하자소송 변호사 선정 관련 질문입니다.

[두루뭉실]

우리 아파트 입주자대표회의에서는 세대하자 소송을 위하여 하자소송 전문 변호사를 선정하였다고 공지하습니다.

그러나 입찰등의 절차를 이행하지 않고 “건설사를 상대로 수임실적이 다수인 업체를 입주자대표회의 의결로서 선정하였으며 입주자가 적립한 잡수익으로 집행한다”하였습니다.

사유로는

   1)전문성을 최우선으로한다. 

   2)건설사의 역선택 및 저가수주에 따른 부실 소송을 막기위해 별도의 입찰은 실시하지 않는다.라고 합니다.

관련법령을 살펴보면

주택법 “제45조 (관리비등의 납부 및 공개 등) 5항에는 관리주체 또는 입주자대표회의는 제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제46조제2항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생되는 모든 수입에 따른 금전(이하 "관리비등"이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.”라고 정의하였으며

동법 시행령

“제55조의4 (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ① 관리주체 또는 입주자대표회의는 법 제45조제5항제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.”라고 규정되어 있습니다.

또한 주택관리업자 및 사업자 선정지침[국토교통부 고시 제2015 - 784호(개정 2015.11.16)]

제1조(목적) 이 지침은「주택법 시행령」제52조제4항에 따른 주택관리업자 선정과 제55조의4에 따른 사업자 선정 및 제52조제8항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) ① 이 지침은 「주택법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

1. 영 제52조제4항에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

2. 영 제55조의4에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

② 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제43조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다. 라고 규정하였습니다.

관할 관리감독기관인 OO시청에 질문을 한 결과 감독기관에서는 “하자소송을 위한 변호사 선임은 사업자 선정지침의 적용대상이 아니다"라고 해석을 하였습니다

국토교통부에 동일한 질문을 한 결과는 아직 답변전입니다.

주택법 제45조를 보면 “관리주체 또는 입주자대표회의는 제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제46조제2항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생되는 모든 수입에 따른 금전(이하 "관리비등"이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.”

동법시행령 55조의 4에서는 “관리주체 또는 입주자대표회의는 법 제45조제5항제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다.”

질문입니다

1. 하자소송을 위한 변호사 선임 방법은 현재 입주자대표회의에서 공지한  “건설사를 상대로 수임실적이 다수인 업체를 입주자대표회의 의결로서 선정”하여도 주택법과 동법 시행령, 국토교통부 고시(사업자선정지침)에 위반됨이 없는지?

2. 변호사 수임료 지급을 입주자가 적립한 잡수입으로 지급한다고 공지하였으나 주택법 제45조에서 정한 관리비 집행으로 해석을 하여야하는지?

감사합니다.

[사천왕]

또 한 아파트가 당하시는 군요!
변호사는 콧배기도 안보이고 인상 나쁜 사무장들만 돌아다닙니다.

이게 바로 법에서 금지한 영업사무장 들입니다,
그런데 가재는 게편, 정부나 익서들이나 똑 같은 것들 입니다.
3억 송소해도 주민에겐 5~ 7천민원 돌아 옵니다.
이것도 이공사 저공사 핑계로 다 말아 먹어 버리지요!
방법은 하나! 정권을 뒤집어야 합니다.
아니면 횟칼......

[Choshimee]

대한민국에는 하자소송 전문변호사는 없으며
1.의 경우 하자보증금 청구소송 중 전유부분(개별세대)만 소송을 의미하는지, 일반손해배상청구소송을 의미하는 불명하며, 위 어느 경우든 하자소송변호사 선정을 위한 국토교통부 고시를 적용할 대상이 아니며, 입대의의 의결사항도 아님
2.의 경우 입주자(소유자)가 적립에 기여한 잡수입(부동산임대료 수입 등)이라면 당기 중에는 처분할 대상이 아니며, 개별세대(전유부분) 하자소송에 국한된 것이라면 입대의 의결대상이 아니며 관리비등에서 지출할 수 없으며, 소송 참여세대에서 그 비용을 갹출하여 진행하든지, 또는 소송 후 그 승소금으로 변호사와 정산하는 문제라고 봅니다.

[두루뭉실]

답변 감사합니다.

하자소송 변호사도 엄연히 용역이라고 한다면....

사업자 선정 지침에 다라 공개 경쟁입찰을 하여 적격심사를 하면 문제가 없지 않을가요???

법에다가 이것은 하고 저것은 하지 말아라.... 일일이 나열하기 어려우니까...

기준을 제시한다고 본다면...

사업자 선정 지침에는 관리비를 집행하는 용역에 대하여는 입찰등으로 하라고 하였다는 생각입니다...

[까뭉이]

1. 하자보수보증금의 반환을 위한 소송은 아파트 관리를 위한 것이 아니기 때문에 입찰을 보지 않아도 될 것입니다.
또한 이러한 소송은 귀 아파트의 모든 소유권자들이 소송에 참여하더라도 그 채권은 각 구분소유권자에게 있는 것이므로 채권의 양도에 의해 소송이 이루어 지는 것입니다. 따라서 각 구분소유권자들이 가지고 있는 하자에 대한 채권을 입대의에 양도하면서 "변호사선임권"을 위임하였다면 아무런 문제가 없지만, 변호사선임권(즉, 소송의 진행권)을 위임하지 않은 상태에서 임의로 변호사를 선임하는 것은 부당한 것입니다.

