퍼온글입니다. 길지만 끝까지 판례등을 읽어보시고 가계약에 대해 확실히 이해했음합니다. ■ 가 계약금의 지급 후 계약 불 성사되면 지불한 금액 포기와 반환

[열정]

퍼온글입니다.
길지만 끝까지 판례등을 읽어보시고
가계약에 대해 확실히 이해했음합니다.

■ 가 계약금의 지급 후 계약 불 성사되면 지불한 금액 포기와 반환문제

몇 차례에 거쳐 가계약과 계약금 반환 등에 대하여 밴드에서 다루었으나 아직도 이부분에 대하여 최근 많은 분들이 상담을 하여 다시 내용을 법원 판결문 중요부분을 요점을 간추려 거재합니다. 참고하시길 바랍니다.

가계약금은 거래대금과 비교하면 적은 금액을 계약서를 작성하지 않고 매도인 통장으로 소액금액을 통상적으로 송금하는 정도로 가계약을 했다고 생각하고 있기에 그것이 문제입니다. 그러나 민법에서는 가계약이란 규정은 없습니다. 편의상 계약이 완성이 되지 않았기에 가계약이란 말을 대한 하여 사용을 하고 있습니다.

물론 민법에서는 구두상의 의사표시도 유효한 계약으로 보고 있기 때문에 부동산 계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 계약이 성립되지 않았다고 할 수는 없습니다. 그렇다면 부동산 가계약금을 반환하면서 가계약을 파기하려고 할 때, 민법에서 말하는 위약금 규정에 해당될 수 있는지가 문제입니다.

가계약금 명목으로 송금을 하면서 부동산거래 계약서를 작성하지 않고 계약내용에 대하여 구체적으로 확정적으로 특정하지 않은 상태에서 본 계약체결을 뒤로 미룬 채 주고 받은 가 계약금이라면 당연히 원상회복을 하여야 합니다. 처음부터 계약으로서 법률적 효력이 발생하지 않았기에 위약을 하더라도 위약금으로서 효력이 발생하지 않기에 “가계약금의 배액을 배상하거나, 포기하지 않아도 된다” 는 것입니다.

하지만 거래 부동산 내용에 대하여 정확히 특정을 하여 거래금액, 본 계약의 계약금등이 정해진 상태에서 부동산 가계약금이 지불된 것이라면 계약서를 작성하기 전에 가계약금이 지급된 것이라면 실제 부동산 매매계약이 이루어진 것으로 보아야 합니다.

가계약서나 영수증에서라도 매매되는 물건에 대하여 구체적으로 특정을 하고 특약조항으로 가계약을 포기하면 매수인은 지불된 금액을 포기하고 매도인 은 수령한 금액에 대하여 배액을 배상한다는 문구가 서면으로 작성되고 서명 날인이 있어야 배액배상과 포기를 하게 할 수 있다. 는 것입니다.

▶법원 판례를 종합하여 보면◀
계약해지에 대한 법원의 사례판례를 살펴보면 대부분 가계약이라는 이름으로 일정한 계약금을 걸고 계약의 약속을 하는 경우들이 있는데 우선 가계약이라는 이름이라고 하더라도 매매계약의 매매의 목적물과 매매금액 그리고 중도금이나 잔금의 지급방법 등 정도의 중요사항만 특정되었다면 이는 계약으로서 효력이 있으며 또한 이 경우 가계약금이 계약금의 일부만으로 지급된 것이라도 계약의 효력이 있으므로 계약해지에 따른 해약금이나 위약금의 법리가 적용되게 된다.

따라서 가계약의 경우에는 계약내용의 중요사항이 특정되었는지가 그 핵심적인 요소라고 할 수 있으며 이러한 특정은 반드시 계약서 등의 문서로 작성되어야만 성립되는 것이 아닌 구두약정 또한 효력이 있고 중요사항이 특정되지 않아 본래의미의 계약이 인정되지 아니한 경우에서 계약해지가 이루어지고 가계약금의 반환 등에 관한 별다른 특약이 없다면 해약금이나 위약금의 법리가 적용되지 않으므로 계약해지를 한 당사자에게 이것이 당연히 귀속되는 것은 아니며 일단 수령한 가계약금은 부당이득의 문제로 되어 반환되고 이후 실제의 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다.

중개보수료가 목적인 개업공인중개사의 입장에서도 가계약이 파기 되더라도 중개보수를 청구 할 수도 없습니다.

가계약금을 걸었다고 하여 매매계약이 성립되었다라고 할 수는 없습니다. 가계약금 지불은 다음에 혹은 언제까지 그 부동산을 취득할 의사를 포명한 즉 청약을 하고 그 증거로 지불된 부동매매 청약증거금에 불과하다 할 것입니다.

▶ 참고 판례 모음
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. (대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결)

한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다. (대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결)

원칙적으로 매매계약이 성립되었고, 가계약이 계약금 계약이어서 배액상환 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다.(대법원 2002.5.24.선고 2000다72572 판결)

매도인이 민법 제565조 에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다.
(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결)

▶ 가계약서에서 매도물건을 특정을 하고 구체적으로 조건이 특정 된 경우
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원· 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594)

▶ 가 계약금 하급심 판례
실거래계에 있어서는 정식의 계약체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영하는 합의들이 흔히 ‘가계약’으로 이루어지는 경우가 많다.

그러나 가계약의 내용은 구속력의 정도나 규정하는 내용에 있어 매우 다양한 모습을 나타내고 있어 그 법적 성질과 효과를 파악하기가 쉽지 않으나, 우선적으로 고려되어야 할 것은 의사표시의 해석을 통하여 나타나는 당사자들의 의사라 할 것인데, 당사자들이 장차 계속되는 교섭의 기초로서 작성한 것이고 장래의 교섭에 의하여 수정될 것이 예정되어 있다면 법적 구속력을 인정하기 힘들 것이지만, 주된 급부에 관하여 대략의 합의가 성립하여 있는 경우라면 그 부수적인 내용이 상세하게 확정되어 있지 않다고 하더라도 위 합의에 관하여는 독자적인 구속력 및 책임의 근거로서 인정해야 할 경우가 많이 있다.

따라서 가계약은 본계약 주요 급부의 중요부분이 확정되어 있는 경우는 예약 또는 조건부 계약으로 볼 수 있고 그것이 확정되어 있지 않는 경우는 준비단계의 계약으로 볼 것이다. 가계약의 구속력으로서 본 계약 체결의무를 인정하여 그 이행이익의 배상을 구하기 위해서는 가계약에서 본계약 주된 급부의 중요부분에 대해 합의가 이루어져 당사자가 임의로 본계약체결을 파기할 수 없는 상태에 있어야 한다. (부산지방법원 2007.07.26. 선고 2003가합10578)

▶ 계약금 일부를 지급하고 파기가 되더라도 약정 계약금 전액을 배상해야◀
매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다(대법원 2015.04.23 2014다231378)