까부요가 정리 했어요. 종물, 부합물, 제시외건물

[까부요(강화공인)]

발행본-종물,부합물,제시외건물.docx

(스터디모임때 까부요가 정리발표한 자료인데 참고하세요)

각각 독립된 두 개의 물건이 소유자를 같이 하고 하나의 물건이 다른 물건의 효용을 돕기 위하여 부속되어 있는 경우에 이를 주물과 종물이라 한다. 주물은 다른 재화의 보조적으로 이용함이 없이 경제적 가치를 가지는 것이라 하겠으나, 종물은 그 스스로가 독립된 경제적 가치를 가지지 못하고 다른 물건의 상용에 공여하기 위하여 부속되는 것으로서, 예로는 배와 노, 자물쇠와 열쇠 등이다.

 이에 반하여 부합물이란 소유자를 각각 달리하는 수개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것으로, 분리시키려면 그 물건이 훼손되거나 과다한 비용을 들여야 하는 상태, 즉 물리적·사회적·경제적으로 보아서 분리불능의 상태가 되는 것을 말한다. 부합의 경과로 생성한 물건을 부합물 혹은 합성물이라 한다.

제시외 건물이란 경매시 매각에서 제외되는 건물을 말한다.  따라서 저당권이 미칠 수 없고 타 부동산과 더불어 같이 소유권이 이전될 수 없는 것이다.  예를 들어 대지와 주택이 있고 그 대지 위에 별도의 건물인 축사가 있을 경우, 저당권은 대지와 주택에 있어 그 저당권이 실행되었다고 하면, 축사는 대지와 주택과는 별도의 부동산으로 제시외 건물이 되어 소유권을 취득할 수 없다.    

[출처] 주물과 종물, 부합물|작성자 경매상담소

I.     종물

물건의 소유자가 그 물건의 일상적인 사용을 돕기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 경우에, 그 물건을 주물이라고 하고 주물에 부속시킨 다른 물건을 종물이라고 한다.  배와 노, 시계와 시계줄이 그 예이다. 그러나 주물로부터 독립된 물건이다.  어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는

① 주물의 상용에 기여하고

② 주물에 부속되어야 하며

③ 독립한 물건이면서

④ 주물과 종물이 동일한 소유자에 속하여야 한다.

주물-종물관계를 인정한 예

① 농지에 부속한 양수장 시설은 주물인 몽리 농지의 종물이다.

② 연탄창고 및 공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 본채의 종물이라고 본 사례

③ 횟집으로 사용할 점포건물에 거의 붙여서 횟감용 생선을 보관하기 위하여 즉 위 점포건물의 상용에 공하기 위하여 신축한 수족관건물은 위 점포건물의 종물이다.

④ 주유소의 주유기는 계속해서 주유소 건물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하고 있으므로 주유소 건물의 상용에 공하기 위하여 부속시킨 종물이다.

주물-종물관계를 부정한 예

①  호텔의 각 방실에 시설된 텔레비전, 전화기, 호텔 세탁실에 시설된 세탁기, 탈수기, 드라이크리닝기, 호텔 주방에 시설된 냉장고 제빙기, 호텔 방송실에 시설된 비디오, 앰프 등은 호텔의 경영자나 이용자의 상용에 공여됨은 별론으로 하고 호텔 자체의 경제적 효용에 직접 이바지하지 않음은 경험칙상 명백하므로 호텔에 대한 종물이라고는 할 수 없다.

② 정화조는 필수적으로 설치되어야 하고 이 사건 정화조가 위 3층건물의 대지가 아닌 인접한 다른 필지의 지하에 설치되어 있기는 하지만 위 3층건물 화장실의 오수처리를 위하여 위 건물 옆 지하에 바로 부속하여 설치되어 있음을 알 수 있어 독립된 물건으로서 종물이라기 보다는 위 3층건물의 구성부분으로 보아야 할 것이다.

③  주유소 지하에 매설된 유류저장탱크는 토지에 부합됨.

