독자들을 위한 도시·건축·농지·수자원·한려공원 관련법 해설

[옥건수]

(1) 독자들을 위한 도시·건축·농지·수자원·한려공원 관련법 해설

수양동장, 전도시과장

누구든지 땅을 팔고 사거나, 집을 팔고 살 때 가장 우선하여 챙겨봐야 하는 서류가 몇 가지 있다.

그 대표적인 것이 법원에서 발급하는 등기부등본으로써 이는 소유권과 저당권, 가압류 등 의 내용을 알 수 있는데 요즘은 시청이나 면·동사무소도 무인전자 발급기에서 발급이 가능하다. 또 시청이나 면·동사무소에서 발급하는 토지이용확인원으로써 이는 용도지역, 지구, 각종 제한사항 등의 내용을 알 수 있으며, 이밖에 토지·임야대장, 건축물관리대장 등의 서류가 있다.

그중에서 필자는 일반 시민들이 가장 관심이 많은 땅의 값어치 즉, 토지의 용도지역, 건폐율, 용적율 등과 건축을 하기 위해 필요한 인허가는 무엇인지 등에 대한 도시계획, 건축, 인허가 등의 분야에 대해 아는 대로 기술 할 계획이고, 시민들의 눈높이에 맞추어 현 공직 생활(27년)에서 습득한 전문 지식을 활용해 기술, 시민들의 알권리를 충족시키는 차원에서 접근해 보기로 한다.

물론 내용을 미리 알고 있는 시민들에게는 기본적인 내용이 될 수도 있겠으나, 대다수의 시민들에게 다소나마 도움이 되었으면 하는 바람이다.

우선 시청 민원실에서 본인이 소유하고 있는 토지에 무슨 집을 지을 수 있는지 속칭 ‘영양가가 있는 땅’인지 알아보기 위해 토지이용확인원(구 도시계획확인원)을 발급 받아야 한다. 요즘은 세상이 좋아져 집이나 사무실 등에서 인터넷으로 즉시 확인이 가능하다. 그러나 인터넷으로 확인된 내용은 참고 용도로서 활용하고 정확한 내용과 인허가를 위해서는 행정에서 발급받아 보기를 권한다.

이를 발급 받아 보면 각종 전문 용어가 기재되어 있어 일반인이 쉽게 이해하기 어려운 내용이 한두 가지가 아니다.

앞으로 시간을 가지고 하나하나 풀어 나가면서 관련법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 주택법, 건축법, 농지법, 산지관리법, 수산자원보호구역 관련법, 한려해상국립공원 관련법 등)에 의거해 알기 쉽게 기술해 나갈 계획이다.

(2) 독자들을 위한 도시·건축·농지·수자원·한려공원 관련법 해설

토지이용확인서를 발급받아 보면 가장 먼저 토지소재지, 지번, 지목 면적이 표기되어 있다. 여기서 면적은 ㎡로 표기 되어 있는데 시민들의 기억 속에는 옛날부터 알고 있는 평으로의 면적 개념이 훨씬 알아보기 편리하기 때문에 이를 환산하고자 하는 생각이 들 때가 많다.

면적 환산은 ㎡ 면적에 통상 3.3(정밀하게는 3.3058)으로 나누면 평으로 환산된다. 즉, 100㎡는 30.3평이 되는 것이고 정밀하게는 30.2498평이 되는 것이다. 요즘은 핸드폰이나 스마트폰으로 즉시 계산이 가능한 시대다. 다음은 국토의 이용 및 계획에 관한 법률(앞으로 국토계획법으로 표기함)에 따른 ‘지역, 지구’란이 표기 되어 있다.

이 법률은 (구)도시계획법이 변경 된 것으로 혹자들은 도시계획법 또는 국토계획법이라고 부르기도 한다. 여기에는 가장 먼저 ‘용도지역’이 기재되어 있다. 용도지역이란 그 땅의 값어치를 정하는 것으로서 용도지역에 따라 건축물이나 시설물 등을 할 수 있는 행위가 달라지는 것이다. 인간도 태어나면서 사주팔자가 정해지듯이 모든 땅도 용도지역이라는 팔자가 부여된다.

그러나 사람의 사주팔자는 평생 바꿀 수가 없는 반면에 땅은 팔자가 바꾸어지기도 한다. 그것이 용도지역의 변경이다. 이 변경은 행정 관계공무원들의 고유 업무로 만들어진다고 보면 된다.

우선 용도지역의 언급에 앞서 도시기본계획수립과 도시관리계획수립이라는 용어가 있다. 도시기본계획이라 함은 시 전체의 기본적인 공간구조와 장기발전 방향을 제시하고 시 전역의 균형발전, 개발과 보존 등 큰 틀을 정하여 방향을 제시하는 종합계획을 말하며 하위계획인 도시관리계획을 수립하는 기준 및 기초가 된다.

이 계획은 행정(시청 도시과)에서 추진하고 있으며 5년마다 재정비를 할 수도 있다. 도시관리계획이라 함은 도시기본계획을 토대로 세부적인 용도지역, 지구, 기반시설, 수산자원보호구역지정 등에 대하여 세부적으로 하나하나 그 목적에 부합되게 계획을 수립하게 된다.

