이촌 한강맨션 ‘68층 재건축’ 절차 돌입부동산투자적정시기투자유망지역추천세미나정보[부동산재테크1번지]

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서울 용산구 동부이촌동의 한강맨션 박해묵 기자


서울 강북의 대표 부촌인 동부이촌동 한강맨션아파트가 ‘68층 초고층 재건축’을 위한 공식적인 절차에 돌입한 것으로 18일 확인됐다. 한강맨션 재건축 조합의 구상대로 설계 변경이 이뤄지면 한강변 최고층 랜드마크가 탄생한다. 역대 최고 수준의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금도 환급금으로 돌아올 전망이다.

정비업계에 따르면 한강맨션 조합은 지난주 용산구청에 68층 층고 상향 등을 반영한 정비계획변경안을 접수했다. 기존 35층에서 68층까지 층수를 높이는 설계 변경을 위한 첫 절차에 나선 것이다. 조합 관계자는 “구청에 조합원들의 뜻을 담아 초고층 설계안을 접수한 것”이라며 “인허가 기관의 결정에 초고층 재건축의 명운이 달렸다”고 말했다1971년 입주한 한강맨션은 이촌동 300-23번지 일대에 있으며 23개동·660가구 규모다. 애초 한강맨션 조합은 건페율 20.4%, 용적률 255.1%를 적용받아 지하 3층~지상35층 15개동 1441가구 규모로 신축할 예정이었다. 이후 서울시가 한강변 35층 높이 제한을 폐지한 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정해 고도 제한을 풀자, 시공사의 설계안대로 최고 68층 재건축안을 검토해왔다.

조합이 정비계획변경안을 신청함에 따라 향후 주민 공람, 구 의회 의견 청취, 서울시 심의, 사업시행계획 변경 인가, 관리처분계획 변경 인가 등의 절차가 뒤따를 것으로 보인다. 앞서 조합은 2017년 6월 조합설립 인가를 받은 뒤 2021년 9월 사업시행계획인가를 받고, 지난해 12월에는 관리처분계획인가까지 받은 상황이다. 이에 올 하반기 주민 이주와 기존 건축물 철거 절차가 시작될 것으로 예상됐지만, 설계변경 절차를 진행하며 실제 이주가 다소 지연될 가능성도 있다.

한강맨션은 강변북로와 바로 인접한 데다, 최고 68층 설계안이 받아들여지면 ‘한강변 최고층 아파트’가 돼 인지도나 상징성이 크게 강화될 것으로 보인다. 현재 한강변 최고층 아파트는 용산구 래미안 첼리투스(56층)다. 아울러 ‘35층 룰’이 깨지며 한강맨션을 비롯해 강남구 대치미도 아파트, 서초구 신반포2차 아파트, 여의도 시범, 여의도 한양, 잠실 주공5단지 등이 35층을 훌쩍 넘는 초고층 아파트 신축을 추진하고 있다.

조합은 최고 68층으로 층고를 상향한 설계를 적용하면 사업성도 크게 개선될 것으로 기대하고 있다. 조합은 지난해 7월 한국부동산원으로부터 재건축 부담금 예정액으로 평균 7억7000만원을 통보받았다. 이는 애초 조합이 예상한 4억원의 두 배에 달하고, 국내 재건축 단지 중에서도 역대 최고 금액이었다. 다만 정부가 제시한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 반영한 법 개정안이 통과되면 부담금은 절반 수준까지 줄어들 것으로 예상되고 있다.

여기에 초고층 재건축까지 이뤄지면 일반 분양 물량이 늘어 사업성이 크게 개선된다. 앞서 조합은 최고 68층 설계 변경 시, 기존 보유 가구와 비슷한 평형 입주를 선택한 조합원은 평균 3억원가량을 돌려받을 것으로 추산한 바 있다.

조합 관계자는 “660명의 조합원 대부분이 중대형 평형을 원하는 점을 고려하면, 중소형 평형 의무비율(60% 이상)을 반영해 설계 변경 시 1600여가구 규모로 재건축될 것으로 예상된다”며 “다만 초고층 재건축 시 35층 기준으로 책정된 공사비, 사업비 규모도 변경해야 한다. 최초 종전자산 가격은 정해져 있지만, 아직 구체적인 분담금 산출은 어렵다”고 말했다. 고은결 기자

고은결 keg@heraldcorp.com
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