대한민국법원 법원경매정보
소액을 알차게 활용하는 토지 경매와 공매
저렴하게 토지를 살 수 있는 방법은 여러 가지 있지만, 자신이 잘 아는 지역의 물건을 경·공매 사이트를 통해서 잘 살펴보고 낙찰받는 것이 좋다. 부동산 강의를 마무리할 때마다 수강생들에게 투자 실천을 할 수 있도록 경매 입찰을 권유한다. 소액으로 할 수 있는 경매 물건을 고르고 임장을 가고 수강생들과 경매 법정에서 만나 입찰을 돕는다.
경·공매로 낙찰받으면 80~90%까지 경락잔금 대출을 받을 수 있다. 건축자금 대출은 건축 규모와 목적에 따라 종류가 구분되지만, 대부분 건축공정률에 따라 건축비의 70~80%까지 대출해준다. 부동산 강의 때 경·공매 입찰 절차와 준비해야 할 것들을 수없이 강조하고 설명한다. 그런데 막상 현장에서 공부한 대로 실천하는 사람들은 몇 명 되지 않는다. 여기서는 실제 사례를 통해 토지 경·공매 절차와 입찰 시 주의할 점 등을 알아보자.
경·공매 입찰에 앞서 가장 먼저 생각해야 하는 것들이 있다. 이 물건을 왜 낙찰받으려고 하는지, 어떻게 사용할 것인지, 나에게 꼭 필요한 물건인지, 3가지 질문에 명확한 답을 정리하는 것이다. 3가지 질문을 통해 낙찰을 받아야겠다는 결심이 섰다면 물건에 대해 꼼꼼하게 권리 분석을 한다.
그다음 얼마를 써야 낙찰받을 수 있을지 낙찰가를 예측한다. 입찰 당일에 법원에서 입찰가를 정하려면 현장 분위기에 따라 휘둘리기 쉽다. 내가 생각했던 것보다 훨씬 많이 쓰거나 터무니없이 적은 금액을 쓰기도 한다. 그래서 미리 물건 분석을 통해 합리적인 입찰가를 정할 필요가 있다.
입찰서도 미리 작성해둔다. 입찰 당일에 입찰보증금과 입찰 서류를 비롯한 준비물을 갖추고 법원에 도착한다. 미리 작성해둔 입찰서를 입찰함에 넣고 법원 주변에서 개찰 시간까지 대기한다. 개찰 시간이 되어 법원으로 이동하여 개찰에 참여한다.
물건을 낙찰받으면 일주일 동안 법원의 매각허가 결정을 기다려야 한다. 법원은 사건에 대해 별문제 없다면 매각허가 결정을 내리고, 문제가 있다면 매각불허가를 내린다. 일주일 뒤 이 사건의 경매가 매각허가 결정이 났음을 법원경매정보 사이트를 통해 확인한다.
매각허가 결정이 난 후에도 일주일을 더 기다려야 한다. 왜냐하면 즉시 항고 기간이기 때문이다. 그 기간 내에 이해관계자들은 매각허가 결정에 대한 항고를 할 수 있다. 매각 결정에 별문제가 없는데도 이해관계인이 항고하면 시간 끌기 목적인 경우가 대부분이다.
초조하게 생각할 필요는 없으며 기다리는 동안 경락잔금 대출을 알아보고 잔금을 준비하면 된다. 항고가 각하되면 매각대금 납부 기한이 정해지고 낙찰자는 대금지급기한통지서를 받는다. 대부분의 매각대금 납부 기한은 낙찰일로부터 약 30일이다.
낙찰자는 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 한다. 등기할 때 세입자나 이전 소유자 등이 해당 물건에 거주 또는 사용 중이라면 미리 인도 명령을 신청하는 것이 좋다.
낙찰자가 대금 납부를 하면 약 4주일 후에 배당을 한다. 세입자나 배당을 받을 수 있는 소유자가 배당을 받지 않고 이런저런 이유로 부동산을 인도하지 않고 차일피일 미루다 6개월이 지나면 낙찰자가 인도 명령을 신청할 수 없다.
그때는 명도소송을 해야 하므로 시간적, 경제적으로 손해가 된다. 그래서 소유권이전등기를 하면서 인도 명령을 신청하는 것을 잊지 말아야 한다.
공매 절차는 경매 절차와 크게 다르지 않다. 공매는 개인이 아닌 공공기관이 체납금을 회수하기 위해 채무자의 부동산을 한국자산관리공사에 매각 의뢰해서 진행되는 것이다.
경매법정에서 이런저런 이유로 응찰도 해보지 못하고 발만 동동 구르는 사람들이 많다. 부동산 법인들의 실수 사례도 심심찮게 목격하곤 한다. 법인이 1위로 낙찰받았는데도 패찰하여 차순위인 내가 낙찰을 받은 적도 있다.
법인은 어떤 실수를 했을까? 바로 준비 서류 미흡이었다. 법인 명의로 대표자가 직접 출석해 경매에 응찰하려면 대표자의 신분증, 도장, 법인등기부등본을 첨부해서 제출해야 한다.
그런데 등기부등본이 첨부되지 않은 것이다. 또한 직원이 대리인 자격으로 응찰할 때 대리인의 신분증, 도장, 법인인감증명과 법인인감, 법인등기부등본을 준비해야 하는데 한 두 가지를 빼먹는 것이다. 위임장을 제대로 못 썼거나 법인번호와 사업자등록번호를 바꿔 쓰는 경우도 종종 있다.
개인이 흔히 저지르는 실수 중 하나는 입찰보증금을 넣지 않는 것이다. 서식을 작성하는 데 급급한 나머지 봉투에 입찰보증금을 넣는 것을 잊어버린다. 1순위로 호명되고 서류를 검토하는 과정에서 입찰보증금이 없어 무효라고 하면 그제야 허겁지겁 돈을 꺼내는데 그렇다고 유효로 바뀌지는 않는다.
내용을 잘못 기재해서 낭패를 보는 일들도 많다. 사건번호에 따른 물건번호를 쓰지 않거나 잘못 써서 무효가 되는 것이다. 입찰가격을 잘못 써서 패찰되거나 아니면 0을 하나 더 붙여서 터무니없이 높은 가격에 낙찰받아서 포기하고 입찰보증금을 몰취당하는 경우도 흔하다. 안타깝지만 본인의 실수이니 누구를 탓할 수도 없다. 이런 사소한 실수를 줄이기 위해 입찰 서류를 미리 써놓고 전날 입찰보증금도 수표 1장으로 간단하게 준비하는 것이 좋다.
경매 경험이 없는 사람이라면 자신이 응찰할 사건의 관할 법원에 가서 다른 물건 경매를 참관해보는 것도 좋다. 서식도 미리 가지고 와서 집에서 찬찬히 준비해본다. 직접 방문하기 어렵다면 법원경매정보 사이트 상단의 ‘경매지식>경매서식’에 들어가면 기일입찰표와 위임장 등의 서류를 제공하니 출력해서 사용한다. 미리 준비해두면 경매 당일 경매 봉투와 입찰보증금 봉투만 써서 제출하면 되므로 심적 부담을 덜 수 있다.