[까뭉이]

2. 변호사를 선임하는데 있어 선임료를 귀 아파트 잡수입금에서 사용을 하는 것으로 의결을 하였지만, 잡수입금의 귀속주체는 귀 아파트 입주민(구분소유권자+사용자)이고, 하자보수보증금의 반환에 따른 이익은 구분소유권자에 국한 되는 것이므로 잡수입금을 사용하여 소송을 진행하는 것은 세입자등이 조성한 잡수입금을 사용하는 것이므로 부당한 것입니다. 또한 잡수입금의 주인은 입주민이며, 입대의가 의결을 하여 소송비용으로 사용하는 것은 지극히 잘못된 것입니다. 남의 재산을 입대의가 의결하여 사용하는 것에 해당하는 것이지요.
이러한 것이 우리나라 주택법의 맹점입니다.

[까뭉이]

3. 따라서... 하자보수보증금 반환을 위한 소송이라면...
소송에 참여하는 세대가 가지고 있는 하자채권을 입대의에 위임을 하고(위임을 하지 않고 입대의가 소송을 할 수는 없음),
소송비용은.... 각 구분소유권이 가지고 있는 지분율에 따르거나(배상금의 배분 역시 지분에 따라 배분하게 됨)
각 구분소유권자들이 균등하게 부담(평형에 관계없이 각 세대별 균등하게 소송비용을 부담하고, 승소금도 균등하게 배분을 받게 됨) 부담해야 하는 것입니다.
한편, 변호사선임권 역시 소송에 참여하는 세대에게 있는만큼 채권을 위임하면서 입대의에 위임을 해야만 선임권이 부여되는 것이므로, 위와 같이 소송을 진행하는 것은 잘못된 것입니다.

[두루뭉실]

입주민에게 설명도 없이 입대의에서 변호사 면저 선임하고 수임료 결정하고 성공보수료 결정하여 의결하고 입주민에게 채권양도를 받겠다고 공지를 하였습니다.

이러한 사레를 관할감독관청에 조치를 하여 달라고 요구 할 수 있는것인지요??

[까뭉이]

이러한 사항은 민사소송법에 관련된 사항이므로 관할관청에서 뭐라고 할 사항이 아닙니다.
따라서 채권을 위임하기 이전에 공청회 개최를 요구하시고, 변호사의 수임 및 수임료의 결정권에 대해
위임되지도 않은 사항이므로 현 입대의가 결정한 것은 효력이 없으며,
별도의 변호사선임위임장을 징구받아야 한다는 것을 주장하시기 바랍니다.
그대로 밀고 나간다면.... 입대의의결무효확인의소를 제기하여
입대의가 선임한 변호사와 선임료의 결정이 효력없음을 판결로써 확인받을 수 있어 보입니다.

[두루뭉실]

감사합니다.
많은 도움이 되었습니다...

[반고등어]

입대의에서 하자소송을 추진한다는 것이 그렇게 만만치는 않은 일 입니다.우리아파의 경우를 보면 건설사와 결탁이 되어있던 전임 똥대표들의 극렬한 방해속에서 하자소송을 끝낸경우 입니다. 하나하나 그렇게 따지고 들어가면 일을 할 수가 없습니다. 그깐 소송 안해도 입대의로서는 그만 입니다. 안그렇습니까? 동대표들이 하자소송을 하기로 하였다면 전임자들이 하자에 관해서 소극적이었을 수 있습니다. 우리 아파트는 소송비용으로 장기수선충당금을 사용하고 이후 승소하면 채워 넣는 것으로 했었는데 전임 똥대표가 업무상 횡령으로 고소를 하여 어려움을 겪기도 했습니다.

[반고등어]

다만, 변호사 선임에 있어서 수임료는 얼마를 주기로 했는지 성공보수료는 얼마를 주기로 했는지 등에 관심을 가질 필요는 있어 보입니다. 하자소송은 입주민들이 적극 협조를 해야 합니다. 전용부분 하자도 적극적으로 제기를 하고 해서 최대한 보상을 받아야 합니다.

[두루뭉실]

이제 입주 2년차 입니다.

전용부분 하자에 대하여 소송을 진행한다는데...

공용부분하자와 연계하여 처리 할 수 있는가요??

어치피 변호사 수임료는 지급되는데....

[까뭉이]

이미 발생한 공용부분의 하자 역시 하자보수를 요구할 수 있고,
하자보수를 해 주지 아니하였다면... 하자보수보증금의 반환을 위한 소송을 할 수 있습니다.
그러나 공용부분의 하자에 대해서는 소송에 참여하는 세대들의 지분을 합한 비율에 의한 금액을 요구해야 합니다.
처음에는 대략적인 요구금액을 적으시고, "감정평가에서 산정되는 금액을 청구금액으로 하겠습니다"라고 쓰시면. 추후 감정평가를 한 금액을 청구금액으로 소장변경을 하면 됩니다.
그 전에 합의가 되면 더 좋겠지요.
그러므로 변호사의 선임은 중요하고, 하자적출업체를 선정하는 것은 최악 입니다.

[반고등어]

입주2년차 라고 하시는데 1.2년차 하자는 대부분 전용부분에 해당하기 때문에 전용부분만 하는 것으로 생각하실수 있는데 하자소송을 하시면 전용 공용 구분하지 아닌하고 아파트 전체에 대한 하자에 대하여 소송이 진행이 되는 것 입니다. 혹여 누가 전용부분만 따로 한다고 그러든가요?

[두루뭉실]

입주자대표회의에서 세대하자(전용부분)만 소송을 진행한다 합니다....

[반고등어]

하자는 아파트 외벽 크랙이 상당부분의 금액을 차지하든데..... 하기야 엿장수 맘 이겠죠.
하자목록을 전용부분에 한해서 제출하면 전용부분만 진행이 되겠네요. 건설사야 땡큐겠죠