2014년 1분기 상권임대동향 - 성수기 도래에 인기 더해지며 활기 /부동산114 리서치 (경관22기 박병훈)

[박 병훈(Paul)]

부동산114가 2014년 1분기 도시별 상가임대료를 분석한 결과 수도권과 지방이 엇갈리는 모습을 나타냈다.

수도권 상권은 ▽경기(-0.9%)를 제외한 △서울(2.0%) △인천(3.2%)이 오름세를 나타냈다.

본격적인 상가시장 성수기가 도래하고 상가 인기가 높아지며 전반적으로 긍정적인 분위기를 띠고 있다.

일반적으로 봄은 상가시장의 성수기로 1년 중 거래가 가장 활발한 시기다.
한편 지방은 신규 상가 공급이 증가하는 가운데 메이저 상권의 공실이 소폭 늘며 부진한 모습을 보였다.

▽부산(-6.4%) ▽대구(-0.7%) ▽대전(-0.3%) 순으로 약세를 나타냈다.

[서울 상권 임대시장]
시장성수기가 도래하면서 서울 주요 상권의 모습도 활기를 찾고 있다. 다주택자에 대한 임대소득 과세 방침을 담은 2.26대책이 발표된 후 상업용부동산으로 관심을 돌리는 투자자들이 눈에 띈다.

[강남 및 도심권역]
1분기 강남권역 주요 상권 임대료 모두 오름세
압구정 갤러리아백화점의 새 단장으로 상권 활성화 "기대"
1분기 강남권역 내 주요 상권 임대료는 전분기 대비 모두 오름세를 나타냈다. 압구정의 제곱미터당 임대료는 4만 800원으로 전분기 대비 20.3% 상승했다. 그 외 △신사 14.6% △삼성 10.2% △강남 2.2% 순으로 임대료가 올랐다.

압구정은 갤러리아백화점의 리오픈과 고급 비스트로, 바(bar), 편집숍 등이 들어서며 활기를 찾아가는 모습이다. 분당선 압구정로데오역 개통으로 인해 교통여건이 개선됐다는 점도 임대료 상승에 한 몫 했다. 인근에 SM엔터테인먼트, JYP 등 유명 연예 기획사들이 몰려 있어 관광객 수요도 상당한 편이다. 신사는 가로수ㆍ세로수길에 대한 꾸준한 인기로 임대료 상승세를 나타냈다. 최근 가로수길은 투썸플레이스디저트카페, 스타벅스리저브 등 프리미엄급 커피전문점이 들어서며 일대 커피전문점들의 고급화가 진행되는 분위기다. 이는 패션브랜드, 화장품 팝업스토어에 이은 가로수길 내 대기업 자본의 새로운 움직임이다. 삼성역은 GTX(광역급행철도)확정으로 상권 활성화에 대한 기대감을 갖는 모습이다. 2022년 완공예정으로 아직 먼 미래지만 코엑스~잠실운동장 일대의 국제교류복합지구 개발 소식까지 들리고 있어 긍정적인 반응을 보이고 있다.

도심상권, 대형 건설사 둥지 틀며 일대 상권활성화 기대 도심부 상권은 전분기와 비슷한 수준을 보였다. 최근 GS건설, 현대건설 등 대형 건설사 본사들이 종로로 이전하면서 일대 상권이 활기를 띠고 있어 눈길을 끈다. 특히 옛 피맛골 자리에 위치한 GS그랑서울은 중소 프랜차이즈 및 유명업체들이 대거 입점하면서 종로의 랜드마크로 자리잡고 있다. 명동은 최근 일본인 관광객 감소와 로드샵 화장품업종의 인기가 시들해지며 예전만큼 붐비지는 않는다. 홍대 상권의 인기로 관광객 이탈현상도 일부 관측된다. 한편 3월 중순에 개관한 동대문디자인플라자(DDP)가 화제다. 눈에 띄는 외관으로 인기를 얻고 있는 가운데 일대 주변 상권과 부동산시장에 대한 영향은 더 지켜볼 필요가 있다.

[신촌 및 영등포권역]
홍대 인기 ↑, 상수ㆍ합정까지 상권 확대
신촌ㆍ 이대앞, 과거 명성 되찾기 위한 노력 중
홍대상권의 상승세가 무섭다. 홍대 상권의 제곱미터당 임대료(2만 7,700원)는 전분기 대비 10.5% 상승했다. 홍대 상권의 하루 유입인구는 15만 여명으로 상권 범위가 상수와 합정까지 확대 되고 있다. 최근에는 관광코스로도 인기를 끌고 있어 명동을 이을 메카로 회자된다. 반면 ▽신촌 (-19.3%) ▽이대앞 (-12.1%)은 약세를 보이고 있다. 신촌 연세로 대중교통 전용지구가 조성됐음에도 아직 효과는 미미하다. 홍대 상권이 인기를 끌며 상대적으로 수요가 감소하는 분위기다. 최근에는 건물주와 임차인들이 신촌 상권활성화 협약을 맺는 등 상권활성화를 위한 노력이 진행 중이다.
여의도역, IFC몰 꾸준한 인기로 주말상권 형성
여의도역 (4만 2,400원/㎡)은 2분기 연속 임대료 상승세를 나타냈다. IFC몰의 꾸준한 인기로 주말상권이 형성됐기 때문이다. 하지만 최근 오피스 공실이 늘면서 일대 상권 위축을 우려하는 분위기도 감지된다. 영등포역은 타임스퀘어와 신세계백화점의 꾸준한 수요로 인해 전분기 대비 1.8%의 임대료 상승세를 나타냈고 상대적으로 한산한 영등포시장역은 전분기 대비 10.9% 하락했다.

