편집자 주
1주택만을 가지고 있다면, 무조건 양도세가 비과세될까? 이번 주는 고가주택을 공동으로 가지고 있는 경우 어떤 세금 문제에 직면하게 되는지 알아 보도록 하자.
사례 소개
화수분 씨는 70대 남편으로서 시가 15억 원 이상의 단독주택을 12년 이상 소유하고 있던 중 2011년에 그 중 1/3지분을 배우자에게 증여하였다. 부부는 이 주택 이외에는 다른 주택이 없다. 이 주택을 매도 시 1세대1주택의 혜택 즉 기본공제, 장기보유 및 노령자 감면을 받을 수 없을까? 그러면 이 경우 1세대 2주택으로 간주될까? 또한 2011년에 배우자에게 증여한 부분을 본인이 다시 증여 받아 1세대 1주택으로 만들어야 할까?
1세대란?
소득세법 시행령 제154조 제1항 규정의 1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 양도한 경우 비과세(고가주택은 과세) 되는 것이다.
“1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로서, “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다.
양도가액이 9억 원을 초과하는 경우(고가주택)에는 그 초과 분에 대하여 양도세 과세
1세대1주택으로서 위의 비과세요건을 충족하였으면 비과세가 되는 것이나, 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우(고가주택)에는 그 초과 분에 대하여는 양도소득세가 과세된다.
또한, 고가주택 판단은 해당 주택 전체의 가액에 의하여 판단하는 것이므로 전체의 가액이 9억 원을 초과하는 경우에는 고가주택에 해당하는 것이며, 공동소유 주택을 양도하는 경우에는 각각 자기의 지분에 따른 양도소득세를 계산하여 신고 납부하는 것이다.
참고로, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 고가주택을 주택의 건물과 그 부수토지를 지분으로 같이 양도하는 경우에 양도차익은 아래와 같은 방법으로 산정한다.
소득세법 제95조 제1항의
규정에 의한 양도차익 × 지분율 × (양도가액×지분율) - (9억원×지분율) / (양도가액×지분율)
증여 받아 5년 이내에 양도하는 경우 세액계산은 당초 증여자가 양도한 것으로 보아
소득세법 제97조 제4항의 규정에 의하여 배우자로부터 증여 받아 5년 이내에 양도하는 경우 납세의무자는 증여를 받은 부동산을 양도한 자이나 세액계산은 당초 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산한다.
즉, 취득가액은 당초 증여자가 취득한 가액으로 계산하는 것이며, 취득일도 당초 증여자의 취득일을 기준으로 보유기간을 계산한다. 배우자 이월과세 적용하여 세금계산시 아래 내용을 참고하자.
① 납세의무자 : 수증자
② 취득가액 : 증여자가 취득한 취득가액(취,등록세 포함)입니다.
③ 필요경비 : 양도 시 중개수수료 및 증여세
* 수증자(양도자)가 증여 받을 당시 부담한 취.등록세는 공제되지 않음
④ 세율 적용 시 보유기간 계산 : 증여자의 취득일 ~ 양도일
⑤ 장기보유특별공제 보유기간 : 증여자의 취득일 ~ 양도일
시사점
1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유한 경우에는 1세대1주택으로 본다. 고가주택의 양도소득세 계산방법을 보면 전체 양도가액 중 9억 원에 상당하는 양도소득은 1세대1주택으로 비과세 적용이 되며(즉, 장기보유공제도 적용함) 양도소득기본공제도 각각 적용한다. 그러나, "노령자 감면"은 종합부동산세에서 적용되는 것으로 양도소득세 계산에는 "노령자 감면"이란 없다.
세무법인 정상