▣ 보금자리주택 현실 무시한 생색내기로 끝나나?

[워렌가드너]

집걱정 없는 대한민국의 건설이라는 목표아래 작년 시범지구를 시작으로 위례신도시, 2차지구인 서울내곡 및 세곡, 부천옥길 등에 이어 3차지구인 항동, 광명시흥, 인천구월까지 계속해서 사전예약과 함께 당첨 및 분양이 이루어지고 있는데요.

수도권의 그린벨트를 개발해서 주변시세보다 아주 저렴하게 공급한다고 밝혀 국민들로 하여금 최소 30%~50% 정도는 저렴하게 공급될 것이라는 기대감을 불러 일으켰습니다.

하지만,

발표당시보다 다소 주춤거리며 떨어지는 아파트시세와 보상 및 절차에 어려움을 겪으면서 속속 드러나는 보금자리주택의 분양가는 일부 강남주변생활권인 세곡지구와 우면지구 등을 제외하고는 부천옥길이나 시흥 및 남양주 등은 주변시세와 근접하거나 별 차이 없는 것으로 드러나고 있는데요.

이러한 현상과 관련하여 국토부 관계자는 대표적으로 세가지를 언급했습니다.

1. 입지여건이 좋아 주변 아파트값이 비싼곳은 줄어듬
2. 수도권 아파트값이 하락하는 부동산 경기
3. 정해진 입주예정시기에 맞추기 위해서 보상가격 협상에서의 불리

그러나, 위의 이유들로만은 주변시세에 근접하는 서민을 위한다는 보금자리 주택의 이유로는 충분한 이유가 되지 못한다고 생각됩니다. 보다더 근본적인 접근이 필요해 보이는데요.

1. 장기전세주택이나 공공임대주택으로의 전환

집없는 사람을 위해서 내집마련의 기회로 주변시세의 50%~70% 선에서 집을 마련하게 한다는 취지는 좋습니다. 하지만, 1차지구의 경우 강남인근을 제외한 수도권은 주변시세에 근접하거나 최저 목표시세인 85%를 웃돌것으로 예상된다는 보도를 생각할 때, 현실적으로 보금자리주택의 취지를 한참 벗어나 버린 것입니다.

'주변시세와 근접한 시세'에 주목할 필요가 있습니다.

집없는 서민이 주변의 아파트 시세와 비슷한 돈이 있다면 정확하게 말해서 정말로 '집 없는' 이라고 표현해야 할까요? 아닙니다. 좋은 곳으로의 분양 당첨을 위한 무주택기간을 늘리기 위한 편법으로의 전세입자도 상당수 있으리라 생각됩니다. 또한, 그러한 돈이 있다면 마음만 먹으면 자신이 원하는 곳에 작은 대출, 혹은 평수를 조금 줄여서 구입이 충분히 가능하기 때문입니다.

이에, 시세보다 절반에서 30%까지 저렴한 목표로 보급을 하고 투기를 막고자 거주의무화를 할 것이 아니라, 애초부터 집없는 사람의 집걱정을 줄어들고 삶의 질을 향상시킬 목적이였으면, 장기전세주택이나 공공임대로 전량을 공급하는 것이 옳아 보입니다.

2. 재개발구역과 비교할 때, 매력없는 보금자리

부천의 중상동 신도시를 제외하고는 부천, 인천, 시흥주변의 수도권은 아파트 가격이 별 차이가 없습니다. 도정법에 의해서 현재 한창 재개발이 진행중인데요. 이러한 재개발의 진행과 맞물리면서 빠른곳은 관리처분단계에, 느린곳은 조합설립을 향해서 달려가고 있는데요.

구역안에 원룸을 포함한 작은 집한채를 가지고 있으면 아파트 입주권이 나옵니다. 현재 사업성이 나쁜 몇몇곳을 제외하고는 사업지역마다 그 차이는 있겠지만 인천을 기준으로 조합원분양가는 평당 800만원대 입니다. 3차로 지정된 시청인근 구월의 경우 최근에 입주한 곳의 시세가 평당 1000만원 안팎으로 형성된 것을 볼때 이곳이 보금자리의 기준이 된다면 구도심에 자리잡은 대단지 재개발보다는 분명 매력이 없어 보입니다.

다른곳도 주변시세에 근접해서 맞추어 진다면 굳이 옮겨갈 명분은 없어 보입니다. 그냥 도심속에 생활편의가 안정되고 교통이 좋은 10년 내외의 기존의 아파트를 골라 더욱 저렴하게 이사가는 것이 현명해 보이기 때문입니다.