종물의 효과

종물은 주물의 처분에 따른다.  여기의 처분은 소유권양도, 제한물권 설정과 같은 물권적 처분뿐만 아니라 매매 대차와 같은 채권적 처분도 포함하는 넓은 의미이다.  주물 위에 저당권이 설정된 경우에 저당권의 효력이 종물에도 미친다는 데 대하여는 명문의 규정을 두고 있다. (민법 358조)

II.  부합물

혼화(混和), 가공(加工)과 더불어 소유권의 취득원인으로서의 첨부(添附)에 해당한다. 부합에 의하여 만들어진 물건을 부합물(附合物) 또는 합성물(合成物)이라고 한다. 부합되는 주물은 토지, 건물 등의 부동산이어야 한다. 부동산에 부합하는 물건은 동산에 한정된다는 것이 지배적 견해이나, 판례는 부동산도 포함된다고 본다. 부합이 되려면 부착·합체가 물건을 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 필요로 하는 정도이어야 한다(257조). 물건을 분리하게 되면 경제적 가치가 심하게 감소되는 경우도 이에 포함되는 것으로 본다. 부합의 원인은 인공적이거나 자연적이거나를 불문한다. 부합하는 물건의 가격이 부합되는 부동산의 가격을 초과하더라도 부합되는 부동산의 소유자가 부합하는 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 부합된 물건이 타인의 권원에 의하여 부속된 것인 때에는 그 물건은 부속시킨 자의 소유로 된다(256조). 타인의 권원이란 타인의 부동산에 자기의 물건을 부속시켜 그 부동산을 이용할 수 있는 권리로서 지상권, 전세권, 임차권 등이 이에 속한다. 건물과 토지는 언제나 별개의 부동산이므로 건물은 토지에 부합하지 않으나 수목(樹木)은 토지에 부합한다. 농작물은 권원 없이 타인의 토지에 경작한 경우라도 그 농작물의 소유권은 언제나 경작자에게 있다는 것이 판례의 입장이다.

토지의 부합물

정원수, 정원석, 석등, 교량, 돌담, 도랑, 도로의 포장등이 있다.  대표적인 부합물은 수목을 들 수 있다.  수목은 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목과 명인방법을 갖춘 수목을 제외하고는 부합물로 취급한다.  그러나 농작물은 토지에 부합되지 않고 경작자의 소유다.  지하구조물,유류저장탱크도 토지의 부합물이 된다.

건물의 부합물

증축, 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없으면 기존건물에 부합한다.  2층 건물에 증축하여 방1개,거실1개 및 욕실이 있으나 하수관이 없고 출입구가2층을 통하여 외관상 기존건물과 일체가 되는 3층 부분, 증축된 욕실이나 화장실, 아파트 급수용물탱크를 위한 옥탑등이다.  감정평가 포함 여부에 관계없이 매수인은 부합물의 소유권을 취득한다. (대법원 1992.12.8 선고 92다26772,26789판결)

부합물이 아닌 것

부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 되나, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 평가의 대상이 되지 않는다. (민법 제256조 단서)

건물의 실체를 갖춘 지하구조물

“ 공동가설공사, 건축공사, 전기공사 등의 공정이 모두 이루어지고, 지하1층내지 지하6층까지의 기중, 지붕 및 주벽등의 시공이 완료된 지하구축물은 토지의 부합물이 아니다.”(서울고법 2003나8031판결)

기존건물과 신축건물

“기존건물 및 이에 접한 신축건물 사이의 경계벽체를 철거하고 전체를 하나의 상가건물로 사용한 경우, 제반 사정에 비추어 신축건물이 기존건물에 부합되어 1개의 건물이 되었다고 볼 수 없다.”(대법원 2002.5.10.선고 99다24256판결)

건물과 태양열 보일러

태양열보일러는 쉽게 분할 가능하므로 부합물로 보기 어렵다.

부합의 효과

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다(민법 제256조).  저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미친다.(민법358조)

III.                  제시외 건물

제시외 건물은 매각에서 제외되는 건물을 말한다.  제시외 건물을 경락받으면 법정지상권유무의  문제가 발생한다.  즉, 종물과 부합물처럼 주요 부동산의 매매에 따라 같이 그 소유권이 이전되는 것이 아니며, 저당권의 효력도 미치지 않는다. 

 IV.                  판례

생략....