담은 부동산 매매계약 변경 합의서의 작성을 알선한 사실, ③ 같은 날 이사장 소외 1은 피고 1 종중을 대표하여, 대표이사 소외 2는 피고 2 회사를 대표하여, 각 원고에게 ‘공인중개사법에 의한 법정 중개수수료 상한한도액(0.9%)’을 수수료로 지급하기로 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)한 사실을 인정한 다음, 이 사건 약정의 체결에 관하여 성인 여자 종원을 포함한 피고 1 종중의 결의가 없었으므로 이 사건 약정은 피고 1 종중에 대하여 효력이 없다고 판단하여, 제1심판결 중 피고 1 종중에 관한 부분을 취소하고, 원고의 중개수수료 청구를 배척하였다.
 
나.  그러나 원심의 위와 같은 조치는 수긍하기 어렵다.
종중은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 민법 제275조, 제276조 제1항이 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하고 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리·처분행위는 무효라 할 것이나, 위 법조에서 말하는 총유물의 관리 및 처분이라 함은 총유물 그 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미하는 것이므로, 피고 1 종중이 그 소유의 이 사건 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 것은 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 불과하여 이를 총유물의 관리·처분행위라고 할 수 없다 ( 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결, 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 참조).
따라서 이 사건 약정의 체결이 총유물의 관리 및 처분행위에 해당함을 전제로 피고 1 종중이 성인 여자 종원을 포함한 피고 1 종중의 결의 없이 원고와 이 사건 약정을 체결하였다는 이유만으로 이 사건 약정이 무효라고 보아 원고의 청구를 기각한 원심의 조치는 총유물의 관리 및 처분에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.
 
2.  원고의 피고 2 회사에 대한 상고이유에 관하여
부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같은바( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다( 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다50190 판결 참조).
위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 피고 2 회사로부터 이 사건 매매계약의 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고 2 회사가 얻게 되는 구체적 이익 등을 고려할 때 원고와 피고 2 회사 사이에 정한 ‘매매대금의 0.9%에 해당하는 금액’의 약정보수액이 부당하게 과다하다고 하여 이를 50% 감액한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 중개계약의 성질 및 중개수수료의 감액에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
 
3.  피고 2 회사의 상고이유에 관하여
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 1 종중을 대표하는 이사장 소외 1로부터 직접 의뢰받아 부동산 매매계약 변경 합의서의 작성을 알선함에 있어 피고 1 종중 대표자의 의뢰를 믿고 이에 응한 것을 넘어 피고 1 종중의 유효한 결의 유무까지 확인할 의무는 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제25조 및 제32조 제1항의 해석, 적용과 관련한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다.
 
4.  결론
그러므로 원심판결 중 피고 1 종중에 관한 부분은 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 이를 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고와 피고 2 회사의 상고를 각 기각하며, 상고비용 중 원고의 피고 2 회사에 대한 상고로 인한 부분은 원고가 부담하고, 피고 2 회사의 상고로 인한 부분은 위 피고가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박일환(재판장) 신영철 민일영(주심) 박보영

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https://www.law.go.kr/precSc.do#licPrec165612