이 또한 5년마다 재정비를 할 수 있다. 위 각각의 계획들은 5년이 경과하지 않아도 변경의 필요성이 발생하면 그 즉시 변경 할 수도 있다. 또한 각종 행정절차(시청 법적 타당성 검토, 주민설명회, 시의회의견청취, 거제시 도시계획위원회, 경남도검토, 경남도 도시계획위원회, 건축심의위원회 등)를 거쳐 계획이 결정되는 것이다. 각각의 확정된 계획에 의거 오늘날 우리 시민들은 각종 인허가 또는 매매 등에 활용하고 있다. 다음은 일반 시민들이 꼭 알아두어야 하는 것이 있는데 바로 용도지역이다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눈다. 이를 다시 세분하여 도시지역은 주거· 상업· 공업· 녹지지역으로 관리지역은 계획관리· 생산관리· 보전관리지역으로 나눈다. 토지이용확인서에는 위 열거한 9개 지역중 1개(또는 2개)의 지역이 표기되어 있을 것이다. 물론 도시지역에서는 더욱 세분화하여 제1∼3종 주거지역 또는 자연녹지지역 등으로 표기하여 시민들의 토지 이용에 편익을 제공하고 있다.

우선 농림지역에 대하여 살펴보면 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 ‘농업진흥지역’으로써 속칭 ‘절대농지’라 불리 우고 경지정리 된 농경지를 말하며, 산지관리법에 의한 임야중 ‘보전산지’로 지정된 곳으로 이 지역은 농림업의 진흥과 농지보전, 산림보호를 목적으로 지정된 지역으로써 많은 인허가가 제한되어 꼭 필요한 시설만 허용하고 있다.

자연환경보전지역은 수려한 자연환경, 수자원, 해안절경, 생태계보전 등을 위하여 지정된 지역으로써 우리시는 남부면· 동부면 학동 등 한려해상국립공원 지역과 동시에 지정 되어 있고, 그 외에도 거제면에서 동부면까지 해안변으로써 해안에서 500m까지, 가조도와 칠천도는 해안에서 100m까지 수산자원보호구역으로 지정되어 있으면서 동시에 이 지역으로 지정되어 있다.

이곳 또한 보전을 목적으로 하기 때문에 많은 인허가가 제한되어 있으나, 요즘 들어 공원구역이 해제되는 곳도 있고 수산자원보호구역의 제한이 많이 완화되었으므로 차기에 심도 있게 분석해 보기로 한다.(다음호에 계속)

(3)독자들을 위한 도시·건축·농지·수자원·한려공원 관련법 해설

이번에는 수산자원보호구역에 대하여 알아보기로 하자. 수산자원보호구역은 수산자원을 보호·육성하기 위하여 공유수면이나 그에 인접한 토지를 이 구역으로 지정하여 보호하고 있다. 지정 범위는 육지지역인 둔덕·거제·동부·남부면일부 지역은 해안에서 500m까지이고 도서지역인 가조도, 칠천도는 해안에서 100m까지이며 또 2급 하천인 둔덕천, 간덕천, 부춘천은 하천 중앙에서 양방향으로 300m 이내에도 이 구역으로 지정되어 관리하고 있다.

그러나 지정 범위 내 포함되어 있는 땅이라도 오수처리시설을 갖춘 마을과 10호 이상의 취락마을, 면소재지, 국가 계획 등 개발계획이 확정 된 지역 등은 이 구역에서 제외되며 용도지역도 계획관리·생산관리·보전관리지역으로 지정되어 있는 것을 알 수 있다.

여기서 시민들의 궁금증을 풀어보자. 이 구역 내 토지를 토지이용확인서를 발급 받아 보면 지역·지구 표기난에 자연환경보전지역과 수산자원보호구역이 동시에 표기되어 있는 것을 볼 수 있다.

이는 용도지역으로서는 자연환경보전지역이면서 용도구역으로서는 수산자원보호구역에 속한다는 뜻이다. 여기서 시민들은 헷갈려 할 수 있는데 자연환경보전지역은 건폐율 20%, 용적률 80%이며, 건축행위가 극히 제한되나 이와는 별개로 수산자원보호구역은 건폐율 40%, 용적률 80%이며 건축행위는 다소 완화되어 있는데 두 가지 중 어느 기준을 적용하여야 하는지 궁금할 수 있다.

정부에서는 이런 혼선을 방지하기 위해 ‘국토계획법’ 제76조 제5항의 규정에 ‘자연환경보전지역중 수산자원보호구역인 경우에는 수산자원관리법으로 정하는 바에 따른다’라고 규정하고 있다. 그래서 수산자원관리법 제52조에서 정한 수산자원보호구역에서 할 수 있는 법적 기준만 충족하면 되는 것이다.

이 구역의 건축행위는 예전까지는 단독주택 중에서 농어가주택 즉, 농민·어민으로 인정 받은 자에 한하여만 일부 면적에 국한하여 건축허가가 가능하였으나 2012년 1월 13일자로 수산자원관리법 시행령이 일부 개정됨에 따라 어느 누구나 단독주택 건축이 가능하게 되었고 이 구역으로 묶여 있던 농어촌지역은 토지 자산 가치상승과 재산권행사에 큰 도움이 될 것으로 보여 진다.

단독주택이란 일반주택·펜션·별장은 물론 직장인들이 집단으로 거주 할 수 있는 형태를 갖춘 3층 이하이면서 연면적 300㎡ 이하의 다중주택, 3층 이하이면서 바닥면적(통상 1층 건축면적) 660㎡ 이하의 다가구주택이 모두 가능하다는 뜻이다. 물론 개별 분양은 할 수 없다.

그 외에도 제1종 근린생활시설(통상 슈퍼, 잡화점, 휴게음식점)과 관광농원으로 지정 받은 곳의 소규모 일반음식점, 의료시설, 아동관련시설, 관광지나 관광농원으로 지정 받은 곳의 숙박시설 등이 가능한 지역이다. 살펴보면 이 구역에 건축 할 수 있는 범위가 법이 개정되면서 대폭 완화됨으로써 상대적으로 낙후된 둔덕·거제·동부·남부면 및 섬지역 등에 주택 경기 활성화가 이루어지고 인구가 늘어나게 되면서 거제시 균형 발전에도 도움이 될 것으로 기대되고 있다.