재개발 관련자료

[천상공존]

자료실 : 특수평가자료실 - 재개발/재건축 관련자료 - 재개발/재건축

■ 재개발사업의 흐름

재개발사업의 개요

1976년에 특별법으로 제정된 도시재개발법은 제1조에 "재개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로한다"고 정의하고 있어 동 사업이 단순한 사적인 이익을 위한 사업이 아니라 공익사업이라는 근거를 밝히고 있다. 1983년 부터 본격적으로 시작된 합동재개발사업 이전에는 자력재개발 사업을 주로하여 정부가 막대한 재원을 투입하여 측량 및 기본계획 등의 수립과 무허가 불량주택의 전수 조사를 해 놓고도 사업이 지지점진한 상태였다. 이는 자력재개발시 재개발구역내 조합원들의 사업비 비용부담이 크고 또한 소방도로 등의 개설 또는 확충시 재개발구역내 조합원들의 반발로 인하여 자력재개발은 현실적으로 어려운 실정이었으나, 합동재개발은 기존 가구수의 2∼3배이상 건축이 가능하게 되고 건축비 등 모든 투자비용은 건설회사에서 선 부담하게 되므로 개발이익에 따른 부담의 경감과 주택시장 기능의 분양에 따른 프레미엄까지 붙어 부가가치가 크기 때문에 앞 다투어 재개발사업에 동참하게 되어 현재까지 이르게 된 것이다. 그러나 추진위원회 결성 후 재개발구역 지정까지 약5년, 구역지정 후 철거를 완료하여 재입주까지 약 5년이상 소요되는 등 사업이 장기화되고 있으며 조합운영비, 철거용역비, 행정용역비, 등 각종 비용의 증가와 건축비의 상승 등으로 인하여 비례율이 낮아(통상 80%정도) 때로는 일반분양자 보다 조합원의 아파트 분양가가 더 높아지는 결과를 초래하는 경우도 있다.

재개발사업의 의미

주택재개발사업은,

[1]	주거환경이 열악한 지역과
[2]	노후된 불량주택이 밀집되어 있고
[3]	도시 서민층이 거주하며
[4]	기존의 공공시설의 정비가 미비한 지역에 불량주택을 철거 하고 지역여건을 최대한 고려하여 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용을 통하여 복리시설의 적정규모 확보 및 공동주택(아파트)을 고루 건설하여 열악한 주거환경을 개선함과 아울러 도시경관을 정비하는 사업이다.

재개발사업의 분류

[1]	자력재개발사업 대상지역에 거주하고있는 지역에서 지역주민이 각자가 자력으로 추진하는 것으로 대부분 기존건축물(단독주택)의 증축·개축·재축 및 소규모의 공동주택(연립주택)을 건축하고 행정청에서 도로 및 상·하수도 등을 정비하는 것으로 일반인들의 투자대상은 아니며 현재는 추진이 극히 미미한 실정이다.
[2]	도심재개발사업 도심지 또는 부도심지와 간선도로의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발방식으로 대부분 토지소유자가 소수(5∼30명 정도)이고 규모 또한 소평수(약500∼1,000평 정도)로 번화한 상업지역내에 소재하는 건축물을 철거하고 고층건물을 신축하여 토지의 효율적인 고도이용을 통한 재개발 방식이며 용도는 업무용 또는 상업용 건물로 사용되며 일반인들의 투자대상은 아니며, 현재 서울특별시 중구, 종로구 등 도심지에서 시행되고 있다.
[3]	공장재개발사업 노후·불량한 공장 등이 소재하는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업으로 아직은 극소수에 불과하며 구로공단 및 성수동 준공업지역 등의 아파트형 공장(약 10층정도)을 예로 들수있다.
[4]	합동재개발사업 서울특별시, 부산광역시, 인천광역시 등 대도시에서 시행하고 있으며 널리 알려진 일반적인 재개발 방식으로 재개발 구역 내 토지 및 건축물의 소유자가 결성한 재개발 조합이 사업시행자가 되어 도시재개발법에 의거 사업시행권자인 지방자치단체장의 각종 허가를 득하여 불량주택 철거 후 공동주택을 건축하는 사업으로 일반인들의 투자 대상이 되고 있으며, 토지면적은 재개발사업이 한창이던 '83년 이후부터 '90년 초 까지는 5∼10만평 규모가 주종을 이루었으나 이와 같은 대규모의 사업장은 대부분 완료된 상태로 현재는 약 1만∼3만평 규모가 대부분이며 사업성이 낮은 1만평 이하도 추진되고 있음.

