2024년 갑진년 새해도 용인 화성 평택이다!!

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#용인시

땅투자자 입장에선

'개발의 타당성'을 바로 볼 수 있는 인지능력이

반드시 필요하다

개발의 타당성이 낮은 땅에 들어갔다간

낭패보기 십상이기 때문

#화성시

#평택시

#용인특례시

개발의 타당성을 조사, 조율하는 방법은 무엇인가

어떤 자는 해당지역 주민의 여론을 조사하는 것이라고

하는데 천만에 말씀!

여론(여러 의견)을 알아보는 것보다 더 중요한 게 있다

해당지역의 '주거인구의 변화상황'을

정밀하게 알아보는 것!

인구변화를 살피는 것이다

인구증가의 이유를 모색하면

해답이 바로 나온다

투자의 확신이 생긴다

#땅투자

#수도권

설령 개발을 원하는 주민들이 압도적으로

많다 치자

그러나

개발규모 대비 그 사용가치를 높일 지역핵심인구가

만약 부족하다면

큰일!!

개발의 타당성이 팍 떨어져

지역공실률만 높아진다

#김포시

지역핵심인구

(1) 상가인 경우 유동 및 주거인구의 조화

(2) 아파트의 경우 주거인구 상태

#경기도

#남양주시

#시흥시

김포 서울 편입 문제도 마찬가지다

지역주민의 의견보다 더 중요한 건

현실적인 실효성과 실용성이다

사용가치가 가장 중요하다

서울의 인구밀도는 가히 세계 최고 수준

서울은 세계 최고의 과밀억제권역

외려 과밀화를 해소할 판국에

성장관리권역의 김포시를 김포구로

만든다는 건 서울의 초과밀화를 조장하는 격

외려 서울의 일부지역을 김포시(성장관리권역)로

편입 시키는 게 현실적인 대안, 방안이다

과밀화를 줄이기 위해 성장관리권역이

공존+존재하는 것 아닌가

인천과 시흥의 경우

한 공간 안에 과밀억제권역과 성장관리권역

모두가 포함된 지경

'과밀화현상'을 지자체 자체 내에서

해결 방안 마련이 가능하다

인천 송도일대

#서울

#강남

#시흥시

오후 8시가 되면 집으로 매일 전화가 온다

어떤 때는 연속 두 번 온 적도 있다

여론조사전화다

대통령지지율을 조사한다는 데

무리다

무의미하다

쓸데 없는 짓이다

부정확하기 때문

체감으로 느끼는 지지율이

중요한 거지

형식적이고 장식적인 건

조작의 다른 말!

여론은 실질적으로 조작,

주작행위에 근접하다

여론은 언론보다 그 신뢰도가 더 낮다

위정자의 공약사항

언론의 기획기사와 여론(기획부동산, 낭설)

이 3가지 사안은

땅투자자들이라면 반드시 정독해야 한다

인구가 꾸준히 감소하는 인구소멸의 지역에

개발공약을 남발하는 인간이 있다면

그 놈은 위정자가 아닌

위선자, 사기꾼이다

지킬 의향도 없으면서

일단 당선부터 되자는 꼼수가

눈에 보인다

개발가치는 사용 및 효용가치다

사용가치는 희소가치의 주요 재료!

경기도 화성 일대와

평택 용인일대가 왜 투자자로

문전성시를 이루고 있는가

인구가 꾸준히 증가하는 젊은 공간으로서

인구규모도 거대하여

개발의 타당성이 높기 때문

요컨대 투자처를 구할 때는,

모색할 때는

개발계획과 조감도를 볼 게 아니라

그 전에 인구변화를 살필 필요 있다

인구가 꾸준히 감소하는 곳에 개발청사진만

요란하다면

그곳은 빈 수레만 요란한 미래가

암흑인 곳!

지역공실률이 높아지고

투자에 실패한 자들만 증가하고 말 것

이는 위정자의 잘못된 개발공약에

개미들이 대거 개입, 삽입해서다

내년 10월 개통할 서해선에 가장 많은

역세권이 입성하는 곳이 화성인데 왜

다른 지자체와 달리

4곳으로 가장 많은가

(서화성남양 향남 화성시청+국제테마파크)

인구증가율이 전국 1위를 장기간 고수하고 있기 때문

단기간 고수한 게 아니다

이게 중요한 것

지속성은 잠재성과 연동한다

단발성은 무의미!

