노후 대책용 수익형 부동산 투자

[해푼이]

정말! 딱 한번만 믿으면 노후 생활이 평생 보장되는

레지던스 호텔 사업 계획서 ( 10구좌 / 10억의 공동투자 사업 )

수익률 18%를 공증 문서로 40% 지분 등기권자가 보장합니다 김종인010-8240-8284

상업지역 250평 매매가격 평당 500만원/ 공동 투자가격 평당 400만원

상업지역 : 서산시 성연면 오사리 1657, 250평

이용계획 : ​일반상업지역,용적율 500%,건폐율 70%, 높이 8층까지 가능

건축부지 : 대지 250평중

1차 사업 : 대지 110평,건평 470평(7층) 42개 객실

2차 사업 : 대지 140평,건평 650평(8층) 58~60개 객실(2차는 5년후 예정)

1차 호텔 사업 (110평)

객실  수 : 객실수 42개 (6개층,층당 7개 객실)

지상 건축면적 : ​층당 75평씩 6개층으로 450평 (1층은 주차장 관리실)

옥탑 층 : 보일러실  20평과 8층의 골조 공사까지......

토지금액 : 250평 X 400만원,,,,,,,,,,,,,,,.,,           10 억 ( 4억원은 융자 = 6억원 필요 ) 

건축대금 : 470평 X 400만원​ (직영),,,,,,,,,      .     19 억 ( 9억 건축자금 융자 =10억원 필요)

취 등록세 및 기타경비         ,,,,,,,,,,,                  1 억

총 사업자금                                                 30 억 

​총 대출금.                                                  20 억

총 자본금(30-20=10)                                     10 억

​준공후 총 공사비 30억의 66%인 20억 대출이 제2 금융권과 금리 6.5%,년1억씩 상환 조건으로 협의됨

​사업자금 조달과 건축진행 과정

토지대금 납부(등기) =  6억원 (4억은 융자,수명이 법인 설립후 등기 시점에 납부)

건축자금 납부(착공) = 10억원 (총 건축비용 19억의 절반을 2015.4.1~6.30까지 공정도에따라 조달 )

준공자금 융자(준공) =  9억원 ( 총 공사비 30억의 30%인 9억원은 골조 공사 완료후 제 3 금융권과

​                             약 3 개월정도 금리 9.5%로 건축 공정도에 따라서 순차 지급키로 협의됨)

취등록세 기타        =   1억

                   1구좌당 일시적 준비 자금액과 시점

      지분토지 대금 납부 : 토지대금(4억 융자상태) 6억의 1/10인                              6,000 만원

             (호텔 공동 운영 법인 설립후 법인으로 등기시점)

      토지 취득록세 납부.                                                                                   300 만원

      건축 필요자금 10억의 1/10 납부 2015년 4월부터 6월 까지.                                    1 억원

      준공후 건물 취 등록세.                                                                               600 만원

      1 구좌당 준공까지  일시적인 총 납부금                                      1억 6900 만원

       --혹시,자금 부족시 2억 정도는 외상공사로 대치하면 --                            1억 5000 만원 

​      준공후 법인으로 건물 등기와 동시에                                                            20억 대출

​      토지 융자금 4억 +준공자금의 융자금 9억원 합 13억 상환                              -   13억 차감

      잔액 7억원을 10등분하여                                                                   7,000 만원 배당

     1구좌당 총 분담금(자본금)                                            1 억원

   계획의10%정도의 오차가 생길 수 있으며 시작에서 준공 전 까지 발생하는 금융 비용은 산정 안됨

신축 호텔 투자대비 예상 수익성 검토 (총 자본금 10억원)

 신축 호텔 예정 사업규모 

1차 사업 : 250평중 110평에 / 건평 약 470평

지상 1층 : 주차장 및 관리실

지상 2~7층 : 호텔 객실 42실( 임대형 호텔과 순수 호텔로 이원화로 탄력적 운영계획)

1. 숙박 객실 60%만 가동시( 이원화 운영시) 월 최저 수입금  2,140만원  (수익율=25%)

* 장기 월방 임대 (2,~3층) 14객실  x 80만원.                                        1,120 만원

* 순 수 호텔 (4~7층) 28객실 x 5만원 x 30일.                                       4,200 만원

20억 대출금 이자 (6.5%).                                                        -      1,080 만원

인건비                                                                                -       900 만원

전기,가스,수도,소모품 비용                                                        -      1200 만원

 2.상권 활성화로 객실이 만실일 경우 월 최저 수입금 3,120 만원............ (수익율 37%)

42개 x 숙박료 5만원 x 30일                                                            6,300 만원

​20억 대출금 이자                                                                     -   1,080 만원         

인건비                                                                                  -  1,000 만원

​전기,가스,수도,소모품 비용                                                          -   1,200 만원

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 대실료는 계산되지 않은 최저 수익 분석입니다  ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 

        수익률이 36 %를 상회하면 2차 사업을 시작 할 수 도있습니다

3.공단과 신 도시가 활성화에 도달하는 3~5년후 월 최저 수입금 5,750만원 (수익율 57%)

​    옥 탑층  55평 증축하여 특실 포함 4개 객실 확보( 2억원 증액= 총 자본금 12억)

​46개 x 숙박료 6만원 x 30일                                                             8,100 만원

​대실 15개 (?) x 요금 2만원 x 30일                                                       900 만원

17억 대출금 이자 (대출금 3억원 상환, 금리 6% 로 조정)                        -      850 만원

인건비                                                                                  -   1,100 만원

