임대인의 동의 없는 전대차의 경우 배당이 가능한지 여부

[정교수]

<경매투자칼럼>

                                      임대인의 동의 없는 전대차의 경우 배당이 가능한지 여부

  우리 민법에 의하면 부동산임대차에 있어 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차물을 사용,수익하도록 하는 행위는 임대차계약을 해지할 수 있도록 되어 있다. 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 전대를 하고 이 전대한 부동산이 경매가 되었고 이에 임차인이 배당을 신청하였고 창원지법은 이를 전대당시 임대인의 동의를 받지 않았다는 이유만으로 이 임차계약은 해지되었고 따라서 이러한 전대는 무효이므로 임차인은 대항력을 상실한 것으로 보아 이사건 임차인의 배당이의청구를 기각하였다.

  그러나 대법원판례는 이러한 전대행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 동의 없는 전대차라는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 없다고 한다. 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

  주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 따라서 이러한 경우 임대인의 동의없는 전대차라고 하더라도 배당이 되어야 한다는 것이다.

판례를 보기로 한다.

  민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.

  따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다( 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).

  그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다.

  이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.

  원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 청구원인 주장, 즉 이 사건 아파트의 임차인인 원고가 임대차종료 후 임대인 송림주택건설 주식회사(이하 ‘송림주택건설’이라 한다)의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 진주시로 이사를 해야 할 사정이 생겼고, 송림주택건설에게 보증금반환을 요청하였음에도 그 회답을 받지도 못하자, 이러한 상황이라면 아파트의 전대를 통한 임차보증금의 회수에 관하여 묵시적 동의가 있는 것이라고 받아들여, 이 사건 아파트를 소외인에게 전대하고 자신은 퇴거하는 한편,

소외인이 이를 인도받아 거주하면서 그곳에 주민등록을 마쳤으니, 원고의 위 전대는 임대인에 대한 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것이어서 적법 유효하고,

  이 경우에는 전차인의 직접점유와 주민등록으로서 임차인인 원고의 대항요건이 유지 존속한다고 보아야 하므로, 원고는 주택임대차보호법 제8조, 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 소액임차인으로서 피고에 우선하여 배당받을 권리가 있다는 배당이의의 주장을 한 데 대하여, 그와 같은 사정만으로는 원고가 송림주택건설로부터 전대차에 관한 동의를 받았다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다.

  그러나 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 아파트는 임대주택법에 의하여 건설된 20평형대의 임대주택으로서 같은 법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 원고와 송림주택건설 사이의 임대차계약에도 임차권양도·전대금지의 특약이 있기는 하였으나, 위 법 제13조 단서에서는 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 임차권양도·전대가 허용되는 것으로 규정하고,

  이에 따라 임대주택법시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에서는 “근무·생업 등의 사유로 다른 시·군으로 퇴거하고자 하는 경우”를 그 사유의 하나로 규정하고 있는 점, 임대인인 송림주택건설은 원고와의 약정 임대차기간이 종료할 무렵인 1997년경 이미 부도가 난 이래 그 임직원들의 소재파악이나 연락이 전혀 불가능한 상태에 있었고, 이 때문에 원고는 임차보증금을 돌려받지 못한 채 수년간 이 사건 아파트에 계속 거주할 수밖에 없었던 점, 그러다가 원고는 2000년 초경 진주시에서 음식점을 운영하기 위하여 이사를 가야할 사정이 생겼고, 송림주택건설의 주소지로 “임대기간 만료에 따른 보증금반환 청구”의 내용증명우편을 발송하였으나 그에 대한 아무런 회신을 받지 못한 점,

  이에 원고는 2000. 3. 11. 평소 알고 지내던 소외인에게 이 사건 아파트를 자신의 임차보증금보다 적은 1,000만 원의 전세보증금에 전대하였고, 그 후 원고는 2000. 3. 29. 자신이 보관하던 송림주택건설과의 임대차계약서상에 확정일자를 받은 다음 아파트에서 퇴거하여 진주시로 주민등록을 옮겼으며, 전차인 소외인은 그 무렵 이 사건 아파트를 인도받아 점유·거주하면서 그곳에 주민등록을 하여 이를 유지해 오고 있는 점, 이와 같이 원고가 송림주택건설의 동의를 받지 아니하고 아파트를 전대한 이후에도 송림주택건설의 소재가 명확하지 않을 뿐만 아니라 원고의 전대를 문제삼아 임대차계약을 해지한다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없는 점 등을 엿볼 수 있다.

  이러한 여러 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 이 사건 전대는 실질적으로 임대인인 송림주택건설의 인적 신뢰나 경제적 이익을 침해한다거나 그와의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고는 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 소지가 충분히 있는바, 만약 그렇다면 임대인인 송림주택건설은 자신의 동의 없이 전대가 행해졌음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고, 오히려 전차인인 소외인은 위 전대차나 그에 터잡은 사용·수익을 임대인인 송림주택건설에게 주장할 수 있는 것이어서, 이 사건 전대차는 그 당사자 사이는 물론이고 임대인에 대한 관계에서도 적법 유효하다고 할 것이며, 이 경우에는 전차인 소외인이 이 사건 아파트를 인도받아 주민등록을 마침으로써 소액임차인인 원고의 대항요건도 적법 유효하게 유지 존속한다고 보게 될 것이다.

  그럼에도 불구하고 원심은, 원고의 이 사건 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것인지, 그렇다면 그 경우에는 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우와 마찬가지로 대항요건이 유지 존속하는 것으로 볼 수 있는 것인지 여부에 대하여 심리·판단하지 아니한 채, 원고가 이 사건 전대 당시 임대인 송림주택건설로부터 동의를 받지 않았다는 이유만으로 만연히 원고의 이 사건 배당이의 청구를 기각하고 말았는바, 이러한 원심판결에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 성립요건으로서의 대항요건에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. (대법원 2007.11.29. 선고 2005다64255 판결, 배당이의)

<서울투자경제연구소 소장>