3. 주변시세에 맞추는 기준부터 바꿔야

작년 이전까지 부동산 가격은 가파르게 상승을 했는데요. 국토부 관계자가 발표한데로 보금자리주택의 분양가를 맞추기 힘든 이유로 들은 것중의 하나가 바로 '주변시세' 입니다. 이는 그린벨트의 저렴한 땅을 이용해서 개발한다는 면을 생각할 때, 조금 재미있습니다.

주변의 아파트가 부동산경기 활황기라 더 오르면 더 비싸게 보급할 수 있는 여지를 열어두었고, 떨어졌을 경우는 상대적으로 저렴하지 못한 이유로 댈 수 있기 때문입니다. 진정으로 집없는 사람의 내집마련의 취지라면 그린벨트의 저렴한 땅값에 보상비와 건축비만 포함된 가격이 기준가가 되어야 합니다. 그래야 취지에 맞아 보이며, 저렴한 그린벨트의 땅을 개발해서 집을 짓는데, 상대적으로 땅값이 비싼 구도심의 재개발 조합원의 분양가와 차이가 없다면 일반적인 평이한 생각으로는 이해하기 힘이 듭니다.

조합원 재개발의 경우 사업성에 따라서 차이는 있겠지만, 일반분양가 대비 통상 10%~30% 저렴한 가격으로 공급을 받기 때문입니다.

4. 서민에게는 먼나라, 그림의 떡

서울 강남에서 전세를 사는 사람이 집 없는 사람일까요? 아닙니다.
대략 3억정도의 총 자산을 보유한 사람이 집 없는 사람으로 혜택을 누릴 자격이 있을까요? 아닙니다.

입사초 연봉 3000만원을 기준으로 10년을 일체 쓰지 않고 저축해야 3억원을 만들 수 있는데요. 현재 서울 일부와 수도권인 경기, 안산, 인천, 부천은 3억원이면 굳이 보금자리가 아니더라도 마음에 드는 집을 골라갈 수 있는 정도입니다.

고양원흥, 하남 미사, 부천 옥길, 시흥 은계, 남양주 진건등의 보금자리는 이미 다소 주춤거리며 떨어진 경기탓으로 주변시세에 근접하거나 별 차이가 없을 정도의 분양예상가를 놓고서 관계자는 당초의 계획에 맞추는데 어려움이 있음을 시사하는 보도가 나왔습니다.

이러한 관점에서 바라볼 경우, 대략 34평 아파트 기준으로 평당 900만원을 잡을 경우 총 분양가는 3억을 넘게 됩니다. 기준을 3억으로 잡게 되면, 굳이 그린벨트지역의 새로 짓는 보금자리가 아니더라도 구도심의 여러곳을 알아보고 집을 장만할 수 있습니다. 포털의 부동산 정보를 보고서 3억 기준으로 아파트 시세를 보면 수많은 매물들을 확인 할 수 있습니다.

진정한 의미에서의 '집 없는 사람'은 서민으로 이야기 될 수 있고, 그 금액을 생각해 볼 때 집없는 사람들에게 집을 장만해 준다는 그 취지가 무색하리만큼 먼나라 이야기 이자, 그림의 떡으로 다소 현실과는 괴리된 느낌을 지울 수 없습니다.

5. 종합적으로 볼 때

결국, 보금자리 주택은 일간에서 나오는 건설사 밀어주기 내지는 국민을 상대로 정부가 장사한다는 비난을 면하기는 힘들어 보입니다. 이러한 우려가 현실로 되고 공약에 있었기에 크게 이야기 해 놓았지만, 현실을 감안하지 못한 대대적인 성과가 없는 한 일종의 생색내기에 그칠 우려와 다시금 가진자들만의 잔치로 끝나지 않을런지 의구심이 들 뿐입니다.

물론, 양면을 들여다 보면 한쪽에서의 장단점과 이유가 있겠지만 이제는 최고점을 기준으로 잡고서 정부가 약속한 최하 85%까지는 맞추기 위해서 노력한다는 국토부관계자의 말에 회의적인 생각이 드는 것은 비단 저뿐만일까요? 부디 진정으로 그 정책의 취지와 현실, 그리고 투명한 건설과 운영으로 현실을 무시한 생색내기의 일환으로 끝나는 것이 아닌 이 정권이 끝나는 임기말에 대표적으로 잘한 하나의 성과로서 획을 그을 "보금자리 주택"이 되길 기도합니다.

출처 - 네이버 카페 부동산 재테크 공화국