잔금일에 하는 일
매도인, 매수인이 함께 시간을 조율하여 정한 시간에 " 매수인, 매도인, 매매등기(소유권이전등기) 법무사, 설정등기 법무사, 부동산사무소 " 가 모여 잔금 지급과 동시에 모든 절차를 진행하게 됩니다.
매수인은 " 매매계약서, 주민등록초본(과거주소나오게), 도장 " 만 가지고 참석하면 되고, 소유권이전등기 법무사는 매수인을 보호하기 위한 절차를 진행하고, 설정등기 법무사는 은행을 보호하기 위한 절차를 진행하게 됩니다.
매도인의 채무도 법무사사무실에서 안전하게 상환 및 말소 처리하게 되는데, 중요한 점은 매수인이 수표로 발급해오던지, 계좌이체를 통해 한번에 할 준비를 해오던지 해야 합니다. ( 잔금 진행 중 은행에 가서 이체하는 것은 안됩니다 )
소유권이전등기 비용 알아보기
" 대구시 수성구 만촌동 816 만촌우방타운1차 25 평 " 아파트를 기준으로 세금이 얼마나 발생하는지 계산해보았으며, 일부 항목은 규정상 인터넷에 비공개되지만, 비용견적서 요청시 모두 공개된 자료를 받아보시고 선택이 가능합니다.
" 대구, 부산, 서울, 인천, 경기 " 지역에 대한 무료상담이 가능하며, 예약된 사건을 처리 중일때는 번화를 받지 못하는 경우가 있으니, 전화 부재시 " 어떤 사건을 상담하려는지와 거주 지역 " 을 문자로 남기시면 확인 후 전화를 드려 상담해드리고 있습니다.
하루에 진행 가능한 사건이 제한되어 있기 때문에, 예약순으로 진행해드리고 있으며, 사건에 따라 10 ~ 30 % 낮은 합리적인 비용으로 직접 방문하여 처리해드리고 있습니다. ( 소유권이전등기 법무사고용은 매수인에게만 있습니다 )
매수인이 법무사사무소 직접 고용해야 해요
대출을 받아 집을 구입하든, 다른 그 어떠한 방법으로 구입을 하든지간에, 소유권이전등기(매도인에서 매수인으로 명의를 바꾸는 등기) 담당 법무사사무소는 매수인께서 직접 고용해야 하며, 법적으로도 매수인에게만 고용 권한이 있습니다.
매수인에게만 고용 권한이 있는 이유는 소유권이전등기로 인해 " 부동산사무소, 대출은행, 매도인 " 으로부터 보호받는 주체가 " 매수인 " 이기 때문이며, 반대로 설정등기는 은행을 보호하는 절차라서 은행에서 직접 법무사사무소 고용하여 설정등기를 맡기게 됩니다.
매수인이 고용한 법무사사무소에서 은행을 보호하는 설정등기도 진행이 가능하지만, 은행에서는 자신들 절차상의 이유로 절대 안된다고 하면서, 매수인을 보호하는 소유권이전등기는 자신들이 거래하는 법무사사무소를 통해 하라고 하는데, 말이 맞지 않는 말입니다.
소유권이전등기 법무사사무소를 고용하는 것은 매수인의 고유 권한이며, 법원에서는 이러한 권한도 행사하지 않은 상태에서 문제 발생시 매수인에게도 법적인 책임을 묻고 있으니, 주의해야 합니다.
대출을 받아 집 구입시 주의사항
일부 비도덕적인 부동산중개업자, 분양사무소를 통해 소개받은 대출상담사는 그들과 연계하여 매수인이 자신들이 지정한 법무사사무소를 이용하지 않을 경우, 대출 진행을 갑자기 중단하여, " 잔금을 알아서 준비해라 " 라고 협박하는 경우가 있습니다.
대출 상담시 모든 내용을 녹음하는 것이 좋으며, 위와 같은 일이 발생할 경우, " 금융감독원, 소비자보호원, 해당 은행 게시판 " 에 피해 사실을 알려야 앞으로 이러한 일들이 발생하지 않게 됩니다.
매수인이 집을 구입하는 과정에서 다툼이 발생하여 소송으로 가는 상대는 " 부동산중개업자, 대출상담사, 매도인 " 입니다... 그러므로, 그들이 소개한 법무사사무소는 누굴 보호할까요?
소유권이전등기절차
잔금 납부하는 날 바로 진행이 되며, 보통 2 ~ 4 일 안에 법적으로 완료되고, 그 후 법원에서 매매계약서를 등기권리증(집문서)로 만드는 암호화 작업을 거친 후 발행하게 되는데, 암호화 작업이 좀 시간이 걸리게 되므로, 등기권리증을 받기까지는 약 7 ~ 20 일정도 걸리게 됩니다.
매도인 대리인과 계약시 지급 절차
계약금을 포함한 모든 매매대금은 " 매도인 명의 통장 " 으로 이체하는 것이 가장 안전한데, 매도인의 대리인이 다른 명의 통장으로 입금 or 현금으로 달라고 할 수 있습니다. 이러한 경우, " 매도인 본인이 발급한 인감증명서 + 대리인 위임장 " 을 정식으로 가지고 온 경우에만 해줘야 하며, 이 서류는 부동산중개업자가 보관하는 것이 아니고, " 매수인이 직접 보관 " 해야 합니다.
근저당권설정에 대한 설명
근저당권설정이란, 은행에서 법무사사무소를 따로 고용하여 매수인이 구입하는 집을 담보로 얼마의 돈을 빌려줬다는 것을 공시하는 절차를 말하는데, 이는 100 % 은행을 보호하는 절차기 때문에, 법무사수수료도 은행에서 부담하여 처리합니다.
근저당권설정 진행시 매수인(채무자)가 부담하는 항목은 " 채권 + 인지 " 의 50 % 만 부담하게 되고, 이는 소유권이전등기시 발생하는 " 채권, 인지 " 와는 별도로 발생하는 세금입니다. ( 소유권이전등기와 근저당권설정등기는 별개의 사건이라 각각 청구되는 것임 )
쉽게 말해서, 매수인(채무자)은 은행에 대출 신청 후 잔금일에 대출금만 잘 수령하면 되는 것이고, 그 외 은행 절차에 대해서는 전혀 신경쓰지 않아도 됩니다.
오늘은 " 소유권이전등기 비용 · 절차 " 에 대해 정리를 하였는데, 비용 계산을 위해 " 대구시 수성구 만촌동 816 만촌우방타운1차 " 를 기준으로 안내해드렸고, 그 외 내용은 대구 지역 문제가 아닌 전국적으로 발생하는 일부 문제에 대해 정리한 자료입니다.