화성시의 역세권의 사용가치가 높을 게 분명하다

역사 사용가치가 아직은 미약한 지경의

수인분당선 어천역에 인천발KTX 정차역이

입성하는 것 역시

인구의 빠른 변화 때문

#어천역

어천역앞

수도권과 지방의 가치 차이 -

수도권은 행정통합과정 대신

분리 독립을 선택했고

지방은 통합을 우선시 했다

지역 과제가 판이하다

예) 성남 하남 광주

그리고

수원 오산 화성은

과거 한통속

한몸이였던 곳

청주 창원특례시는 다르다

각기 청주와 청원군,

창원시와 마산 진해가 통합한 사례기 때문

즉 인구증가율을 인위적으로 조정한 것이리라

젊은 도시 세종특별자치시 역시

통합과정 통해 만들어진 신도시로

연기군 전체, 공주시와 청원군 일부를 통합

조합하여 만든 작품

#세종시

#충청도

세종호수공원

인구상태(인구변화) 통해 입지를 잘 알 수 있다

그리고 용도변경상황을 바로 인지할 수 있다

인구가 꾸준히 증가하는 향남읍 일대가

잠재력이 높은 까닭이리라

향남역의 용도지역은 현재 자연녹지지역상태에

복합개발진흥지구로 지정된 지경

향남읍인구는 화성의 29개 읍면동 중 2위에 랭크

주거인구 증가에 따른 용도변경이 시급한 상태다

자연녹지지역이 곧 일반주거지역으로 전환되어

대규모 아파트단지를 지어야 할 판국이기 때문

평택 고덕일대

#아파트

즉 아파트단지를 짓고 나서

인구를 모집하는 게 아니라

주거인구 폭증현상에 따라

자연스레

대형 주거시설을 필요로 하는 것

지극히 순리적이다

복합개발진흥지구의 의미 -

주거 및 산업개발진흥지구의 기능과 역할을

담당하여

직주근접공간과 젊은 인구가 증가하게 됨

화성시의 땅의 환금성은 높다

접근성이 높기 때문

접근성 역시 인구의 변화를 통해 통감해야 함

그게 정확하다

접근성의 기준을 단순히 주변가치로만

판단할 수 없다

지역핵심인구가 감소하는 접근성은

접근성의 정체성에 문제가 있기 때문

대한민국에 땅투자할 만한 곳이 많지 않은 건

전반적으로 젊은인구를 비롯해

인구 감소세가 이어지고 있기 때문

화성 평택 등 수도권 요지에 관한 희소성

대중성 투명성과 융통성 등이

점점 강화+진화되는 이유다

언론이 자주 기사화 하고

기획부동산이 그 기사를 십분활용 중이다

거품이 삽입되는 이유이리라

그래서 수도권 요지엔 싼 땅이 존재하지 않는다

싸면 문제가 있다

하자가 있다

(예-화성 매송면이나 남양읍일대의 그린벨트 땅은 약간 싸다)

지분거래를 반드시 인지해야 하는 이유다

예) 환금화 과정이 중요

환금화 준비를 허술하게 한 지경에선

실패!

환금화과정에서 소액투자자 물색을 해야지

실수요자를 모집하겠다고 설치면

100% 실패다

기획부동산의 기획물건은 실수요가치가 0%이기 때문

특히 수도권 요지의 괜찮다 싶은 땅의 경우

지분형태로 거래가 되니,

반드시 투자가치에 집중해야 한다

소액으로 화성일대 땅투자 하는 자가

'지분'에 대해 소름이 끼칠 지경이라면

지금 당장 빨리 투자를 포기하라

시간낭비다

평당가격이 비싸

소름 돋는다면 그 자도 포기하라

지분의 의미 -

좋은 땅(비싼땅)을 소액 투자하기 위함

나쁜 땅(싼땅)을 지분으로 움직이는 바보도 있다

좋은 땅의 평당가격은 반드시 비싸다

지분 통해 총 투자액을 최소화 해야 한다

환금화를 빠르게 진행 시키기 위해

추후

소액투자자를 물색한다

우리 주변엔 고액투자자보단

소액투자자가 대부분이다

마치 고액연봉자보단 일반적인 월급쟁이가

훨씬 많은 것처럼 말이다

찾기 쉬운 대상을 찾는 게 급선무

주변에 단독필지 땅과 지분 땅을 함께

구입하겠다는 사람 있는가

그런 사람 찾기 쉽지 않을 것

대출 없이 소액 투자로 움직이는 게(맹지투자)

'나는 0원으로 아파트투자에 성공했다'는

헛소리보단 낫다

외상엔 항우장사 없기 때문

여러 분께 묻겠다

갭투자가 낫나?

땅투자가 낫나?

내년의 아파트 시세는 지금보다 더

하향세일 게 분명하다

건설사의 줄도산이 지금 이어지고 있고

미분양아파트가 꾸준히 증가하고 있는데

문제는, 악성미분양이 증가세라는 것

준공후 미분양, 미입주아파트가 급증세!

'안전함'을 선택할 것인지?

아니면

'완전함'을 선택할 것인지?

완전함이 존속한다는 걸

맹신하는 자는 정상이 아니다

공상만화소설을 쓰고 있기 때문

이 땅엔 완전함은 없다

완전함의 대상은 오로지 신(하늘) 뿐이다

존재하지도 않는 걸 찾지 말고

존재하는 걸 찾아라

☎ 010-2246-9741

김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

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추천부탁드립니다 .

[장정도]

유익한 정보 감사합니다