세무사도 헷갈리는 주택 양도세 쉽게 계산하는 법

[자카란다]

세무사도 헷갈리는 주택 양도세 쉽게 계산하는 법

양도세의 기본, ‘과세표준’ 구하는 방법은

양도세의 과세표준을 구하는 방법은 의외로 간단합니다. 가령 10억원에 취득한 주택을 15억원에 매도했다고 가정해 보도록 하겠습니다. 세법에서는 매도 금액인 15억원을 ‘양도가액’, 취득 금액인 10억원을 ‘취득가액’이라고 설명하는데요. 크게 보면 양도가액에서 취득가액을 뺀 값이 과세표준이 됩니다.
 
하지만 이렇게 간단하게 끝나지는 않겠죠? 아직 빼야 할 것이 많이 남았는데요. 지금부터 집중하셔야 합니다. 빼야 할 것이 많을수록 과세표준이 줄어들게 되니 납세자가 내야 할 세금이 줄어들거든요.

먼저 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액에서 ‘필요경비’를 한 번 더 빼야 합니다. 양도세에서 말하는 필요경비란 주택의 기능을 개선하기 위한 자본적 지출 비용을 뜻하는데요. 대표적으로 주택 취득 당시 납부한 ‘취득세’, 소유권 이전 등을 위한 ‘법무 비용’, ‘중개 보수료’, ‘주택 인테리어 비용’ 등이 있습니다.
 
여기서 핵심은 바로 인테리어 비용입니다. 마음 같아선 인테리어에 들어간 모든 비용을 필요경비로 처리해 과세표준을 낮추고 싶겠지만, 필요경비에 해당하는 인테리어 항목은 법으로 정해져 있는데요. 필요경비로 인정되는 인테리어 항목은 ‘새시’, ‘상하수도 배관공사’, ‘베란다 확장’, ‘보일러 교체’ 등이 있습니다. 이러한 공사를 진행했다면, 현금 영수증이나 카드 결제 내역 등을 증빙 자료로 제출하면 필요경비로 인정됩니다.

한 가지 꿀팁을 덧붙이자면, 새 아파트 입주 시 옵션으로 선택하는 것들은 취득원가로 인식돼 모두 필요경비 처리가 가능합니다. 하지만 옵션이 아쉬워 개별적으로 공사를 진행한다면 필요경비 처리는 불가능하죠. 즉 아파트 옵션은 가급적 선택하는 것이 좋습니다.

마지막으로 기본공제 250만원을 제하면 양도세의 과세표준이 완성되는데요. 1주택자는 주택을 3년 이상 보유했다면, 장기보유특별공제를 적용받아 과세표준을 더 낮출 수 있습니다. 다주택자라 하더라도 비조정지역의 주택을 보유했다면 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있으니 아래 표를 보고 확인해 보시길 바랍니다.

양도세 세율을 줄이려면 ‘2년’만 기억하세요!

양도세율은 보유 기간에 따라 세율 차이가 상당합니다. 따라서 양도세율에 대해 자세하게 공부하지 않았다면, 단 하루 차이로도 수천~수백만원의 금전적 손실을 입게 될 수도 있는데요. 여러분은 지금부터 ‘2년’이란 시간만 기억하시면 됩니다. 2년의 중요성은 사례를 통해 자세히 확인해 보도록 하죠.

가령 2021년 7월에 주택을 취득한 A 씨가 2022년 2월에 주택을 팔게 된다면, 양도세율은 무려 70%가 적용됩니다. 단 1년도 보유하지 않았기 때문이죠. 만약 1년 이상~2년 미만 보유한 경우에는 이보다 10% 낮은 60%의 세율이 적용되는데요. 하지만 2년 이상 보유하게 되면 양도세율은 주택 가액에 따라 6~45%가 차등 적용되는 등 급격하게 낮아집니다.
 
즉 내야 할 양도세의 과세표준이 1억원인 경우, 2년 이전에 주택을 매도하면 6,000만원~7,000만원을 온전히 세금으로 납부해야 하지만, 2년 이상 보유 시 내야 할 세금은 35%의 세율에 누진공제 1,490만원을 뺀 2,010만원이 됩니다. 따라서 양도세를 절세하기 위해서는 2년 이상 보유하는 것이 현명합니다.

강화된 세법 적용은 취득일 기준? 양도일 기준? 궁금할 세(稅)!

앞서 언급한 60~70%의 단기 비례 세율은 2021년 6월 1일 이후 적용된 법입니다. 과거에는 1년 이하 보유 시 40%, 1년 이상 보유 시 6~42%의 양도세율이 적용됐죠. 그렇다면 법이 강화되기 전에 주택을 취득하고, 법이 강화된 이후에 매도했다면 양도세율은 어느 것을 적용하게 될까요?
 
예를 들어, 2019년 11월에 주택을 취득하고 2021년 7월에 매도했다 가정하면, 강화된 법 이전에 주택을 취득했으니 이전법을 적용받아 6~42%(1년 이상 보유)의 세율이 적용된다고 생각하기 쉬운데요.
 
하지만 실제로 적용되는 세율은 60%입니다. 현행법에서 단기 비례 세율을 산정할 때 취득일과 관계없이 양도일만 기준으로 삼고 있기 때문이죠. 즉 2년 이상 보유하지 않은 상태에서 2021년 6월 1일 이후에 매도했다면 예외 없이 60~70%의 세율이 적용됩니다.

#자이