부장님몰래하는직장인경매의 저자는 금융위기로 구조조정을 경험하면서 덕분에 오너가 아니면 결국 회사를 떠날 수밖에 없다는 것을 사회생활초기에 경험한다. 주식에 투자했지만 바이코리아가 깨지면서 정리해야 했고 선배들이 짐싸는 것을 보면서 오래 버티기위해 건축기술사를 취득했지만 이것도 시간문제라는 것을 다시 깨닿는다. 그러던 어느날 선배친구가 경매로 많은 돈을 벌었다는 것을 듣고 무작정 경매를 시작한다.
실제로 경매에 걸리는 기간은 3개월이 평균이지만 투입되는 시간은 5일내외로 많지않다. 임장 반차, 입찰 반차, 한달지나 잔금 반차, 명도와 임대 혹은 매매로 입찰을 제외한 것은 주말에 해도 되므로 투잡으로 시간상 부담이 많지 않다. 시세하한가와 취등록세, 중개수수료를 추가한 금액과 입찰가액의 차액이 목표 이익이다. 매달 천만원씩 이익을 얻는다면 나쁘지 않은 수익이다. 경매도 매매와 같이 물건분석이 우선이다. 팔리지 않을 물건에 대한 권리뷴석은 의미가 없다.
국토계획과 도시계획도 중요하지만 물건이 우선이다. 일단 물건을 보고 환경에 따라 어떤 용도가 좋은지 생각하고 도시계획이나 국토계획 등을 따지는 것이 순서다. 이사비도 법적으로 줘야하는 것은 아니므로 잔금을 내면 인도명령부터 신청하고 강제집행비용과 이자비용을 고려하여 대략 평당 10만원선에서 해결하면 좋고 아니면 법적으로 처리하면 스트레스 받을 일이 없다. 관리비중 공용은 3년치까지 인수해야 하니 고려해서 입찰금액을 정하고 위법하게 단전단수 등을 한다면 임료상당액을 손배청구해서 받아내자.
감정평가금액보다 시가를 파악하고 비용과 이익를 차감하여 입찰가를 정하는 습관을 가지면 대박을 가질가능성은 적어지지만 손해볼 일도 없다. 리모델링은 평당 40만원정도로 타일가게 등에서 자재를 고르고 추천을 부탁하면 30-50%의 절감이 가능하다.
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프롤로그 : 회사는 월급을 딱 쓸 만큼만 준다
1. 나는 이렇게 경매를 시작했다
01. 부장님. 연차 좀 쓰겠습니다; 02. 모범 사원 조 과장의 발칙한 하루; 03. 저는 사장 아들이 아니라서요; 04. 주식에 울고, 경매에 설레고; 05. 저걸 누가 사? 980만 원짜리 화곡동 반지하 빌라의 기억; 06. 바보는 바로 나? 980만 원짜리 반지하 빌라의 역습; 07. 아직 나에겐 직장이 필요해
08. 경매를 하면서 직장을 다녀야 할 5가지 이유
2. 경매에 뛰어들기 전에 알아두어야 할 것들
01. 경매는 투기가 아니라 투자다; 02. 직장인 경매의 3가지 강점 - 빠른 수익, 원금 보전, 소액 투자; 03. 팔든 임대 놓든 ‘갑’이 될 수 있는 물건만 사라; 04. 경매는 돈을 버는 것이 아니라 돈의 파이프라인을 만드는 것이다; 05. 낙찰은 끝이 아니라 시작이다; 06. 모두가 주목하는 물건은 사실 별 볼일 없는 물건이다; 07. 너무 생각하면 오히려 놓치기 쉬운 선순위 가장임차인 물건; 08. 시세차익 vs 임대소득 – 목적을 확실히 하라
3. 경매로 수익 내는 법
01. 권리분석? 딱 2가지만 유의하라; 02. 아파트 vs 상가 vs 토지 – 분야별 적용 기법; 03. 상호 보완 관계에 있는 물건분석과 권리분석; 04. 실전 사례 1. 초수가 할 수 있는 아파트 물건 사례 & 권리분석; 05. 실전 사례 2. 중수가 할 수 있는 상가 물건 사례 & 권리분석; 06. 실전 사례 3. 고수로 가는 길 – 특수물건 맛보기; 07. 명도 – 욕심과 두려움을 버려라; 08. 입찰가 산정 – 가장 중요한 건 눈앞의 수익이 아닌 정확한 시세다; 09. 경매컨설팅업체 – 진짜 고수는 물건이 아니라 방법을 알려준다; 10. 복잡하고 난해하지만 이득은 큰 전자소송 활용하기; 11. 기분 좋게 가치를 올리는 방법, 리모델링
4. 직장인 경매 십계명
01. 내가 경매하는 것을 동료에게 알리지 마라; 02. 회사에 있을 때는 회사생활이 당신의 전부다; 03. 시세 차익보다 월세 세팅이 먼저다; 04. 회사에 대한 과한 기대는 금물이다; 05. 퇴직 준비는 빠를수록 좋다; 06. 시간은 남아도는 게 아니라 남아돌게 만드는 것이다; 07. 배우자는 평생을 함께하는 아군이다; 08. 공부도 분명한 투자다; 09. 퇴직을 하더라도 생활비는 나간다; 10. 단 몇 년이라도 남들보다 배의 노력을 시도하라
부록
경매를 하기 전에 꼭 읽어야 할 여덟 권의 책; 초수부터 고수까지 경매 투자 매뉴얼
지금부터 10년 후 나의 목표설정; STEP Ⅰ 아파트, 빌라 정복; STEP Ⅱ 상가경매 정복; STEP Ⅲ-1 지분경매 정복; STEP Ⅲ-2 법정지상권 정복; 경매 기본용어 정리 30; 꼭 필요한 인터넷 사이트