상가 건물 누수 등의 하자와 손해배상 계약해제 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

상가를 임차하였는데 상가건물의 누수 등으로 인하여 임차인이 피해를 입는 경우가 있습니다. 임대인이 건물의 하자를 제때 보수 해주고 피해 배상을 해주면 원만히 해결될 수 있으나 손해배상 금액, 건물하자의 원인등에 대한 이견으로 임대인과 임차인간의 협의가 쉽지가 않습니다.

결국 임차인이 임대인을 상대로 계약해지를 통고하고 손해배상 소송을 제기하게 되는데 임차인이 입은 실제 손해를 전부 배상받기가 쉽지는 않습니다.

1. 임대인의 의무

임대인은 임차인이 상가건물을 정상적으로 사용, 수익할 수 있도록 할 의무를 집니다. 이를 위해 임대인은 임차인에게 상가건물을 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 상가건물을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무가 있는 것입니다.

그러나 임대인은 건물의 파손, 장해 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하게 되는 것입니다.

임대인과 임차인간에 하자 수선의무에 대해 임대차계약 체결 당시 특약으로 정하는 경우가 있습니다. 이러한 하자 수선의무를 누가 부담할 것인지를 정하는 특약은 유효한 특약입니다. 따라서 오래된 건물의 경우 임대인은 임대차계약 체결시 특약으로 자신은 수선의무를 지지 않고 임차인이 수선의를 부담하는 것으로 특약을 하는 경우도 있습니다. 다만 이러한 특약이 있다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.

그러므로 상가의 벽이 갈라져 비가 새는 경우, 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 하는 것입니다.

2. 임차인의 권리

임차인은 임대차계약으로 임차한 건물을 사용, 수익할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 임차기간 중에 건물이 필요한 사용, 수익할 수 있는 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있는 것입니다.

임차인이 임대인에게 수선요구를 하였음에도 임대인이 수선을 해주지 않을 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구할 수 도 있습니다. 또한 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우라면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

3. 실제 상가건물에 누수가 발생한 사건에서 법원의 판결

가. 임차인은 보증금 3,000만원, 차임 550,000원에 상가건물을 임차하여 인테리어 공사를 한 뒤 가구점을 운영하였습니다. 그러나 가구점을 운영하는 동안 건물에 누수가 발생하였고 임차인은 임대인을 상대로 임대차계약 해지통고를 하고 손해배상을 요구한 사건입니다.

임대인은 임차인의 요구에 대해 건물에 누수가 없었고, 누수가 발생하였다고 하더라도 임대인이 수선을 해야 할 정도가 아니며 누수의 원인이 임차인의 인테리어 공사 때문이라고 주장하였습니다.

울산지방법원은 사진, 동영상, 현장검증 등을 근거로 누수로 인한 하자가 존재한다고 인정하면서 누수는 임차인이 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 하자가 아닌데 임대인이 이전 임차인이 누수가 없었다고 확인하였다며 하자를 인정하지 않으면서 보수공사를 하지 않고 있으므로 임대인은 건물의 수선, 유지의무를 위반하였다고 판시하였습니다. 따라서 임차인의 임대차계약 해지는 적법하고 임차인이 시설비 공사비로 25,358,290원를 소요하였고 잔존가치가 22,822,461원이므로 이를 배상할 책임이 있다고 하였습니다. 다만 법원은 임대차기간이 종료하면 이러한 시설물은 임차인이 철거를 해야 하고, 임차인이 1년 정도 가구점 영업을 한 점 등을 고려하여 임대인의 책임을 80%인 18,257,968원만 인정하였습니다.

다만 위 사건에서 법원은 원목가구, 소품 등이 부식된 손해와 관련하여 부식된 원목가구 및 소품이 무엇인지 인정할 증거가 없다며 임대인에게 이러한 가구 등에 대한 배상책임은 없다고 판결하였습니다. 따라서 누수로 인해 피해를 입은 임차인은 누수로 인해 피해를 입은 비품 등에 대한 증거를 수집해 놓아야만 이에 대한 배상도 받을 수 있을 것입니다.

나. 의류 제품을 보관하는 창고의 누수로 피해를 입은 사건

서울고등법원은 누수로 인해 임차인이 건물 전체를 임차한 목적에 따라 충분히 사용하고 있는지 못하였으나 필요에 따라 제품을 보관도 하고 반출도 하는 등 사용 수익을 한 사실을 인정할 수 있으므로 차임을 지급할 의무는 있다면서 다만, 누수와 악취의 원인이 완전히 제거되지 않아 상당 부분은 의류제품을 보관하는 용도로 사용하기 적당하지 아니하고, 이로 인해 임차인이 건물을 충분히 사용, 수익하지 못하였으므로 월차임은 1/2로 감액함이 상당하다고 판시하였습니다.

이 사건에서 임차인은 임대인을 상대로 임대차계약 체결시 중개수수료, 이사비용, 인테리어 비용, 역류로 인한 제품 피해, 철거시설물 복구 비용, 별도 창고 월세 및 관리비, 보수 공사 중 임시방편으로 전시매장에 물건을 보관함에 따라 전시매장 이용불능에 따른 임료 상당 손해액 등을 손해배상으로 청구하였습니다.

법원은 중개수수료, 이사비용, 인테리어 비용은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 어차피 임차인이 부담하였어야 할 것이므로 임대인이 이를 배상할 의무가 없다. 별도 창고 월세 및 관리비는 임차인이 건물 전체를 충분히 사용하지 못하였음을 감안하여 월차임액을 상당 부분 감액하였으므로 임대인에게 배상 책임이 없다. 전시매장 이용불능에 따른 손해배상은 인정할 증거가 없다고 판시하였습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은