​전기,가스,소모품 비용                                                                -    1,300 만원

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ        특실료는 계산되지 않은 최저 수익 분석입니다   ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

호텔 주변 3km 내 숙박 시설이 전무하고(1개의 모텔 건축중) 230여 만평의 공단 및 그 배후 신도시의 공장과 아파트 건설 공사 책임자,중견 간부진 및 400여개 공장의

이사 및 임원진과 그 협력업체 비지니스 방문객등의 잠제 고객층이 많아 투숙객은 만실이 확실합니다 

                 수익률이 36 %를 상회하면 2차 사업을 시작 할 수 도있습니다

     부가가치세 20%,법인세 10% 지만 법인의 경비 처리하면 수익의 15%미만으로 예상됨

               대출 비율 50%가 되면 제 1금융권의 금리 5% 이하로 조정 예정

정말! 딱 한번만 믿어 보세요.그럼 노후 생활은 평생 보장됩니다

테크노벨리 주변 3km내 230여 만평의 산업단지와 배후 신도시 이야기  

1. 서산 테크노벨리(60만평): 공단, 주거지역,상업지역으로 주변 공단(230 여만평)의 유일한 배후신도시

   7000여세대의 아파트단지 및 산업단지에 아파트와 공장들이 지금 한창 건설 중이다

​
2. 서산 제1산업단지(123만여평) = 오토벨리 자동차 전문화 단지(,구 기아 자동차 공장부지)
  * 현대 파워텍(오토 미션.변속기), 현대 파텍스(자동차 외장용 각종 철제 부품)
  * 현대 위아(현대 기아차 엔진등 주요부품공장)는 2013.8.8일 기공식을했으며 2015년 완공후
    생산인력 5000여명이 투입되며 협력업체 100개가 동시진출 예정이다 
  * sk이노베이션 (전기 자동차 밧대리공장)은 가동중이며 계속 확장 증설 중에있다 
  * 뉴 알텍(포스코계열의 자동차용 고강도알류미늄 압연공장과 30여개의 비철관련 가공공장예정)
  * 그 밖에 수 많은 자동차 부품 공장과 협력 업체 공장들이 건축 중이거나 예정되어 있다.

​
3. 서산 제2산업단지(27만여평) = 자동차 부품 생산단지 부족으로 신규로 조성된 단지
4. 생연 산업단지(24만여평) =기아 모닝및 레이 자동자 생산과 변속기등 자동차 부품 생산단지
5. 자동차 부품 전문화 단지 (4만5000평) = 현대 기아 자동차 부품 생산단지
 
상기 230 여만평의 산업단지는 승승 장구하고 있는 영원한 자동차 부품 산업의 메카로 자리
매김하고 있어 무한한 발전이 약속된 미래의 자동차를 상징하는 도시로 변할것입니다 

​
 
이러한 곳에 레지던스 호텔(모텔)을 추천하는 이유

첫째 수익성 : 수익형 부동산으로 현재 레지던스(주거형) 호텔이 최고 1 순위이다

둘째 안전성 : 230만평의 산업단지 및 7000여세대의 대단위 아파트단지의 배후 신도시의 유일한

                   ​상업지역이며 그 중에서도 7필지만 숙박업이 가능해 공급 과잉이 절대 있을수 없다.

셋째 지속성 : 현대, 기아차의 영원한 자동차 부품 산업의 메카로 자리매김하고 있어 산업단지와

                   신도시는 지속적인 발전이 계속 될겄이다.

넷째 건전성 : 대 부분의 고객들은 러브 호텔이 안인 요란하지 않고 리 모델링 싸움이 필요 없는

                   건전하고 차별화 된 레지던스 호텔만을 찾을 것이다

​1. 주요 소비층인 기업체 임원진,외주 하청업체 비즈니스 방문객,고급 기술진,건축 공사 책임자,
   여행객 및 단기 체류자, 유흥업 종사자까지도 러브 호텔이 아닌 세탁과 간단한 숙식이 가능한 
   레지던스 호텔을 선호한다
2. 230만 여평의 공단과 신 도시에 수 많은 공장 신축공사와 아파트 및 상업시설 신축 공사장 변 3km

   내에는 유일한 상업지역이면서 모텔이 전무하고 멀리있는 모텔들은 2~30 여년의 오래된 고루한

   장급 여관 수준이다
3. 대산화학공단(500여만평)의 특성상 20~30년된 노후 배관 및 전기 시설물의 지속적이고 계속적인
   점검과 보수,교체,신 증설이 계속되며 초 정밀 고급 기술진과 하루 5천~1만여명 투입되는 공사
   인력들의 초 단기 임시 숙소가 절대적으로 부족한 실정이다
4. 주변의 3~400개 공장 임원진과 외주 하청 업체의 비즈니스 방문객 및 공사 인력의 숙소가 꼭 필요한
   지역에 위치하고 있다
5. 주변230여 만평의 자동차 전문화 단지의 신축 공사인력 및 신도시 아파트 공사 인력들의 임시

   숙소가 절대적으로 부족한 실정이다
6. 한화 이글스 전용 야구장이 700여m 내에 있으며 퓨처스 리그 개임이 년중 56개임이 있어 타 구단
   선수 및 관계자(4~50명),열성 펜인 외지 방문 관람객, 365일 계속되는 1,2군 합동 훈련중인

   선수들의 가족,친구등의 숙소로 최적의 위치에있다.

부동산 투자도 지역과 업종을 잘 선택하면 대박 칠 틈세 시장이 있다