[서울 기타권역]
이태원 상권규모 확대로 인해 전분기 대비 16.1% 하락
기타상권 중에서는 이태원역이 -16.1%로 두드러진 약세를 보였다. 상권 규모 대비 높은 임대료 수준을 형성하고 있는 이태원은 경리단길까지 상권규모가 커지면서 가격이 조정되는 모습이다. 경리단길은 하얏트호텔에서 녹사평역까지 이르는 거리로 이국적인 음식점과 점포가 많아 인기를 끌고 있다. 그 외 △선릉역 (7.8%)은 강남 주요 도심 상권의 임대료가 상승하면서 동반 오름세를 나타냈고 △신공덕동(6.6%) △미아(4.1%) △사당(4.0%) 등 순으로 임대료가 올랐다.


1기 신도시 및 인천 상권 임대시장
[분당 및 일산권역]
미금역 엠코헤리츠 주변 점포 증가로 임대료 소폭 상승
분당은 △미금(2.2%) △수내(1.2%) △서현(0.2%) ▽정자(-1.8%) ▽야탑(-3.5%)순으로 임대료 변동을 보였다. 미금역은 엠코헤리츠 주변으로 프랜차이즈 업종들이 입점하며 임대료가 상향 조정됐다. 신분당선 환승역은 2017년 10월 완공될 예정이며 역 주변이 미금역세권문화타운으로 조성될 예정이다. 한편 야탑역은 랜드마크인 야탑시장건물의 매입지연으로 인해 어수선한 분위기가 지속되면서 임대료가 하락했다. 야탑시장건물의 매입주체는 길 건너에 위치한 분당차병원으로 지난 12월 이후부터 매입이 지연되고 있다.

GTX, 한류월드 조성 등 호재로 작용 중
일산은 GTX(광역급행철도), 한류월드 조성 등이 호재로 작용하면서 활기를 찾는 모습이다. △백석역 (17.8%)은 오랫동안 지지부진했던 백석터미널이 맥쿼리자산운용에 매각되면서 일대 상권 임대료가 큰 폭으로 올랐다. 원마운트몰, 한류월드 호재로 상승세를 이어오던 대화역은 GTX 추진 효과로 일대 상가임대료가 전분기 대비 12.2% 상승했다. 한편 일산 대표 상권인 ▽정발산(-9.7%)과 ▽마두(-5.8%)는 원마운트몰 인기로 인해 임대료 약세를 보였다.

[인천 권역]
인천은 2분기 연속 오름세를 나타내고 있다. 2014년 1분기 제곱미터당 상가임대료는 1만 8,500원으로 전분기 대비 3.23% 상승했다. 구월동 농산물도매시장 부지에 롯데복합쇼핑몰이 지어질 것으로 알려지며 일대 상권활성화가 기대된다. 우선협상대상자로 선정된 롯데쇼핑은 2017년까지 이 일대를 백화점, 영화관, 마트 등 대규모 복합문화단지로 조성할 계획이라고 밝혔다.

[1분기 수도권 주요 상권의 동향과 향후 전망]
1분기 상가시장, 성수기 진입과 기대감 맞물리며 긍정적인 분위기
기존 상권에서 파생된 골목길 상권 인기
권리금보호제도, 어려운 과제지만 시장투명화 기대
1분기 수도권 상가시장의 전반적인 분위기는 긍정적이다. 성수기 진입, 상권 활성화 기대감 등으로 인해 주요 상권의 임대료가 소폭 상승했다. 한편 기존 메이저상권에서 파생된 세로수길, 경리단길 등 골목길상권도 눈에 띈다. 대규모 프랜차이즈, 큰 대로변보다는 소규모 점포와 골목길이 만드는 정취가 수요자들을 끌어당기기 때문이다.
한편 2분기 상가시장의 화두 중 하나는 권리금 보호제도다. 정부는 권리금 보장보험, 분쟁조정기구 설립 등 임차인의 권리를 위해 적극적으로 나설 것이라고 밝혔다. 임차인의 권리가 얼마나 보장될 지, 어디까지가 권리금인지 등이 연내 입법화될 예정이다. 임대인 측 반발, 실효성논란 등 그 과정이 쉽지는 않아 보이지만 권리금 양성화를 통한 상가 거래시장의 투명화를 기대해 본다.
* 출처: 부동산114 상가매물자료(2014.01~03월 등록매물 기준)
* 리포트에 명시된 임대료는 보증금을 제외한 수치이며, 분석에 사용된 sample은 25,647개 수준
[부동산114 리서치센터 김민영] /