도시 거주 직장인 자녀에게 절대로 농지 증여하지 마라

[자카란다]

도시 거주 직장인 자녀에게 절대로 농지 증여하지 마라

부동산이 미쳤다. 하늘을 뚫고 천당까지 오를 기세다. 정부는 그 사다리를 끊어 내겠다고 말도 안 되는 한 번도 경험하지 못한 대책들을 쏟아내고 있다. 그런 억제 대책으로 인하여 사지도 팔지도 못하게 만들었다. 그렇다고 지금 당장 완화하는 정책으로 전환해서도 안된다. 선량하게 정책에 호응한 사람들을 피해자로 만들고 버티며 자기 뜻을 관철하려는 이익을 보장해 주어서는 안되기 때문이다.

각설하고 어찌 되었든 그러다 보니 사상 유례가 없는 증여 열풍이 불고 있다. 문제는 아파트 등에서 절세 전략으로 사용하는 증여가 저기 시골의 농사 잘 짓고 있는 농지까지 불어닥쳤다. 이건 정말 정신 나간 사람이나 할 일인데... 이런 것을 지켜보고 상담해야 하는 농지투자 전문가의 입장에서 참으로 복장이 터지는 일이다.

경고하지만, 도시에 거주하는 자녀에게 절대로 농지 증여하지 마라. 애써 일군 재산 나라에 헌납하는 일이다.

일단 몇 가지 사례로 보자. 부모님이 시골에 거주하면서 재촌하고 있고 직접 농사를 짓는 농지라면 죽을 때까지 농사짓다가 상속으로 줘라. 이런 농지라면 재촌자경하는 자녀가 아니라면 절대로 사전에 증여하지 말고 상속으로 하라.

아! 연로하셔서 농사가 어렵거나 또는 시골에는 사시지만 농사를 짓지 않고 있다면 자식들이나 이웃의 도움을 받으면서 농사를 직접 지으면 된다. 이에 대해서는 부모님이 더 잘 알고 있을 것이다. 자녀들이 거들던지 남의 손을 빌리든지 그렇게 8년 이상 재촌자경을 충족하라.

부모님이 농촌에 거주하지도 않고 농사도 안 짓는다면 이 경우에는 농지은행에 위탁을 하라. 8년 이상 농지은행에 위탁을 하면 사업용 토지가 되어 절세 효과를 누릴 수 있다. 또는 1000제곱 미터 이상의 농지는 과수나 다년생 작물을 재배하면서 농업인 경력을 쌓거나 유지를 하고 지역농협 조합원으로 혜택을 누려라.

그럼 여기서 왜 8년 이상 재촌자경을 강조하는지 농자 짓지 않는 도시 직장인 자녀에게 증여하지 말라는 것인지 말하고자 한다. 우선 8년 이상 재촌자경한 농지를 증여나 상속을 하면 수증자나 상속인이 재촌자경을 하지 않아도 사업용 토지가 된다. 그런데 증여는 자경을 해야 하지만 상속은 자경을 하지 않아도 되니 관리에서 훨씬 자유롭다. 또한 상속의 경우에는 상속인이 매도하기 전에 1년 이상 재촌자경을 하면 양도세를 감면받을 수 있다. 현재 1억 1천만 원까지 감면 혜택을 보는데 굳이 관리도 어렵고 절세도 안되는 증여를 택할 필요가 없다. 8년 이상 재촌자경을 하지 못했더라도 보유 관리에서는 상속이 더 유리하기도 하기 때문이다.

사실 또 하나의 이유는 증여를 하면 그 농지가 이런저런 사유로 날아가기 일쑤다. 부모님이 가지고 있다가 상속으로 주면 대부분 은퇴 무렵에 받게 되니 자녀들이 보유하는 사람도 많지만 자녀의 노후생활에도 큰 도움이 되기 때문이다. 그러나 지금 증여하면 대부분 지금 당장 살기 바쁘다고 사업이나 재테크한다고 몇 년 안에 팔아치우는 경우가 허다하다. 여북하면 토지시장에서 가장 좋아하는 매물이 증여나 상속을 받고 매물로 나오는 농지일까? 이는 제 돈으로 벌어서 한 것이 아니라 공짜로 받은 것이라 애착도 없고 그저 헐값에도 막 팔아 제치기 때문이다.

여하튼 농지는 사업용을 만드는 것이 중요하고 이왕이면 양도세 증여세 상속세 등 절세할 수 있어야 한다. 그러면 15년 보유하고 5억 양도차익으로 매도할 때의 양도소득세를 한번 계산해보자. 사업용 토지는 양도세가 1억 1360만 원이고 여기에 양도세 감면을 받으면 양도세는 1360만 원이다 그런데 비사업용 토지라면 양도세는 무려 2억 7360만 원이나 된다 양도 차익 5억중에서 그냥 멋대로 관리하여 2억만 챙길 것이냐 조금 신경 써서 관리하여 3억 8천이나 4억 8천을 챙겨 갈 것인가?

또한 살아서 자산을 배분하려고 하는 생각도 부질없다. 어차피 자산으로 싸울 놈들이라면 이렇게 하나 저렇게 하나 싸울 것이기 때문이다. 그냥 내가 일군 재산 지키고 보유하면서 편하게 살고 아프면 병원비나 요양원 등 비용으로 쓰고 그리고 남는 재산 법정 상속으로 나누어 가지라고 하면 자녀들도 부담도 없고 다툼도 훨씬 덜 하다. 다만 이럴 때도 절세 측면에서 증여보다 상속이 낫다는 것이다. 그리고 솔직히 농지는 증여나 상속 평가 가치도 다른 재산에 비해 적어서 더 좋은 면도 있다

그러니까 농지 자산도 지키고자녀 노후도 보장하면서 양도시에도 절세가 가능한 방법이 증여보다는 상속이니 절대로 증여하지 말고 재촌자경을 충족하며 대우받으며 살라는 것이다.


#농지오케이 윤세영