[답변] 입주지연에 따른 지체보상금

입주지연에 따른 지체보상금 1. 사안의 입주지연 원인이 지체상금 면책사유인지 여부 입주예정일을 어기어 지체가 발생한 경우라도, (① 천재지변 ② “갑”의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유) + ③ “을”에게 통보라는 요건이 갖추어지면 당사자간에 지체상금을 지급하지 아니하기로 약정되어 있습니다. ‘터파기 중 포탄 발견’ 상황은 논란의 여지가 남아있을 것으로 보이나, ‘태풍 매미로 인한 피해복구기간 1달’의 경우 그 피해상황과 복구기간을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 갖춘다면 천재지변에 해당되어 통보절차만 추가적으로 이행하면 그 기간동안 지체상금이 면책될 수 있을 것입니다. 그러나 질문의 문맥상 또 다른 핵심요건인 ‘통보절차’는 거치지 않은 것으로 보여지므로, 설사 객관적인 불가항력 사유가 있다고 하더라도 그 자체로 면책이 되기는 쉽지 않을 것으로 보여집니다. 2. 통보하지 않은 데 따른 책임 통보의 기간이 특별히 설정된 것이 아니라면 애초의 입주예정일인 2005. 7.까지로 해석될 가능성이 많습니다. 만약 그 기간 내에 통보가 없었다면 위에서 살펴본 바와 같이 설사 객관적인 불가항력 사유가 있다고 해도 면책이 불가능합니다. 3. 기납부한 분양대금의 기준범위 (1) 문제제기 중도금 납입일자에 실제 중도금 대출을 통해 분양대금으로 납입된 이상 그 대출의 주채무자는 수분양자이므로 원칙적으로 ‘기납부한 분양대금’의 범위에는 대출 중도금이 포함될 것입니다. 그러나 건축물 분양에 있어서의 관행상 중대금 대출의 경우 대부분 시행사의 이자부담으로 하다가 수분양자가 잔금을 지체하거나 분양사업이 실패하고 시행사가 사실상 부도상태에 빠진 경우 금융기관에서 회수절차에 착수하여 주채무자인 수분양자에게 그 책임을 묻게 됩니다. 초기 중도금 대출과정에서 시행사가 이자를 부담하고 수분양자 입장에서 무이자 대출로 가는 위와 같은 구도의 경우, 지체상금 요율 계산을 위한 원금의 범위에 중도금을 포함시킬 것인지에 관해서는 분양계약서에 명시하고 있는 경우가 거의 없고, 현재 대법원 판례에 의해서도 유권해석이 된 부분을 발견하지 못하였습니다. (2) 사안의 해석 논쟁의 소지가 충분한 문제인 듯합니다. 이에 관해서는 두 가지 점을 지적할 수 있습니다. 첫째, 지체상금 약정은 민법상의 손해배상액 예정에 해당하므로 그 금액이 과다한 경우 법원에 의해 감액이 될 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 감액의 경우 대법원은, “계약당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 실제의 손해와 그 지체상금액의 대비, 그 당시의 거래관행 및 경제상태 등 제반사정을 참작하여 약정에 따라 산정한 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정되는 경우”인지 여부를 그 판단기준으로 삼고 있습니다. 둘째, 대법원 판례 중에 “시행사가 아파트 분양계약 시 정해진 중도금 납부기일을 연기해 주어 수분양자들이 연기된 기일에 중도금을 납부한 경우 입주지연 지체상금의 산정에 있어 입주지연일수에서 중도금 연기일수를 공제하는 방식도 수긍할 수 있다”고 한 예가 있습니다. 이러한 판단의 근거는, 중도금 납부기일의 연기가 시행사의 귀책에 의한 입주지연으로 말미암은 것이라고 하더라도 수분양자들로서는 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자상당액의 이득은 보게 되는 것이므로 입주지연 지체상금의 산정에 있어 이를 고려하는 것이 형평에 맞다는 취지입니다. 이러한 판례의 취지는 손해배상액 예정의 감액과 동일선상에 있는 것으로 당사자간의 실질적인 형평을 고려한 것이므로, 이 사안과 같이 중도금 이자를 시행사에서 지급한 경우 지체상금 요율에 의한 지체상금 산정의 기준이 되는 ‘기납부된 분양원금’에 중도금을 포함시키지 않을 가능성도 매우 크다고 사료됩니다. 4. 결 지연기간이 그리 길지 않아 지체상금의 규모가 그리 크지 않을 수 있다는 점이 시행사 입장에서 법원에 의한 감액을 받기가 쉽지 않을 수도 있지만, 대단위 아파트로서 지체상금의 총액 규모가 크다면 법적 분쟁의 여지가 충분할 듯 합니다. 아무쪼록 지혜로운 대처로 해당 사업을 잘 마무리하시길 바랍니다.