땅의 용적률이란?

[김방기]

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토지투자동호회밴드

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#땅투자

건폐율과 용적률의 차이는 크다

건폐율과 용적률이 연결된 경우가 있는가 하면

반대로 단절된 경우가 있기 때문

전자의 현상은 완성물에서 발견되고

후자는 미완성물 통해 목도됨

#화성시

#맹지

지축역 개발 전의 현장모습

건폐율은 바닥면적을 의미하고

용적률은 연면적을 말한다

그러나 땅의 경우

연면적이 없다

바닥면적만 있다

미완성물이기 때문

일단(!) 용적률과 건폐율이 단절된 상태다

용적률 - 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율

건폐율×건축물 높이(지상층수)

#수원시

#그린벨트

용산일대

땅의 특징과 집의 특징

땅의 특징 -

용적률을 사용할 수 없는 현재가치가

곧 땅의 상태인 것

집의 특징 -

용적률을 사용할 수 있는 현재가치가

곧 집의 상태인 것

#수도권

#경기도

초보자와 땅 답사 중 흔히 나눌 수 있는 대화내용

초보자 ; (땅 보더니) 건물이 없네

전문가 ; 당연히 건물이 없지요

건물이 있으면 그게 땅인가요

용적률을 사용하면 그게 땅 인가요?

반문의 연속이다

답답하다

#일반주거지역

#대지

건폐율과 용적률의 차이 -

용적률은 영원할 수 없으나

건폐율은 영원하다

(대지 지분 존속)

용적률의 존재가치 중

지하의 존재를 일단

일부 제외 시키는 이유다

(지하는 제외하고

지상만 인정)

용적률 산정 시

지하층 면적

지상층 주차용으로 쓰는 면적

주민 공동시설 면적

초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외

#아파트

용적률, 건폐율의 존재가치 -

해당지역의 개발밀도를 가늠하는 척도

#서울

#강남

4월10일은 총선일!

주의가 필요하다!!

범례) 재개발 시 원주민 재정착률≒

위정자의 공약이행률

(∵매우 낮은 수준)

갈수록 낮아짐

(∵거품수위↑

아파트 거품은 여전히 심한 채

위정자들의 위선적 행위를

막을 길 없다)

#땅투자자

#남양주시

#하남시

광희동

땅 답사가 쉽지 않은 이유 -

땅의 용적률(건물)을 직접적으로 볼 수 없기 때문

그 용적률 대신 '주변지역의 가치'를 볼 수밖에 없다

따라서 땅의 용적률을 애써 무리하게 보려고 하지 말고

'주변지역'을 정밀하게

정확하게 안내를 받아야 한다

'용적률'의 범위(주변 범위)는 정해지지 않아

땅의 용적률을 정확히 볼 수는 없다

이는 마치 역세권을 볼 때

직접역세권의 법정 반경은 정해져 있지만

간접역세권 반경은 정할 수가 없는 것처럼

난해하다

여기서 말하는 직접역세권이란

땅의 건폐율을 의미하고

간접역세권은 땅의 용적률을 의미한다

즉 간접역세권처럼 땅의 용적률(주변지역 가치) 범위를

정하기가 쉽지 않은 것이다

결국 땅의 용적률은 두 가지 의미를 내포한다

'법정 용적률'과 '주변지역 가치'로 점철된다

법정 용적률 - 직접적으로 볼 수 없다

땅은 건폐율만 외부적으로 존재하기 때문

주변지역 가치(법정 용적률 외) -

범위는 광범위하나,

직접 볼 수 있다

#자연녹지지역

#성남시

예) 자연녹지지역 건폐율은 20%

용적률은 100%

답사 시

직접적으로 볼 수 있는 건

건폐율 20%의 상황(범위)

용적률 100%는 허상

외부적으로 볼 수 없는 상태

대신 주변지역 가치를 볼 수 있다

계획관리지역 건폐율40%

용적률100%

답사 시

직접적으로 확인 가능한 범위는 20%의 수치

(건폐율)

나머지 용적률 100%의 지계(범위)는 볼 수 없어

주변지역의 가치를 안내 받아야 한다

따라서 집 답사와 달리

땅 답사는 그 지역에 대해 상세히 알고 있는

지역전문가의 안내가 필요하다

지역정보가 곧 땅의 용적률 정보인 셈

그렇기 때문에 땅 답사과정은 독특하다

용적률(주변)을 보는 것이지

건폐율(바닥)을 보는 것이 아니다

땅바닥(건폐율)만 본다고 무슨 해답이

나오는 게 아니지 않는가

땅 투자를 결정하는 요소=

답사과정+

서류보기과정+개발청사진 정독하기

+주변지역의 가치 보기⇒

개발청사진 정독하기와

주변지역 가치는 연동한다

이는 입지와 접근성을 견지할 수 있는 수단,

도구기 때문

#충청도

#서산시

#당진시

비유컨대

정치와 경제는 무조건 한몸

정치가 자전거 앞바퀴라면

경제는 뒷바퀴

만약 바퀴 하나가 빵꾸나면

전진을 하지 못함

(예-작금의 불경기상황!)

제자리에서 장시간 움직을 수 없는

장애상태 보지

(장기불황상태)

땅의 건폐율 용적률 역시 마찬가지의 입장

건폐율이 자전거 앞바퀴라면

용적률은 뒷바퀴다

뒷바퀴 사용범위가 넓다

거시적으로 볼 수 있는 눈높이가 필요하다

주변지역의 가치를 볼 땐

망원경이 필요하다

현미경으로는 볼 수 없다

거대한 시력이 필요하다

문의 전화 010-2246-9741

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김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그

추천부탁드립니다 .

[힐링25]

감사합니다

[팽동성농장_김원석]

집을 지을 때는 용적율 및 건폐율에 대해 알아보고 지어야 하겠습니다. 감사합니다.