개정 상가임대차법상 차임연체와 특례 규정 3기 차임 연체와 계약해지 광주부동산변호사

[변호사 김덕은]

2020년 9월 29일 상가건물임대차보호법의 개정이 있었습니다.

9월 29일 상가건물임대차보호법의 개정이유는 다음과 같습니다.

◇ 개정이유

코로나 19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정임.

그런데 기존의 법에 따르면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 등은 계약의 해지, 계약갱신의 거절 또는 권리금 회수기회 제외 사유에 해당하여 많은 임차인이 소득 감소에 따른 차임연체로 영업기반을 상실할 위기에 처해지고 있음.

또한 현행 차임 등의 증감청구권 요건이 제한적으로 해석되고, 임대료의 증액상한에 의해 임대인이 수용 가능한 감액규모가 한정될 수 있어 경제적 위기 상황에도 불구하고 증감청구권이 활용되기 쉽지 않은 상황임.

이에 이 법 시행 후 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약 해지 등을 제한하는 임시적 특례를 두는 한편,

차임 등의 증감청구권 사유에 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 명시하고, 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액상한이 적용되지 않도록 함으로써 상가임차인에게 가장 큰 고충이 되고 있는 임대료 부담을 완화하려는 것임.

◇ 특례규정

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

부칙 제2조(계약 갱신요구 등의 임시 특례 등에 관한 적용례) 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항ㆍ제3항 및 제13조제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

◇ 특례규정의 내용

위 특례규정에 따르면 2020년 9월 29일부터 6개월인 2021년 3월 28일까지는 임차인이 차임을 내지 않는다고 하더라도 위 기간동안은 차임의 연체로 보지 않겠다는 것입니다. 따라서 임대인은 위 6개월의 기간동안 임차인이 차임을 연체하더라도 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없고, 임차인은 계약갱신요구권의 행사나 권리금 회수 기회를 보장받는데 아무런 지장이 없게 되는 것입니다.

다만 위 규정은 6개월의 기간동안만의 특례로 임차인의 차임 자체를 면제하는 것은 아닙니다. 따라서 임차인은 위 기간동안의 차임을 납부할 의무는 여전히 있고, 임차인이 납부하지 않은 차임은 추후 임대인이 임차보증금에서 공제할 수 있습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은