올해부터 달라지는 종합부동산세
종합부동산세 납부 의무 기준은?
종합부동산세 (이하 ‘종부세’)의 과세기준일은 재산세 과세기준일과 같습니다. 매년 6월 1일 기준 보유 주택에 대해 해당 연도 12월 1일부터 15일까지 종부세가 부과됩니다. 그렇다면 모든 주택에 대해서 종부세를 내야 할까요? 그렇지 않습니다. 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세 대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종부세를 납부할 의무가 있는 것이죠.
한편, 주택을 한 채만 단독으로 소유한 1세대 1주택자는 11억원을 초과하는 경우 종부세를 납부할 의무가 있습니다. 최근 종부세법 개정안이 국회 본회의를 통과해 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준선이 9억원에서 11억원으로 높아졌습니다.
종부세 과세표준 계산 방법은?
종부세 과세표준은 주택 공시가격에서 위 공제 금액을 차감한 후 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다. 공정시장가액비율은 아래와 같이 연도별로 순차적으로 올라 2022년에 100%를 적용합니다.
위 과세표준에 종부세율을 적용합니다. 종부세율은 최근 급격히 오르고 있는데요. 2020년 7월 10일 주택시장 안정 보완대책에 따라 종부세율은 아래와 같이 개정되었습니다.
한편, 납세의무자가 법인(사업의 특성을 고려해 대통령령으로 정하는 경우는 제외)인 경우 과세표준 계산 시 6억원이 공제되지 않습니다. 또 과세표준에 아래 세율을 적용해 계산한 금액을 주택분 종부세액으로 합니다.
① 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 3%
② 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 6%
이와 같이 법인이 주택을 보유한 경우 종부세율이 사실상 최고세율이 적용되므로, 조정대상지역 내 2주택 이상이거나 3주택 이상이라면 보유세 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.
또 1세대 1주택을 단독으로 보유한 자는 연령 및 보유 기간에 따라 산출세액에서 추가 세액공제됩니다. 2020년 7월 10일 주택시장 안정 보완 대책에 따라 아래와 같이 개정되었으며, 공제 한도가 최대 80%로 늘어났습니다.
이와 같이 1세대 1주택자가 고령이고 장기간 보유했다면, 세액공제가 최대 80%까지 되므로, 굳이 배우자와 명의를 분산할 필요가 없습니다. 단독명의에서 부부간 공동명의로 변경 시 일단 취득세가 발생하며, 증여재산가액이 6억원을 초과하면 증여세가 발생합니다.
또, 1세대 1주택을 배우자와 공동명의로 보유하고 있는 경우로서 공동명의보다 단독명의로 종부세를 납부하는 것이 유리할 때는 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 관할세무서에 신청하면, 1주택 단독명의로 종부세를 납부할 수 있습니다.
이와 같이 계산한 재산세와 종부세의 합계액이 직전 사업 연도 합계액보다 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해 세부담 상한선을 두고 있습니다. 2020년 7월 10일 주택시장 안정 보완 대책에 따라 세부담 상한선이 아래와 같이 개정되었습니다.
종합부동산세 사례분석 비교
예를 들어보겠습니다. A는 1세대 1주택자로서 압구정 현대아파트 109㎡(33평)를 보유하고 있습니다. 이 경우 작년과 올해 보유세는 다음과 같습니다.
B는 아크로리버파크 112㎡(34평)와 압구정 현대아파트 109㎡(33평)를 보유하고 있습니다. 이 경우 작년과 올해 보유세는 다음과 같습니다.
위와 같이 1주택 보유자가 장기보유하고, 고령자인 경우 과세기준선 상향, 고령자 세액공제율 상향 등으로 종부세 인상 효과가 거의 없으나, 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상을 보유한 경우라면 종부세율 인상으로 올해부터 세부담이 크게 증가합니다.
한편, 종부세는 인별로 과세하므로, 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 경우에는 부부가 공동명의로 보유하는 것보다 각각 1채씩 보유하는 것이 종부세율이 낮게 적용되어 종부세가 적어집니다.
이와 같이 조정대상지역에 2주택 이상 보유한 경우 올해부터 보유세가 높아지므로, 보유세 부담이 크다면 매각 또는 증여 등을 고려할 필요가 있습니다.
#리브드부동산, 정진형