상가 임대차 만료 후 퇴거할 때 원상복구 어디까지

[미라클/임순식]

상가 임차인이 임대차계약 만료 후 퇴거 시 원상복구(원상회복)에

관하여 한번 알아보면, 상가란 상업을 위한 공간으로 사업이 번창하여

오랫동안 유지하고 계신 분들은 문제가 없습니다.

그러나 재계약을

하지 않고 퇴거하는 이유는 사업 부진으로 사업장을 정리할 때가 대부

분입니다. 이때 임대인과 임차인 사이에 원상복구에 관한 각종 첨예한

문제들이 대립하고, 감정적으로 악화하는 사례가 많은 편입니다.

임차인이 상가를 구해 시설하는 경우의 수는 아래와 같습니다. 물론,

세분하면 더욱 많겠지만 일반적인 내용들로 보겠습니다.

- 신축 분양상가나 시설이 전혀 없는 빈 상가를 임차, 시설을 새로이 한 경우.

- 구 임차인에게 권리금을 주고 동종업종의 기존 시설물들을 그대로 인수.

- 권리금을 주고 상가를 인수한 후 기존의 시설 대부분을 사용하되 부분적으로

새로운 시설물을 설치.

세입자가 임대차 계약 기간이 끝나 퇴거할 때 대개 건물주(임대인)는​

계약서에 인쇄된 문구를 제시하면서, 아무것도 없는 상태로 깨끗하게

철거하기를 임차인에게 자연스럽게 요구합니다. 이때 빈 상가점포를

임차하여 시설 전부를 새로 한 경우에는 별문제 없이 철거하겠지만, 다른

상황이라면 임대인과 임차인 사이에 다툼의 소지가 다분합니다.

부동산중개사무소에서 주로 사용하는 상가 임대차계약서 서식에는

'원상복구를 언급한 조항'이 아래와 같이 인쇄되어 있습니다.

"임대차 계약이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한
다." [출처 : 한국공인중개사협회 상가임대차 계약서 내용 중]

위 조항 때문에 임대인과 임차인은 최초의 빈 점포 상태로 원상 복구하는

것으로 많이 오해하고 있습니다. 그러나 대법원 판례에서는 "다른 약정이

없는 한 현 임차인은 임차할 당시 상태로만 원상복구의 의미가 있다"라고

하였습니다. 임차할 그 시점에 구 임차인의 시설이 있었고, 그 후로 현 임차

인이 새로운 시설을 했다면 새로운 시설 부분만 원상복구 하면 된다는 내용

입니다.

임대차 계약 시에 임대인은 "임차인은 계약 만료 시 아무런 시설이 없는

최초의 공실인 상태로 원상복구 한다./ 퇴거 시에 내부 구조물 전부를 철거

하기로 한다." 라는 등의 조항을 특약으로 따로 표기해야 하며, 반대로 임차인은

다른 약정 없이 계약했다면 임차할 당시의 시설물에 대한 증명으로 사진,

시설리스트, 상태 등의 자료를 따로 준비 및 보관하여야 추후 분쟁을 예방

할 수 있습니다.

원상복구에 관한 문제가 많이 발생하여 1990년에 원상복구에 관한 아주

중요한 판례가 대법원에서 나왔습니다. 아래와 같이 요약 발췌합니다.

대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결
​
[판시사항]
가. 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로
인한 원상회복 채무의 범위
​
[판결요지]
가. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여
내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여
반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서
임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지
원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.