조합원의 자격요건

[1]	종전토지의 소유 면적은 관리처분계획 기준일 현재 지적법 제2조제1호 규정에 의하며, 1필 수인의 공유지는 등기부등본의 지분비율에 의한다. 다만 국공유지 점유자는 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과도의 점유 면적을 기준으로 한다.
[2]	종전건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재의 건축물대장을 기준으로한다. 다만 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 따라 재산세과세대장 또는 측량성과도를 기준으로 할 수 있다.
[3]	종전토지 등의 소유권은 관리처분계획 기준일 현재 등기부 등본에 의하며, 무허가 건축물인 경우에는 관할동장이 발행한 무허가 건물확인원을 기준으로하고, 국공유지는 점유 인정된 점유연고권자를 기준으로한다.
[4]	조합원 1아파트 입주권 배정의 원칙에 의거 다수 필지 토지소유 및 수동의 건물을 소유할 경우에도 1개의 아파트 입주권만 주어짐.
[5]	규모에 관계없이 토지 및 무허가 건물을 포함한 건축물을 소유하고 있으면 조합원 자격이 주어짐.
[6]	무허가 건물에 대한 조합원 자격은 서울시 무허가건물 정비사업보상금지급조례의 적용대상 무허가 건물이고 무허가건물 확인원의 발급대상이면 조합원으로 인정됨.
[7]	사업구역내에 건축물은 없고 단독필지 20㎡이상 90㎡미만의 토지만 소유하는 조합원은 전용면적60㎡이하의 아파트 입주권이 주어지나 주택소유 여부 재산조회결과 유 주택자일 경우 분양자격이 취소되고 현금청산 대상조합원임.
[8]	공부상 지목이 도로이고 현황 또한 도로로서 면적이 90㎡ 이하일 경우 청산대상 조합원이며, 면적이 90㎡ 이상이면 분양대상 조합원임.
[9]	1필지 다수의 공유지인 토지는 재개발구역 지정을 위한 공람 공고일 이전에 취득한 자에게만 조합원자격이 주어짐(단 토지면적이 90㎡ 이상일 경우)
[10]	건물용도가 상가인 경우에는 단지 내 상가 등 복리시설의 우선 분양대상이 되며 종전자산 평가액이 상가 분양금액을 초과한 경우에는 아파트를 동시에 분양받을 수 있음.
[11]	국·공유지 점유자는 이를 불하 받을 자격이 있으며 면적은 사유지 포함200㎡(약60.5평)를 초과할 수 없음.
[12]	소유권자가 1필지 다수의 토지 또는 1동 다수의 공유인 건축물은 재개발구역 지정을 위한 공람공고일 이후에 소유권 변동이 되었을 경우(원인행위)에는 전체가 조합원 자격은 주어지나 입주권은 공동명의로 부여됨.

조합원의 권리 등

[1]	건설업체가 조합운영비, 건축비 등 모든 비용을 선투자하고 입주 후 청산을 하게 되므로 조합원은 자기자본 없이 공사를 진행할 수 있음.
[2]	이주비를 이주시점 부터 청산시 까지 약 3∼4년 동안 시공업체인 건설회사로 부터 무이자 약 5,000∼7,000만원, 유이자 1,000∼5,000만원 이상 지원을 받을 수 있음.
[3]	조합원 종전자산 평가액의 순위에 따라 분양평형의 결정이 이루어지며 42평형의 분양대상은 종전자산 평가액이 국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가(조합원 분양가)를 상회하면 종전자산 평가액 순위에 따라 42평형을 분양받을 수 있으며, 종전자산 평가액이 국민주택(전용면적 25.7평)규모의 분양가를 상회하지 못할 경우에는 평가금액에 관계없이 42평형 총 건립세대의 50%까지는 조합원이 분양받을 수 있으며 나머지 50%는 일반분양 대상임.

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■ 재개발/재건축사업 권리의 변환 및 정산의 흐름

종전자산의 평가

기존의 주택,연립주택상가,사무실 등의 각 조합원별 자산가치의 평가 [예] 조합원A의 기존토지 건물자산가치의 감정평가액을 2억원이라고 가정하고 조합원 전체의 종전자산가치 감정평가액의 합계를 500억원이라고 가정하자.

추정 총사업비의 산정

사업을 완성시키는데 소요되는 전체 투자사업비(건축비,이주비,조합운영비,각종 운영비, 인허가비 등)를 추산
[예] 본 사업의 총사업비를 600억원이라고 가정하자.

전체 종후 자산가치의 추산

아파트 및 상가의 예정분양가에 의한 전체 종후자산가치를 추산
[예] 본 사업의 종후자산가치의 총액을 1,000억원이라고 가정하자

비례율의 산출

전체 종후자산가에서 총사업비를 공제한 후 이를 전체 종전자산금으로 나누어서 비례율을 산출
[예] {총수입(1,000억원)-총지출(600억원)}/종전자산평가액(500억원)x100 = 80%(0.8)

조합원별 권리액 산정

종전자산평가액에 비례율을 곱하여 권리액을 산정
[예] 2억원 x 0.8 = 1억 6천만원

권리자별 권리의 변환 / 조정 및 정산

종후자산총액에서 각 권리자가 차지할 권리액과 확정된 각 권리자별 종후자산가치를 비교하여 과부족은 현금으로 정산함
[예] 분양 받게될 32평형 아파트의 자산가치가 1억8천만원이라면 조합원A의 정산액은 1억6천만원과 1억8천만원 의 차액인 2천만원이 되어 결과적으로 조합원 A는 32평형 아파트1채를 받고 2천만원을 현금으로 정산해야 한다.

■ 주택재개발 사업시행절차도

구역지정 및 사업계획 결정

조합설립

사업시행인가

관리처분

분양처분 및 사업완료

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■ 재개발지역(아파트) 지분매입시 주의사항?

사업추진 속도가 바른 구역의 지분을 매입해야 한다.

재개발사업은 사업기간이 길고 여러단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진이 짧게는 2~3년에서부터 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많다. 사업기간이 길어지면 재개발 구역에투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산손실을 입게된다.

비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.

비례율이란 (총수입-총지출)/종전자산 으로 비례율이 높게 나오는 곳은 대체로 용적률이 높고 임대주택이 없는 지역이며 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은구역, 건축비가 적은 구역등이다.

넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다.

최대평형을 분양받을 수 있는 조합원수는 제한되어 있으며 평수배정은 종전자산의 평가액의 순위에 따라 결정되므로 구역내 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주 경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 쉽지않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 유리하다.

이주비가 높은 구역을 골라야 한다.

이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있는 장점이 있다.
그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다.
이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 이주비의 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합원이 있는가 하면 조합원 소유지분에 다라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아보아야한다.

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■ 재개발사업...성공투자법?

과거 재개발 투자의 최대장점은 신규청약의 어려움속에서도 청약관련 통장이나 채권입찰 부담없이 아파트를 분양받을 수 있다는 데에 있었다. 그러나 최근에는 지역에 따라서는 미분양이 속출하고 있는 바 이런 상황에서 신중하지 않으면 오히려 일반 아파트에 비해 큰 손해를 볼 우려가 있다. 따라서 재개발사업 성공투자를 위해서는 철저한 사업내용의 분석과 함께 매수 및 매도 시기를 잘 선택해야 한다. 그러나 현재 진행되고 있는 재개발구역의 대부분은 도심권에 위치하여 일반분양하는 다른 아파트에 비하여 교통여건이 좋아 앞으로 도심중심이나 부도심권으로 발전가능성이 높은 지역이 많다. 특히 입지조건에 따라서(한강변을 중심으로)는 비교적 높은 시세차익을 기대할 수 있고, 또한 동, 호수 추첨시 조합원들에게 우선권이 있어 마음에 드는 평형과 향을 먼저 고를 수 있다는 장점이 있다.
그러므로 성공투자를 위해서...

재개발투자에 있어서 가장 신중을 기해야 하는 것은 매입시점이다.

[1]

사업계획결정고시(매입)-사업시행인가단계(매도)

(1)	조합원 지분 매입 시점은 관리처분계획인가 전까지로 제한되어 있다. 관리처분계획인가는 아파트 당첨과 같은 것이어서 이 시점이 지나면 조합원 자격을 취득할 수 없기 때문이다. 일반적으로 조합원 지분 시세는 구역지정고시된 이후 상승세가 눈에 띄게 나타나는 사업계획 결정고시단계에 사고 사업시행인가 단계에 파는 것이 보다 안정적이다.

[2]

이주비 지급시기에 구입

(1)	사업단계와 함께 투자 시점에 가장 큰 영향을 주는 것으로는 이주비 지급시점을 들 수 있다. 이주비가 지급되는 시점에 구입하면 그 만큼 초기 투자비용을 줄일 수 있기 때문이다.
(2)	이주비는 대체로 사업시행인가를 전후해서 지급되는데, 지급시기에 앞서 구입하는 것이 좋다. 이주비 지급후에 지분을 매입하면 최초에 이주비를 받은 조합원이 이주비를 조합에 반납해야 하므로 조합에 따라서는 재지급하지 않는 경우가 있고, 이주비 금액에 따라 거래 가격이 달라지는 경우가 생기기 때문이다.

교통여건이 좋은 구역을 선택해야 높은 시세차익을 기대할 수 있다.

나날이 복잡해지는 교통사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키고 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되어 있는 실정이다.

대단위 아파트를 고르는 것이 유리하다.

통상 대단지구역은 부지면적이 1만평이 넘고 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다.
대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있으므로 아파트 선호도가 높다. 또 단지가 크면서 조합원수나 세입자수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.

큰평수를 선호하는 추세이므로 큰 평형의 아파트를 분양받는 것이 좋다.

과거에는 중형평수가 수요성이 높았으나 최근에는 대형평수의 선호도가 높아지는 경향이 있다.

조망, 향, 쾌적성등 단지내 동간 배치도 유의해야 한다.

[유니짱]

천상공존님 자료 감사합니다^^~~~~~~~~*

[상남영길이]

정말 좋은자료 감사드립니다~~^^

[samoie]

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[feel so good]

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[짐꾼]

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감사합니다.^^

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